Osoby, którym los w prezencie zesłał mieszkanie czy dom, muszą szczególnie uważać na to, co z nim dalej zrobią. Zwłaszcza decyzja o szybkiej sprzedaży może skończyć się podatkową katastrofą. Bo nawet jeśli – z uwagi na pełne zwolnienie w podatku od spadków i darowizn – fiskus musiał obejść się smakiem, to ma dużą szansę odbić to sobie przy odpłatnym zbyciu.
Trzeba pamiętać, że podatek od spadków i darowizn oraz PIT to dwie osobne daniny. Zgodnie z ustawą o PIT jedną z kategorii przychodów jest zaś odpłatne zbycie nieruchomości (prywatnych) i praw z nimi związanych. Przy czym ustawodawca posługuje się w tym przypadku pojęciem „nabycie", a to oznacza charakter uzyskania własności zarówno odpłatny, np. zakup za gotówkę czy wybudowanie własnym sumptem, jak i darmy, np. w darowiźnie czy w spadku.
Czytaj także:
Co warto wiedzieć o zasadach opodatkowania darowizn
Im mniej więzów krwi, tym większy podatek
Zasada jest jedna: odpłatne zbycie takich nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia (wybudowania), zasadniczo podlega opodatkowaniu PIT. Stawka jest zryczałtowana i wynosi 19 proc. dochodu, tj. przychód minus koszty, powiększony o amortyzację.
W praktyce sytuacja podatników, którzy nie chcą czy nie mogą czekać z odpłatnym zbyciem nieruchomości do upływu ustawowego terminu, po którym transakcja nie podlega już opodatkowaniu PIT, zależy od tego, czy ich nabycie wiązało się z jakimiś wydatkami czy nie. Osoby, które kupiły mieszkanie czy dom, mają dużą szansę, że PIT będzie nieznaczny lub nawet da się go w ogóle wyeliminować. Wynika to z zasad kalkulowania podstawy opodatkowania. Przychodem przy odpłatnym zbyciu nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami uzyskania przychodu zasadniczo będą zaś udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Dla przykładu, jeśli podatnik kupił mieszkanie za 200 tys. zł, a sprzedał przed upływem pięciu lat za 230 tys. zł, opodatkowane może zostać jedynie to, co faktycznie zarobił. Przychodem będzie bowiem cena z umowy sprzedaży pomniejszona o cenę z umowy nabycia, a to wszystko jeszcze pomniejszone o ewentualnie koszty okołotransakcyjne, np. notarialne, pośrednika oraz nakładów potwierdzonych fakturami VAT czy dokumentami administracyjnymi. Przy sprzedaży ze stratą, a także przy niedużym zysku PIT zazwyczaj powinien wyjść na zero.
Schody zaczynają się, gdy mieszkanie czy dom zostały otrzymane w darowiźnie. W takim przypadku odpada bowiem podstawowa kategoria kosztu, czyli cena nabycia.
Co istotne, podatnicy, którzy szybko sprzedają nieruchomość darowaną, są w dużo gorszej sytuacji niż ci, którzy nabyli ją też za darmo, ale w spadku. Od 2019 r. w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskanych w drodze spadku, pięcioletni termin, po którym można ją sprzedać bez PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Inaczej mówiąc, ktoś, kto odziedziczył mieszkanie po osobie, która była jego właścicielem od 10 czy 20 lat, może ją od razu sprzedać, nie oglądając się na fiskusa. Ta zasada nie dotyczy jednak nieruchomości nabytych w darowiźnie.
Dla podatnika, który od razu zdecyduje się na sprzedaż mieszkania czy domu z darowizny, przychodem będzie zatem cena, jaką otrzyma, minus wydatki okołotransakcyjne. Kosztami uzyskania przychodu w tym przypadku zgodnie z ustawą o PIT będą zaś udokumentowane poczynione w czasie posiadania nakłady, które zwiększyły wartość, oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części. Gdy darowiźnie sprzedawanej nieruchomości przysługuje pełne zwolnienie z podatku w zerowej grupie, istnieje bardzo duże ryzyko, że opodatkowaniu PIT podlegać będzie prawie cała kwota uzyskana z transakcji. Sposobem na uniknięcie rozliczenia z fiskusem jest tzw. ulga mieszkaniowa. Można jednak na nią liczyć tylko, jeśli podatnik zadeklaruje, że zyski ze sprzedaży przeznaczy w określonym czasie na wskazane przez ustawodawcę własne cele mieszkaniowe. Część wydana na inne cele zostanie opodatkowana PIT.
