Opłaty za legalizację samowoli budowlanej są niższe

W wypadku wielu inwestycji nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła niższą opłatę legalizacyjną. Można też liczyć na jej umorzenie lub rozłożenie na raty.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza dużo niższe opłaty za niektóre samowole. To konsekwencja zastąpienia w wielu przypadkach pozwoleń zgłoszeniem. W wypadku zaś samowoli dotyczącej inwestycji wybudowanych bez zgłoszenia opłata jest znacznie niższa niż tych postawionych bez pozwolenia na budowę. Podwyższono też parametry niektórych budynków, np. budynków gospodarczych z 25 mkw. do 35 mkw.

Wysokość opłaty zależy rodzaju samowoli, czyli czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia). W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to stała kwota, która obecnie wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.

Uwaga! Inwestor, który wybudował wolno stojący dom jednorodzinny bez formalności, nie ma co liczyć na to, że legalizacja po zmianach będzie tańsza. Legalizacja domów jednorodzinnych, które wymagają pozwolenia na budowę, a także tych, które można wybudować na zgłoszenia, nadal będzie kosztować tyle samo, a mianowicie 50 tys. zł.

Słono kosztuje za to budowa bez pozwolenia na budowę. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przykładowo w wypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł, sklepu o kubaturze do 2500 m sześc. – 375 tys., tyle samo wyniesie w wypadku garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m sześc.

Kiedy nowe zasady

Zmiany w opłatach legalizacyjnych będą miały zastosowanie do budowli wykrytych, i to nawet przed wejściem w życie noweli (tj. przed 28 czerwca br.), ale tylko gdy postępowania nie zostały zakończone decyzją ostateczną i nie upłynął termin do złożenia wniosku w sprawie opłaty legalizacyjnej do wojewody.

Nowe zasady zatem nie obejmą wszystkich samowoli. Oznacza to, że jeżeli powiatowy inspektor nadzoru wydał nakaz rozbiórki, a inwestor nie odwołał się do wojewódzkiego inspektora, a od jego doręczenia minęło 14 dni, jest bez szans (bo nakaz stał się ostateczny). Natomiast osoba, która dostała nakaz, odwołała się do wojewódzkiego inspektora i sprawa jest w toku, skorzysta z nowych zasad, bo nakaz nie będzie ostateczny.

Natomiast gdy sprawa jest w sądzie administracyjnym, to decyzja jest już ostateczna. I jeżeli sąd ją utrzyma, to nie można zastosować nowych przepisów. Jeśli jednak sąd uchyli decyzje wojewódzkiego lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, to przy wydawaniu ponownej decyzji będą brane pod uwagę znowelizowane przepisy.

Nowela przewiduje też, że do opłat legalizacyjnych będą miały wprost zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej dotyczące ulg. Dzięki temu wojewoda może odroczyć termin płatności lub rozłożyć opłatę na raty jak dotychczas. Poza tym będzie mógł umorzyć ją w całości lub w części, czego wcześniej nie miał prawa robić. W praktyce dużo ma zależeć od wojewody. Ordynacja podatkowa przewiduje dla niego dwie przesłanki podejmowania decyzji: ważny interes podatnika (w tym wypadku inwestora) lub publiczny. Pojęcie ważnego interesu jest niedookreślone, nie istnieją konkretne wytyczne wskazujące na jego zaistnienie.

Wojewoda zapewne będzie zwracał uwagę na sytuację majątkową czy rodzinną danej osoby uniemożliwiającą wniesienie opłaty. Z prawa do umorzenia skorzystają zarówno inwestorzy, którzy nie uzyskali pozwolenia na budowę, jak i ci, którzy nie zgłosili zamiaru budowy.

Przed 28 czerwca br. niektórzy wojewodowie podejmowali próby umarzania lub rozkładania na raty opłat. Nie było jednak w prawie przepisu, który dawałby wyraźną ku temu podstawę. Dlatego sądy administracyjne uchylały decyzje.

