fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Pośrednik obrotu nieruchomościami zapłaci za chciwość

Fotolia.com
Pośrednik, który namawia klientów do zakupu lokalu od dewelopera zagrożonego upadłością, ponosi wobec nich odpowiedzialność odszkodowawczą.

To sedno wyroku, jaki zapadł 6 czerwca 2018 r. przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. XXV C 1472/15) w sprawie firmy X S.A. – jednej ze spółek działających na polskim rynku w branży pośrednictwa nieruchomościami.

Czytaj także: Obrót nieruchomościami - co warto wiedzieć

Powództwo wniosła klientka – Krystyna D., która szukała dobrego sposobu lokaty kapitału na przyszłą emeryturę. Pięć lat temu zawarła ze spółką X umowę pośrednictwa kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Pracownicy spółki zaproponowali jej „inwestycję bez ryzyka" w system condohotel w W. Krystyna D. miała wyłożyć blisko 240 tys. zł na budowę prowadzoną przez inną spółkę (deweloper), a następnie stać się właścicielką 23-metrowego lokalu w luksusowym budynku. Pośrednik zapewniał o wysokiej rentowności inwestycji w skali roku – po wydzierżawieniu zakupionego lokalu zarządcy hotelu, Krystyna D. miała co kwartał dostawać 19,5 tys. zł czynszu dzierżawnego. Przez 21 dni w roku, w tym 7 dni w sezonie, inwestorka miała zapewnione prawo do korzystania z lokalu w ramach tzw. pobytów właścicielskich.

Deweloper upadł, oszczędności przepadły

Umowa przedwstępna z deweloperem przewidywała, że do końca 2014 r. inwestorka stanie się właścicielką lokalu w condohotelu. Problem w tym, że do tej pory nie podpisała aktu notarialnego, choć dawno uiściła całą cenę za swój lokal. Obiekt hotelarski nie został bowiem ukończony, a deweloper ogłosił upadłość. Inwestorka odzyskała jedynie 43,5 tys. zł z tytułu zwrotu VAT zapłaconego w cenie lokalu.

Winą za stratę życiowych oszczędności Krystyna D. obarczyła pośrednika – spółkę X. W pozwie o zapłatę 196 tys. zł jako podstawę odpowiedzialności wskazała kilka przepisów kodeksu cywilnego, m.in. art. 415 kodeksu cywilnego (odpowiedzialność deliktowa pośrednika za naruszenie zakazu narażania konsumentów na szkodę wynikającą z braku należytej staranności), art. 422 k.c. (pomocnictwo w popełnieniu deliktu przez dewelopera) oraz art. 471 k.c. (odpowiedzialność pośrednika za nienależyte wykonanie swojego zobowiązania z tytułu umowy pośrednictwa).

Spółka X nie poczuwała się do żadnej odpowiedzialności. W odpowiedzi na pozew argumentowała, że jedynie pośredniczyła w zawarciu umowy z deweloperem.

– Umowa pośrednictwa nie jest umową rezultatu, lecz starannego działania, którego po naszej stronie nie zabrakło. Nasi pracownicy przedstawili powódce ofertę, która w całości była skonstruowana przez dewelopera. Nasza rola ograniczała się jedynie do promocji otrzymanej oferty i czynności organizacyjno – marketingowych, mających na celu „skojarzenie" obu stron transakcji – twierdziła spółka X.

W jej ocenie powódka, jako tzw. konsument rozważny, powinna sama wszechstronnie przeanalizować planowaną inwestycję, gdyż dokonywany zakup nie dotyczył drobnej bieżącej sprawy życia codziennego, lecz nabycia nieruchomości.

Bankructwo wisiało w powietrzu

Spółka X to znany pośrednik na rynku nieruchomości. Sąd ustalił, że w internetowych ogłoszeniach o swojej ofercie informuje potencjalnych klientów o profesjonalnym wykonywaniu zawodowych obowiązków, przejawiającym się w starannej i szczegółowej weryfikacji każdej pozyskanej do sprzedaży nieruchomości – zarówno pod kątem formalnym, jak i prawnym. Spółka zapewnia także o stosowaniu w swojej działalności dobrych praktyk w pośrednictwie oraz o tym, że jej doradcy mają wysokie kwalifikacje, które stale podnoszą na szkoleniach. Z zebranych w sprawie materiałów wynikało, że pracownicy spółki X otrzymywali wysokie wynagrodzenie prowizyjne z tytułu sprzedaży oferowanych przez dewelopera lokali i doradztwo w zakresie wyboru konkretnej oferty.

