Fiskus po raz kolejny zmienił zdanie na temat VAT od najmu. Zgadza się na zwolnienie z podatku, gdy właściciel udostępnia nieruchomość bezpośrednio na cele mieszkaniowe lokatorów. Spór grozi jednak tym, którzy wynajmują lokale w celach dalszego podnajmu na te same cele.
W najnowszej interpretacji (0113-KDIPT1-2.4012.316. 2020.3.AMO) fiskus nie zgodził się na zwolnienie z VAT przedsiębiorcy, który zamierza kupić budynek z pięcioma lokalami mieszkalnymi i wynająć go na rzecz podmiotu trzeciego – najemcy. Ten z kolei będzie podnajmował lokale swoim klientom. W umowie najmu pomiędzy wnioskodawcą (wynajmującym) a podmiotem trzecim (najemcą) zostanie wyraźnie zaznaczone, że najem ma służyć wyłącznie celom mieszkaniowym.
Wnioskodawca zapytał, czy taka usługa jest zwolniona z podatku. Jego zdaniem tak, ponieważ lokale wynajmowane będą na potrzeby mieszkaniowe konsumentów.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był jednak innego zdania. Zaznaczył, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia (cel mieszkaniowy). Konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków: świadczenie usługi na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości oraz mieszkaniowy cel najmu.
Bez preferencji
Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że wnioskodawca nie ma prawa do zwolnienia z VAT. To dlatego, że najemca nie będzie wykorzystywał nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Celem najmu będzie bowiem dalszy podnajem w prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej.
„W przypadku wynajmu lokali mieszkalnych przez wnioskodawcę, który nie będzie świadczył osobiście usługi najmu lokali o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT" – stwierdza KIS.
Jak mówi Grzegorz Grabowski, założyciel i współwłaściciel biura rachunkowego Wynajmistrz.pl, partnera Stowarzyszenia Mieszkanicznik, od 2014 r. do początku 2019 r. fiskus twierdził, że do usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym w celach dalszego podnajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Na początku 2019 r. zmienił jednak zdanie i uznał, że zwolnienie znajdzie zastosowanie, wyłącznie gdy w lokalu są zaspokajane potrzeby mieszkaniowe najemcy, a nie jego podnajemców.
Nieprawidłowa interpretacja
– Niestety, fiskus nie interpretuje tego zwolnienia poprawnie. Są w nim wyłącznie trzy warunki: świadczenie usług na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości oraz mieszkaniowy cel najmu. Analizując brzmienie tego artykułu nie tylko literalnie, ale także celowościowo, widać, że nie ma w nim żadnego wymagania dotyczącego podmiotu, który jest najemcą i że to jego potrzeby mieszkaniowe muszą być spełniane – wyjaśnia Grzegorz Grabowski.
Skarbówka zgadza się natomiast na zwolnienie, jeśli podatnik wynajmuje mieszkanie firmie, która następnie podnajmuje je swoim pracownikom. Mówi o tym m.in. interpretacja numer 0111-KDIB3-1.4012.902.2019.2.ASY.
Z kolei sądy administracyjne, nawet w niekorzystnych dla podatników wyrokach, zwracają uwagę, iż celem zwolnienia z VAT było minimalizowanie kosztów najmu dla konsumentów. NSA zaznaczył w wyroku z 2018 r. (sygn. I FSK 1182/16), że „zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy".
Tymczasem skutkiem najnowszych interpretacji może być podwyżka czynszu za wynajem.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Marcin Zimny, partner zarządzający Kancelarią ZIMNY Doradcy Podatkowi
Interpretacje podatkowe nie są spójne. Z wielu wyroków sądów administracyjnych wynika zaś, że zwolnienie stosuje się, tylko gdy najemca wykorzystuje lokal bezpośrednio na własne cele mieszkaniowe. Przepis nie mówi jednak o „własnych" celach. Stąd dopuszczalna jest – moim zdaniem – interpretacja, iż zwolnienie przysługuje za faktyczne wykorzystywanie powierzchni wyłącznie na cele mieszkaniowe, bez względu na to, kto je wykorzystuje. Prezentowane w interpretacji stanowisko prowadzi do obciążenia VAT ostatecznego konsumenta, co jest sprzeczne z celem przepisu. Najemca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT wynikającego z faktury wystawionej przez wynajmującego, skoro będzie świadczył usługę podnajmu zwolnioną od VAT, więc uwzględni nieodliczony VAT w czynszu.
