Tak uznał Sąd Okręgowy w Olsztynie.

Na jednym z nowo wybudowanych osiedli w tym mieście rozgorzał spór między właścicielami lokali mieszkalnych a spółką deweloperską, która im te mieszkania sprzedała. Poszło o uchwały dotyczące usunięcia części istniejącego chodnika oraz zakup i zamontowanie dwóch szlabanów. Zdaniem dewelopera takie decyzje stoją w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają interesy niektórych współwłaścicieli.

Konsumowali na miejscu i uciążliwie

Spółka L. wybudowała dwa budynki, w których mieszczą się lokale mieszkalne oraz użytkowe, sukcesywnie sprzedawane na rzecz jej członków. Spółka jest nadal właścicielem lokalu użytkowego na parterze budynku. Szuka na niego nabywcy. W lokalu obok inny przedsiębiorca prowadzi sklep. Cała posesja z dwoma blokami jest ogrodzona, a na sąsiedniej działce deweloper buduje jeszcze osiedle domów szeregowych.

Przy sprzedaży lokali nabywcom deweloper zapewniał, że osiedle będzie kameralne, urządził też miejsce na jeden szlaban wraz ze skrzynką rozdzielczą, ale ostatecznie go nie postawił.

Mieszkańcy osiedla zaczęli narzekać na uciążliwości związane z hałaśliwym zachowaniem klientów sklepu, którzy pod ich oknami siadali na parapecie, spożywali alkohol, palili papierosy, zakłócali porządek. Często parkowali przed sklepem swoje auta i puszczali głośno muzykę z samochodu. Zwracanie uwagi nie dawało żadnej poprawy.

W końcu wspólnota postanowiła rozwiązać problem likwidując część chodnika przed sklepem, na której zbierali się podpici klienci, urządzając w tym miejscu trawnik, a także montując dwa szlabany. Jeden miał być zamontowany na parkingu przed budynkiem ze sklepem w taki sposób, by dla klientów podjeżdżających do lokali użytkowych zostały dwa miejsca postojowe. Pozostałe miały być dostępne wyłącznie dla członków wspólnoty, ich gości lub klientów po otwarciu szlabanu. Drugi szlaban wspólnota chciała zlokalizować na drodze wewnętrznej prowadzącej jednocześnie do budowanego przez spółkę deweloperską osiedla. Oba miały być uruchamiane za pomocą pilota, a jeden – dodatkowo także poprzez wprowadzenie numeru lokalu na domofonie.

Kto dostanie pilota

Deweloper wniósł do sądu powództwo o uchylenie uchwał, które godzą w jego dobro i prawa, gdyż wprowadzają ograniczenia w dostępie do lokali użytkowych. Zdaniem spółki usunięcie części chodnika uniemożliwia właściwe prowadzenie sklepu, co powoduje niekorzystny dla wspólnoty spadek uzyskiwanych pożytków. Szlabany utrudnią zaś zarówno dostawę towarów, jak i dostęp klientów. Problematyczny stanie się także dostęp do posesji, na której spółka buduje domy szeregowe. Zdaniem dewelopera doszło także do niedoprecyzowania przyszłej inwestycji zarówno w jej technicznym i organizacyjnym, jak też finansowym wymiarze. Wspólnota nie określiła w uchwale żadnych zasad funkcjonowania szlabanów, ewentualnej odpłatności za urządzenia służące do ich uruchamiania oraz podmiotu zobowiązanego do poniesienia tych kosztów.

W odpowiedzi na pozew wspólnota wskazała, że podjęte uchwały były od dłuższego czasu konsultowane z mieszkańcami i dokładnie omówione podczas zebrania członków. Wyjaśniła powody podjęcia uchwał i poinformowała, że ta o usunięciu chodnika została już zrealizowana. Zapewniła też, że piloty do uruchamiania szlabanów będą wydawane wszystkim zainteresowanym członkom wspólnoty lub osobom prowadzącym działalność na jej terenie za odpowiednią odpłatnością.

Chronione prawo do współposiadania

Sąd uznał, że fakt usunięcia polbruku spod sklepu jeszcze przed złożeniem pozwu do sądu nie eliminuje z góry procesowej możliwości orzekania co do uchylenia uchwały. Nie przyznał jednak racji spółce deweloperskiej. Przypomniał, co było powodem podjęcia uchwały o likwidacji chodnika: ochrona właścicieli lokali (współwłaścicieli) w ich prawie do współposiadania terenu wspólnego, zwłaszcza w zakresie należytego porządku na nim.

– Usunięcie części kostki brukowej odbyło się bez narażenia na szwank interesu potencjalnych klientów, zarówno powódki, jak i właściciela sklepu. Zgodnie bowiem z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, dostęp do obu tych lokali nie jest niczym ograniczany. Nie można więc zgodzić się z tezą, że usunięcie polbruku negatywnie wpływa na rodzaj i skalę prowadzonej przez nich działalności – stwierdził sąd oddalajac powództwo w zakresie uchwały o likwidacji chodnika.

W przypadku drugiej uchwały, tej o szlabanach, sąd także nie ustalił niczego korzystnego dla dewelopera. Okazało się, że deweloper skrupulatnie przygotował inwestycję i wybrał najkorzystniejszą z ofert wykonawców zajmujących się montażem szlabanów. Zgodnie z podziałem kosztów inwestycji członkowie wspólnoty mieli zapłacić po 300 zł od lokalu w czterech miesięcznych ratach. Nie jest to więc obciążenie finansowe o nieznanej skali, a dla spółki deweloperskiej wręcz znikome – zauważył sąd.

Dodał, że decyzja o montażu szlabanu nie mogła być zaskoczeniem dla spółki i to godzącym w jej interes jako członka wspólnoty, gdyż sama to kiedyś planowała.

Jako deweloper, a nie członek

Natomiast to, czy i na jakich zasadach będzie udostępniony przejazd przyszłym nabywcom domów szeregowych, było zdaniem sądu mało istotne.

– Po pierwsze bowiem, uprawnienie do niekrępowanego przejazdu przez teren pozwanej wspólnoty będą mieli również potencjalni, przyszli nabywcy domów szeregowych. Z zeznań wspólnoty wynika, że będą mogli nabyć piloty do szlabanu. Po drugie, kwestia realizacji praw nabywców domów jednorodzinnych jako uprawnionych do przejazdu przez nieruchomość wspólnoty może być w przyszłości uregulowana w różny sposób, np. na drodze sądowej z udziałem nabywców. Powódka nie może zaś upatrywać naruszenia w tym kontekście swego interesu jako członka wspólnoty, bowiem w tym zakresie występuje wyłącznie jako właściciel osiedla domów szeregowych, nie zaś członek wspólnoty - zauważył sąd.

W sprawie drugiego szlabanu, tego prowadzącego do miejsc postojowych pod blokiem, sąd ocenił, że sposób urządzenia wjazdu zapewnia niezbędny standard dostępności klientów do sklepu jak i lokalu należącego do dewelopera i w żaden sposób nie ucierpi na tym jego interes.

Nie doszło zatem do naruszenia ograniczenia powódki w dostępie do korzystania z jej własności, jak również nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Naruszenie zaś subiektywnie pojmowanego interesu właściciela i subiektywne postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali - stwierdził sąd oddalając powództwo.

Wyrok jest nieprawomocny.

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 17 października 2018 r. ©?

Sygnatura akt: I C 337/18