Według sądu w chwili zaprezentowania Krystynie D. oferty nabycia lokalu w budowanym condohotelu w W. oraz w trakcie kolejnych spotkań z powódką, przedstawiciele spółki X (pracownicy zajmujący stanowisko doradcy lub starszego doradcy ds. nieruchomości) byli świadomi istnienia dużego ryzyka inwestycji. Świadczy o tym fakt, że przed przedstawieniem tej oferty, przedstawiciele spółki X brali udział w rozmowach dewelopera i kredytujących inwestycję banków z innymi nabywcami lokali w condohotelu, zgłaszającymi już wówczas swoje roszczenia do dewelopera.

Departament rynku pierwotnego zajmujący się w spółce X oceną stanów prawnych oferowanych nieruchomości musiał wiedzieć o kłopotach dewelopera także z analizy wpisów w księdze wieczystej nieruchomości, na której powstawał condohotel - pojawiały się tam przymusowe hipoteki i wzmianki o kolejnych wnioskach dotyczących roszczeń dostawców i podwykonawców.

Mimo to pracownicy spółki X nie poinformowali klientki o tych okolicznościach, a wręcz zapewniali ją, że inwestycja nie niesie ze sobą żadnego ryzyka. Z tego błędu nie wyprowadzili Krystyny W. nawet wówczas, gdy stawała już do aktu notarialnego umowy przedwstępnej, choć już wtedy sama spółka X przerwała oferowanie lokali w condohotelu, bo deweloper nie miał pieniędzy na zakończenie inwestycji.

Woleli prowizję zamiast uczciwości

Sąd musiał odpowiedzieć na dwa pytania: jaki był ostatecznie zakres obowiązków pozwanego w stosunku do powódki na mocy podpisanej umowy pośrednictwa oraz czy pośrednikowi można postawić skuteczny zarzut nienależytego wykonania tej umowy, skutkujący jego odpowiedzialnością odszkodowawczą.

Odpowiadając na pierwsze pytanie sąd stwierdził, że umowa zawarta z Krystyną D. nie sprowadzała zobowiązań spółki X wyłącznie do skojarzenia klientki z deweloperem. Obejmowała także przekazanie powódce szczegółowej informacji na temat stanu prawnego prezentowanej nieruchomości oraz doradztwo w zakresie wyboru najkorzystniejszej z punktu widzenia oczekiwań powódki i najbezpieczniejszej dla niej inwestycji.

– Zarówno w świetle umowy pośrednictwa, jak i przepisów prawa, pozwany jako przedsiębiorca był zobowiązany względem powódki jako konsumenta do jasnego przekazania wszystkich posiadanych informacji dotyczących oferowanej nieruchomości i jej stanu prawnego, w tym związanych z napływającymi do niego i wciąż weryfikowanymi przez niego wiadomościami o złej sytuacji finansowej dewelopera i wysokim prawdopodobieństwie braku realizacji oferowanej inwestycji do końca. Po drugie pozwany w relacji z powódką jako konsumentem nie dołożył należytej staranności, wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności, aby swoje umowne i ustawowe obowiązki względem niej zrealizować z należytą starannością – stwierdził sąd.

Dodał, że swoimi działaniami spółka X naruszyła nie tylko swoje umowne obowiązki względem powódki, ale i te spoczywające na nim z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z mocy obowiązującej ówczesnej treści przepisów ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Sąd okręgowy nie miał wątpliwości, że w rozpatrywanej sprawie spełniły się wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej spółki X tj. przesłanka nienależytego wykonania obowiązków umownych przez pozwanego, przesłanka szkody majątkowej po stronie powódki i przesłanka związku przyczynowego między nimi.

– Skoro pozwany zdecydował się na własną korzyść (prowizję) i brak informacji o ryzyku, sam przyjął na siebie ryzyko ewentualnych roszczeń odszkodowawczych związanych z nieprawidłowym procesem sprzedaży – uznał sąd uwzględniając w całości żądanie pozwu.

Wyrok nie jest prawomocny.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA