fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Biura: Dzielnica biznesowa w kłopotach

Na stacji metra Wierzbno najemca biur na Służewcu Przemysłowym publicznie pożegnał się z Mordorem
Stanley Black & Decker
Jest taka dzielnica biurowa – z milionem metrów kwadratowych powierzchni – nazywana przez jednych biurowym sercem Polski, a przez innych – Mordorem.

To warszawski Służewiec Przemysłowy – największe skupisko biur w kraju. Po 20 latach od budowy nowoczesnych biurowców w miejscu hal przemysłowych musi walczyć o siebie.

Skąd kłopoty

Służewiec Przemysłowy to 83 tysiące pracowników, 75 budynków biurowych i co najmniej 30 tysięcy samochodów dziennie. To korki, problemy z parkowaniem i chaosem przestrzennym – wynika z badania firmy JLL.

– Jednym z największych błędów na Służewcu był brak planu zabudowy na początku rozwoju tego obszaru. Znaczna część biurowców powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w efekcie spójnej koncepcji urbanistycznej – tłumaczy Jan Jakub Zombirt, dyrektor w JLL odpowiedzialny za doradztwo strategiczne.

Opowiada, że podczas rozmów z przedstawicielami firm, które mają swoje biura na Służewcu, okazało się, że największym problemem jest kwestia komunikacji – zarówno transportu publicznego, jak i prywatnego, czyli korków.

– Kolejne wyzwanie to parkowanie. W godzinach funkcjonowania biur praktycznie każdy fragment wolnej przestrzeni wypełniony jest autami. Ponadto biurowce na Służewcu nie tworzą spójnej zabudowy. Brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, ciągów pieszych, a dzielnica nie ma swojego centrum – wymienia Jan Jakub Zombirt.

Z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że średnio 36 proc. pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to każdego dnia dodatkowe 30 tys. samochodów. Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu czy osób dojeżdżających na Służewiec np. na zakupy w Galerii Mokotów.

Z analiz JLL wynika, że w tygodniu ok. 1,3 tys. aut parkuje wokół biurowców nielegalnie – np. na trawnikach. Służewiec oferuje bowiem zbyt mało miejsc parkingowych, a liczba ta będzie się zmniejszać wraz z kolejnymi inwestycjami biurowymi. Tymczasem aż 87 proc. samochodów osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę.

Natomiast opowieści o tym, kto wyjeżdżał ponad pół godziny z biurowca, w tym 20 minut z parkingu podziemnego, od dawna nie śmieszą już użytkowników biur. Z powodu tych niedogodności Służewiec zamienił się w Mordor.

Najemcy odchodzą

Jak wynika z danych JLL, w ciągu ostatnich dwóch lat kilka dużych firm zdecydowało o tym, że porzuci swoje siedziby na Służewcu. Na nowe lokalizacje biznesowe postawiły m.in. Aviva, Unilever, Philip Morris oraz Stanley Black & Decker. Ta ostatnia firma zrobiła niedawno akcję marketingową na stacji metra. Powiesiła plakat z hasłem: „Goodbye Mordor".

Grzegorz Gofryk, CEE Marketing Communication Manager w Stanley Black & Decker Polska, wyjaśnia, że powodów przeprowadzki było kilka. Jednym z nich były trudności komunikacyjne, na które skarżyli się pracownicy i goście firmy, problemy z parkowaniem, brak metra.

– Nazwa Mordor dla dzielnicy biznesowej na Mokotowie przyjęła się bardzo mocno, i to już nie tylko w społeczności warszawiaków, ale też w całej Polsce. Nie jest to, niestety, określenie pozytywne i szansa zerwania z takim skojarzeniem przez wyprowadzkę to kolejny argument za zmianą lokalizacji – mówi Grzegorz Gofryk.

Z planów inwestorów wynika, że w  ciągu kilku lat na Służewcu miałoby powstać kolejne 300 tys. mkw. biur.

Wśród dużych firm, które mają działki w tej lokalizacji i planują biurowce, są m.in. Echo Investment, Penta, ECI, Hines, Garvest, Yareal, Kronos. Są też spółki, które myślą o zmianie przeznaczenia swoich terenów na mieszkaniowe. To jednak nie poprawi sytuacji. Okolica pozostanie zakorkowana.

– Firmy, szczególnie z sektora usług dla biznesu, konkurują o kadry. A Służewiec bez nowych rozwiązań komunikacyjnych będzie negatywnie postrzegany – uważa z Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku JLL.

To wszystko niepokoi i właścicieli starszych budynków, i inwestorów nowych: najemcy mają dość korków. Sami deweloperzy – bez miasta – nie rozwiążą problemu. Szkoda, że nikt nie pomyślał o tym, gdy powstawał Mordor.

Opinia

Kazimierz Kirejczyk | prezes firmy Reas

Proces przekształcania się dawnej dzielnicy przemysłowo-składowej na warszawskim Służewcu w największy – poza centrum – zespół budynków biurowych miał w dużym stopniu charakter spontaniczny i niekontrolowany.

Wobec braku jasnej wizji nie było również jasne, czy w rejonie tym ma się pojawić funkcja mieszkaniowa. Pierwsze inwestycje miały charakter uzupełnień istniejącej zabudowy  mieszkaniowej. Dość szybko okazało się, że wobec ogromnego zapotrzebowania na mieszkania w tym rejonie i potencjału rozwojowego dzielnicy biurowej opłaca się budować tam więcej mieszkań. Pojawiła się też pierwsza inwestycja budowana w całości pod wynajem – Mokotów City firmy Budner.

W realizacji i w fazie planowania znajduje się na terenie samego dawnego Służewca Przemysłowego około 5 tysięcy mieszkań, z czego w 2016 roku powinno zostać oddanych do użytkowania ok. 1,5 tysiąca i podobna liczba w 2017 roku.

A przecież w szeroko rozumianym otoczeniu powstają jeszcze takie inwestycje jak Central Park Ursynów przy Kłobuckiej, których mieszkańcy w dużej części będą pracować na Służewcu i korzystać z lokalnej infrastruktury społecznej.

Bliskość miejsc pracy jest największym, ale niejedynym atutem Służewca z perspektywy nabywcy mieszkań. Rejon ten ma dobrze rozwiniętą infrastrukturę oświatową.

Na Służewcu brakuje jednak atrakcyjnych publicznych terenów zielonych. Nie ma także w tym rejonie publicznych terenów miejskich. Rolę lokalnego centrum pełni w praktyce Galeria Mokotów.

Wydaje się, że Służewiec czeka wciąż na nową wizję planistyczną, w której znajdzie się miejsce na nowe mieszkania i miejsca pracy, nowe ulice i parkingi, otwarty plac miejski i park służący rekreacji mieszkańców. —gb

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA