Po konsultacjach właścicielki doszły do wniosku, że ujawniona wada w postaci braku izolacji pomieszczenia jest bardzo istotnym, rażącym uchybieniem zasad sztuki budowlanej i uniemożliwia korzystania z pomieszczeń znajdujących się na najniższym poziomie. Złożyły więc przedsiębiorcy oświadczenie, w którym uchyliły się od skutków prawnych nabycia nieruchomości.
Wady zatajone podstępnie
Deweloper kwestionował te oświadczenie, i sprawa trafiła do Sądu Rejonowy w Olsztynie. Ten uznał, iż w okoliczności w jakich doszło do ujawnienia wady budynku świadczyły o tym, iż wady te zostały zatajone podstępnie, a w związku z tym uznano, że zawarta pomiędzy stronami umowa kupna sprzedaży była nieważna ze skutkiem ex tunc (wstecz). Na takim samym stanowisku stanął Sąd Okręgowy.
W związku z tym, iż oba wyroki rozstrzygały sprawę tylko, co do zasady, a deweloper nie poczuwał się do zwrotu zarówno ceny jak i nakładów poczynionych w okresie kiedy kupujące nie wiedziały jeszcze o podstępnie ukrytej wadzie, kobiety wystąpiły z kolejnym pozwem. Żądały w nim zasądzenia 827 tys. zł. Na tę kwotę składała się cena nabycia domu, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, prowizja z tytułu kredytu, zapłacone bankowi odsetki, ubezpieczenie nieruchomości, poczynione nakłady oraz odszkodowanie z tytułu powstałej szkody. Przedsiębiorstwo Budowlane, które sprzedało kobietom dom wniosło o oddalenie powództwa, podnosząc, iż od momentu ujawnienia wady dążyło do jej usunięcia, co jednak uniemożliwiły nabywczynie, które zdaniem przedsiębiorcy przedwcześnie i niezasadnie złożyły oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Deweloper przekonywał, że jako sprzedawca ma prawo uniemożliwić kupującemu realizację prawa do odstąpienia przez niezwłoczne usunięcie wad sprzedanej rzeczy i z art. 560 par. 1 Kodeksu cywilnego wynika, że kupującemu nie wolno udaremnić zamiaru sprzedawcy co do niezwłocznego usunięcia wad. – Kupującemu nie przysługiwało zatem prawo do odstąpienia – twierdził deweloper.
Kredyt to nie jest normalna konieczność
Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 18 marca 2015 roku (sygn. akt I C 396/14) uznał powództwo, ale tylko do kwoty 712 tys. zł.
W uzasadnieniu uznano, iż co do zasady istnieją podstawy do ustalenia odpowiedzialności pozwanej spółki za wykrytą wadę w szerszym zakresie. Jak bowiem wyjaśniono, firma była nie tylko sprzedającym, lecz również podmiotem, który przedmiot umowy wykonał, przy czym bezsporny charakter wady i przyjęte w budynku rozwiązanie zmierzające do odprowadzania wody czy nadmiaru wilgoci wskazuje ponad wszelką wątpliwość na to, iż osoby (pracownicy, podwykonawcy) faktycznie wykonujący prace oraz osoba odpowiedzialna za nadzór nad nimi (kierownik budowy) dopuściły się wad polegających na złym wykonaniu izolacji), za co niewątpliwie odpowiada w myśl art. 474 Kodeksu cywilnego pozwana spółka jako jednoczesny sprzedawca i wykonawca domu.
- Stąd, o ile brak wiedzy (świadomości) sprzedawcy o braku izolacji w chwili sprzedaży w zwykłych warunkach mógłby ekskulpować [wyłączać winę – red.] sprzedającego od odpowiedzialności w zakresie szerszym (...), to w tych konkretnych warunkach, z uwagi na to, iż spółka jako taka była jednocześnie wykonawcą domu – będzie ona odpowiadać za wadę w tymże zakresie szerszym, tj. na zasadach ogólnych z art. 471 k.c. – wyjaśnił sąd.
