Do końca roku właściciele lokali w blokach oraz domów jednorodzinnych mieli otrzymać zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność. Tak się jednak nie stanie.
Ci, którzy mieszkają w dużych miastach, będą musieli poczekać na nie dłużej. Dlaczego? Większość gruntów objętych uwłaszczeniem miało status komunalny. Urzędnicy miejscy nie zdążą wydać wszystkich zaświadczeń na czas, bo jest ich tak dużo. Tak będzie m.in. w Warszawie, Wrocławiu czy Zabrzu. Władze miast uspokajają. W większości wypadków opóźnienia wyniosą maksymalnie pół roku. Tylko osoby, których grunt ma zawikłaną sytuację prawną, będą czekać dłużej.
Wydłużenie czasu oczekiwania na ten dokument nie pozbawia jednak prawa do bonifikaty w opłacie przekształceniowej. W przyszłym roku większość osób nie będzie musiała regulować rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Kto otrzyma zaświadczenie
W niektórych miastach, m.in. w Warszawie, trwają prace nad listami nieruchomości objętych przekształceniem. Taki wykaz posiadają już np. Wilanów czy Mokotów. By go znaleźć, wystarczy zajrzeć na strony internetowe tych dzielnic. Za kilka tygodni powinny posiadać je już wszystkie dzielnice. Wystarczy, że właściciel lokalu lub domu sprawdzi, czy widnieje na niej jego adres, a następnie cierpliwie poczeka, aż przyjdzie do niego pocztą zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.
Władze dzielnic zastrzegają, że wykazy mogą być jeszcze uzupełnianie o kolejne nieruchomości, bo niektóre wymagają wyprostowania sytuacji prawnej. Jednak większość miast nie udostępnia listy mieszkańcom. Wtedy warto zadzwonić do urzędu miasta i wtedy otrzyma się informację o nieruchomości.
Ustawa przekształceniowa daje także użytkownikowi możliwość złożenia własnego wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego uwłaszczenie. Wówczas urząd ma obowiązek wszcząć procedurę przekształceniową.
Dzięki temu jest szansa, że otrzyma się je szybciej. Ale nie jest to regułą. Wiele osób wystąpiło z takimi wnioskami już na początku 2018 r. i do tej pory nie otrzymały jeszcze zaświadczenia.
Nie wszyscy się uwłaszczą
Trzeba też pamiętać, że to, że mieszka się w bloku, nie daje żadnej gwarancji, że doszło do uwłaszczenia z mocy prawa. Ustawa przekształceniowa zawiera listę wyłączeń. Na przykład do uwłaszczenia nie doszło, jeżeli w bloku lokali usługowych jest więcej aniżeli mieszkań.
Przepisy przewidują również, że przekształcenia obejmują grunty zabudowane budynkami wielorodzinnymi, na których stoją inne budynki, budynki gospodarcze, garaże, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, jeśli łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tych gruntach.
Bardzo często własnościowe prawo do lokalu jest też mylone z pełną własnością. Tymczasem to nie jest to samo. Ustawa przekształceniowa mówi wprost, że z przekształcenia korzysta spółdzielnia jako właściciel tego typu mieszkań, a spółdzielcy – pośrednio. Jeżeli bowiem spółdzielnia otrzyma bonifikatę, to ma to wpływ na wysokość opłat za mieszkanie.
Właściciel lokalu czy domu nie zawsze przekształci swoje prawo do gruntu pod domem, w którym jest zameldowany. Okazuje się bowiem, że faktyczne wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe nie daje gwarancji użytkownikowi wieczystemu, że się uwłaszczy. Tak było w wypadku mieszkańca Ińska.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (II SA/Sz 638/19) uznał, że burmistrz tego miasta miał rację, odmawiając mu wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie gruntu, na którym wybudował dom, bo ten miał status rekreacyjny.
Roczna opłata zostaje
Nie tylko z powodu zaświadczeń władze miast zachęcają, by zainteresować się swoją nieruchomością i dowiedzieć, czy doszło do przekształcenia, czy nie.
Od tego bowiem zależy, czy w 2020 r. trzeba będzie płacić roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Jeżeli dany adres widnieje w wykazie, rocznej opłaty się nie wnosi. Gdyby jednak było inaczej, nie można o tym obowiązku zapomnieć. Powstaje oczywiście pytanie: a co jeśli do przekształcenia doszło dopiero po wyprostowaniu sytuacji prawnej nieruchomości? Czy wpłacona wcześniej roczna opłata przepadnie?
Artykuł 8a ustawy przekształceniowej mówi, że jeżeli doszło do przekształcenia, a użytkownik wniósł roczną opłatę za 2019 r., to zostanie ona zaliczona na poczet opłaty przekształceniowej.
Nie brakuje też absurdów. Niektórzy uwłaszczyli się tylko częściowo i dalej będą płacić roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego np. za fragment drogi. Jeżeli bowiem działka, przez którą przebiega droga, nie jest zabudowana, to do przekształcenia nie doszło. Droga musi się bowiem znajdować na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie – musi dzielić jej los prawny.
Są już pierwsze wyroki w tej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi przesądził, że miasto miało prawo podnieść roczną opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu pod drogą (sygnatura akt: II SA/Łd 435/19). Okazało się bowiem, że fragment uliczki, który biegnie przez pustą działkę, nie został objęty przekształceniem. Natomiast użytkownicy uwłaszczyli się tylko na gruncie pod drogą, która biegnie przez działkę, na której stoi ich blok.
Jaka bonifikata
To, że nie otrzyma się do końca roku zaświadczenia, nie oznacza też, że przepadnie bonifikata obowiązująca na terenie danej gminy. Użytkownicy otrzymają ją bez względu na to, czy przekształcą się w tym roku czy w następnym, czy za dwa lata.
Artykuł 20 ust. 2 ustawy przekształceniowej mówi, że jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie zostało doręczone po 30 listopada 2019 r., to po zgłoszeniu w gminie zamiaru wniesienia opłaty przekształceniowej (jednorazowej) w terminie dwóch miesięcy od otrzymania tego dokumentu, uwłaszczonemu przysługuje bonifikata w wymiarze obowiązującym w roku przekształcenia, mimo że w następnych latach jest mniejsza. Oznacza to, że w 2020 r. też będzie on mógł liczyć na upust z 2019 r.
Ustawa wprowadza obowiązkowe bonifikaty w opłacie przekształceniowej dla gruntów Skarbu Państwa (SP). Gdy właściciele lokali (domów) zdecydują się na uregulowanie należności jednorazowo, w pierwszym roku od uwłaszczenia bonifikata wynosi 60 proc. Dla tych, którzy zdecydują się na jednorazową wpłatę później, z każdym rokiem maleje ona o 10 proc.
Jednocześnie ustawa dała wolną rękę samorządom, czy i w jakiej wysokości chcą uchwalić bonifikaty. Część miast zdecydowała się na takie, jakie obowiązują na gruntach SP. Tak jest np. w Lublinie i w Krakowie. Wiele wprowadziło jednak wyższe upusty od obowiązujących na gruntach SP. W Warszawie wynoszą one 98 proc., w Gdańsku 95 proc.
Tam, gdzie rady gmin (miast) zdecydowały się wprowadzić upusty wyższe niż 60 proc., wojewodowie dostosowali wysokość bonifikat przewidzianych dla gruntów Skarbu Państwa do wysokości upustów ustalonych dla nieruchomości komunalnych.
