Maria C. wniosła do Sądu Okręgowego Warszawa-Praga pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały dotyczącej uiszczania kosztów obsługi recepcji w sposób równomierny przez każdy lokal – jako niezgodnej z prawem.
Recepcjoniści gospodarzami domów
W uzasadnieniu kobieta wskazała, że jest właścicielem jednego z lokali mieszkalnych należących do wspólnoty. W kwietniu 2017 r. członkowie wspólnoty podjęli uchwałę, na mocy której postanowili przywrócić obsługę recepcji w budynku. Postanowiono m. in. że kosztami obsługi recepcji obciąża się każdy lokal równomiernie, tj. w kwocie po ok. 35 zł miesięcznie.
Tymczasem w opinii Marii C. taki zapis narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że współwłaściciele lokali partycypują w ponoszeniu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w sposób proporcjonalny do przypadających im udziałów. Zdaniem lokatorki żadne przesłanki nie przemawiają, aby ustalić jednakową opłatę dla wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej za koszty obsługi recepcji.
Jednakowa wysokość
W odpowiedzi na pozew zarządca nieruchomości wniósł o oddalenie powództwa. Spółka wskazała, że koszty obsługi recepcji nie są składnikiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Recepcjoniści mieli pełnić rolę gospodarzy domów, a w zakres ich obowiązków miało wchodzić m. in. ograniczenie ruchu akwizytorów, odbiór przesyłek, pomoc właścicielom w nagłych przypadkach tak, aby utrzymać dotychczasowy standard obsługi nieruchomości. Obok ochrony nieruchomości wspólnej stanowiła dodatkową ochronę, która winna być rozliczana równomiernie z każdego lokalu. – W związku z tym, iż mieszkanie o większym metrażu nie generuje wyższych kosztów obsługi recepcji, aniżeli mieszkanie o mniejszym metrażu, rozliczenie kosztów z tego tytułu ustalono w jednakowej wysokości dla każdego lokalu. Nakład pracy recepcjonisty jest bowiem w obu przypadkach taki sam – tłumaczył zarządca.
Argumenty firmy nie przekonały sądu, który uchylił uchwałę w części dotyczącej obciążenia kosztami obsługi recepcji równomiernie każdego lokalu. W uzasadnieniu przypomniano, iż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis art. 14 u.w.l. zawiera otwarty katalog wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, choć de facto posługuje się pojęciem „kosztów zarządu nieruchomością wspólną". Ustawa zalicza do powyższej kategorii w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, koszty ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