Jakie procedury

Same procedury legalizacji natomiast się nie zmieniły. Nadal obowiązują inne zasady legalizacji budów (robót budowlanych polegających na budowie) rozpoczętych bez wymaganego pozwolenia i zgłoszenia oraz inne w wypadku nielegalnych przeprowadzonych robót budowlanych innych niż budowa.

W wypadku budowy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego najpierw bada, czy dany obiekt można zalegalizować, a jeżeli tak – rozpoczyna postępowanie z urzędu. Takie same procedury stosuje się wobec rozpoczętych bez zgłoszenia budów domów jednorodzinnych, wybranych stacji transformatorowych i sieci. W trakcie postępowania urząd wymaga dostarczenia konkretnych dokumentów:

- dla niezakończonej budowy – projekt budowlany (określający roboty wykonane i do wykonania) zawierający niezbędne uzgodnienia. Projekt musi być sprawdzony przez projektanta i drugą osobę;

- oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane;

- zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli działka nie jest objęta planem – warunki zabudowy.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie następnie badał, czy samowola narusza przepisy prawa budowlanego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy techniczno-budowlane. Kolejnym krokiem jest ustalenie opłaty legalizacyjnej.

Do różnego typu robót budowlanych, których prawo nie traktuje jako budowy, stosuje się inne niż te wyżej wymienione procedury legalizacyjne. Chodzi o:

- przebudowę, montaż, remont lub rozbiórkę obiektu budowlanego, np. właściciel lokalu w zabytkowej kamienicy przeprowadził jego remont bez pozwolenia na budowę,

- roboty mogące spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy,

- roboty budowlane odbiegają od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub przepisach, np. zmiana usytuowania budynku w stosunku do granic działki lub innych obiektów, podwyższenie obiektu, poszerzenie lub zmniejszenie szerokości lub długości, wprowadzenie zmian wymagających np. ponownego zaopiniowania rozwiązań,

- roboty budowlane na podstawie zgłoszenia wykonane z jego naruszeniem, np. poprzez istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu.

W takich wypadkach inspektor przeprowadza postępowanie naprawcze (art. 50 i 51 p.b.). W jego ramach nadzór wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Musi w nim określić przyczynę wstrzymania robót oraz ustali wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy. Powinny być one dokładnie określone, natomiast inwestor powinien je wykonać ściśle według zaleceń zawartych w postanowieniu.

Może też nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych. Ważne jest, by w takich przypadkach powiatowy inspektor dokonał odpowiedniego wpisu w dziennik budowy i ustalił stan robót budowlanych w chwili wstrzymania.

Powiatowy inspektor może wydawać różne decyzje, wszystkie prowadzą do zakończenia postępowanie naprawczego:

- jeżeli uzna, że roboty są niezgodne z przepisami i nie da się tego naprawić, nakazuje zaniechania dalszych robót lub wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części, np. dobudowanego tarasu, który jest zbyt blisko granicy z działką budowlaną (min. odległość to 1,5 m);

- jeśli wykonane roboty można doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, to określa termin ich wykonania;

- w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniający zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót oraz w razie potrzeby wykonania określonych robót, które doprowadzą budowę do stanu zgodnego z prawem.

Nadzór może też odstąpić od wydania decyzji. Tym samym uzna, że nie ma podstaw do kontynuowania postępowania, a samowola nie miała miejsca.

Jeżeli doszłoby do wydania decyzji po upływie ważności postanowienia o wstrzymaniu robót (czyli po dwóch miesiącach), to będzie ona nieważna (rażąco narusza prawo – art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego).

Uwaga ! Opłaty legalizacyjne dotyczą nielegalnej budowy, w wypadku nielegalnych robót budowlanych – już nie. Nie trzeba więc np. przy legalizacji remontu płacić opłaty legalizacyjnej.

Metraż decyduje o wysokości kary

- Wiaty na działkach pod budownictwo mieszkaniowe: O zł za wiatę do 50 mkw. (było 125 tys. zł). Obecnie jej budowa nie wymaga bowiem ani pozwolenia, ani zgłoszenia, zatem nie ma legalizacji. Za legalizację wiat powyżej 50 mkw. nadal trzeba zapłacić 125 tys. zł.