Niedawny wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu i poprzedzające go orzeczenie Sądu Rejonowego w Zielonej Górze (pisaliśmy o tym: „Prowizja również bez umowy", 14 listopada 2019 r.) przyznające pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wynagrodzenie, pomimo braku zawartej umowy pośrednictwa, wywołało gorącą dyskusję wśród profesjonalistów rynku nieruchomości. Podniosły się nawet głosy, że oto zawieranie umów w formie pisemnej nie jest już konieczne. Warto zatem uporządkować fakty i wyciągnąć z nich wnioski.
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że omawiany wyrok nie zmienia w żadnym stopniu formy wymaganej dla umów pośrednictwa. Od lat muszą być zawierane na piśmie pod rygorem nieważności i żadne zmiany w tym zakresie nie zaszły. Możemy naturalnie dyskutować, czy rozwiązanie to jest słuszne (w mojej ocenie rygor nieważności to w tym przypadku nadmierny formalizm), nie zmienia to jednak faktu, że treść art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozostawia wątpliwości – brak zachowania formy pisemnej to brak umowy, a co za tym idzie, brak prawa do wynagrodzenia.
Zarobek kosztem agenta
Warto zaznaczyć, że katalog przypadków, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami będzie mieć trudności w uzyskaniu wynagrodzenia, jest szerszy. Stać może się tak również w przypadku, gdy postanowienia umowy regulujące zasady wynagradzania zostaną uznane za niedozwolone.
W kontekście powyższego znaczenia nabiera dochodzenie roszczeń z tytułu wydania bezpodstawnie uzyskanej korzyści. Takie też żądanie zawierał pozew skierowany do zielonogórskiego sądu. Nie było w nim mowy o wynagrodzeniu, ponieważ pośredniczka nie zawarła umowy z klientem poszukującym lokalu do najmu na piśmie. Roszczenie zostało oparte na przepisie art. 405 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. U podstaw instytucji bezpodstawnego wzbogacenia leży założenie, że nikt nie powinien bogacić się bezpodstawnie kosztem drugiej osoby. Klient, który korzysta z pracy pośrednika, nie płacąc za nią wynagrodzenia, wzbogaca się jego kosztem, ponieważ w kieszeni zostaje mu kwota, którą normalnie powinien zapłacić na rynku za tego typu usługi. Pośrednik zostaje zaś o kwotę takiego wynagrodzenia zubożony.
W omawianej sprawie nielojalnym klientem okazał się bank, który wykorzystał zaufanie, jakim obdarzyła go pośredniczka, nie płacąc jej należnego wynagrodzenia. Przedstawiciele banku zapewniali ją przy tym, że umowa zostanie podpisana. Mając jednak na uwadze strukturę organizacyjną banku, wewnętrzne procedury i brak stosownych pełnomocnictw do zawarcia umowy u osób bezpośrednio zajmujących się poszukiwaniem lokali, formalności te miały zostać dopełnione później. Z tej sytuacji należy wyciągnąć wniosek na przyszłość. Jeśli brak umowy zawartej na piśmie stwarza ryzyko odmowy zapłaty wynagrodzenia, nie podejmuj czynności, nim zostanie ona zawarta. Jeśli klientem ma zostać duży podmiot, o rozbudowanej strukturze i usytuowanych wysoko ośrodkach decyzyjnych, należy przewidzieć, że między zgłoszeniem się przedstawiciela takiego podmiotu a podpisaniem umowy może upłynąć sporo czasu. Być może warto pomyśleć o wyposażeniu się w podpis elektroniczny. Podpisanie nim umowy pośrednictwa sprawi, iż zachowana zostanie forma pisemna.
By można było szukać ochrony w instytucji bezpodstawnego wzbogacenia, konieczne jest wykazanie, że praca, za jaką pośrednik winien otrzymać wynagrodzenia, została wykonana. W komentowanym sporze pośrednik potrafił zaoferować sądowi obszerny materiał dowodowy, z którego wynikało, jakie czynności i w jakim czasie wykonał.
Zbierać dowody
Dokumentowanie transakcji nabiera więc w tym kontekście ogromnego znaczenia. Nie tylko zresztą dla sporów na tle bezpodstawnego wzbogacenia, ale również przy dochodzeniu wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy pośrednictwa. Utrwalony pogląd w orzecznictwie głosi bowiem, że pośrednik tylko wtedy może się domagać wynagrodzenia, gdy wykaże, że dzięki jego staraniom doszło do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym zagadnienia natury dowodowej nabierają szczególnego znaczenia. Od 7 listopada 2019 r. do polskiego procesu cywilnego wróciło bowiem postępowanie w sprawach gospodarczych. Ustawodawca założył skrajny formalizm postępowania dowodowego, ograniczając istotnie dowód z przesłuchania świadków. W relacji zatem z klientem-przedsiębiorcą konieczne będzie ewidencjonowanie wszystkich aspektów wykonywania umowy pośrednictwa w drodze dokumentów
Ważną okolicznością dla omawianego sporu był fakt, że pośredniczka zakomunikowała zamiar zawarcia umowy pośrednictwa i pobrania z tego tytułu wynagrodzenia już na etapie publikacji ogłoszenia o nieruchomości. Każdy zainteresowany najmem prezentowanego lokalu wiedział zatem od samego początku, iż pośrednik oczekuje zawarcia z nim umowy pośrednictwa i zapłaty wynagrodzenia. Publikacja informacji o oczekiwanym wynagrodzeniu daje jasny sygnał co do wysokości kosztów, jakie zainteresowany będzie musiał ponieść. W sytuacji domagania się wydania bezpodstawnie uzyskanej korzyści o jej wartości wiadomo zatem od samego początku.
Dla pośrednika z powyższego orzeczenia płynie prosty wniosek: należy konstruować umowy w sposób jasny, przejrzysty, uzgadniając ich treść z klientami będącymi konsumentami, by wyeliminować ryzyko uznania ich za abuzywne. W razie potknięcia w tej materii czy napotkania nielojalnego klienta w odwecie pozostaje zaś roszczenie oparte na art. 405 k.c.
Wniosek dla klientów pośredników jest zaś taki, że nielojalność nie popłaca. Za wykonaną pracę należy się wynagrodzenie, a brak umowy nie jest dla klienta gwarancją bezkarności.
