Mieszkaniowe

Jak będzie wyglądało powszechne uwłaszczenie gruntu

Shutterstock
Jak będzie wyglądało powszechne uwłaszczenie gruntu.

Po Nowym Roku przeszło 2,5 miliona użytkowników wieczystych z mocy prawa przekształci swoje udziały w prawie użytkowania wieczystego we własność. Mówi o tym ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej jako: ustawa przekształceniowa). Interpretacja jej przepisów nastręcza wielu wątpliwości. Wyjaśniamy te najczęstsze.

 

Mam własnościowe mieszkanie w spółdzielni. Czy skorzystam z przekształcenia?

Nie. Własnościowe prawo to nie jest to samo, co prawo własności. Tylko właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych mogą skorzystać z przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Podstawowa różnica pomiędzy tymi prawami jest w zasadzie jedna, ale istotna. Mieszkania własnościowe należą do spółdzielni, a ich posiadaczom przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że po 1 stycznia na przekształceniu skorzystają głównie spółdzielnie. Na profity finansowe będą mogli jednak liczyć także niektórzy mieszkańcy. Art. 9 ust. 6 ustawy przekształceniowej przewiduje, że gdy spółdzielnia uwłaszczyła się z bonifikatą, to posiadaczom m.in. własnościowych praw powinna obniżyć opłaty za mieszkanie.

W jakim terminie muszę wnieść pierwszą opłatę przekształceniową?

Art. 20 ustawy przekształceniowej mówi, że termin upływa 29 lutego 2020 r. Jest on tak długi nieprzypadkowo. Każdy, kto uwłaszczy się po 1 stycznia, musi otrzymać zaświadczenie o przekształceniu. Urzędy mają na ich wystawienie rok, a jeżeli zainteresowany złożył wniosek w tej sprawie, to cztery miesiące. Projekt zmian do ustawy przekształceniowej przewiduje jednak dodatkowy termin dla osób, które potrzebują zaświadczenia szybciej, bo np. chcą sprzedać mieszkanie. Na ich wniosek urząd wyda je już po 30 dniach. Z zaświadczenia będzie wynikać m.in. wysokość opłaty przekształceniowej. Tak długi termin ma również wady. Ustawa przekształceniowa mówi, że drugą opłatę przekształceniową powinno wnieść się do 29 lutego 2020 r. Oznacza to, że praktycznie w tym samym czasie trzeba będzie uregulować dwie opłaty. Może to być duże obciążenie finansowe dla wielu rodzin. Przepisy pozwalają jednak zwrócić się do urzędu miasta o przesunięcie daty wniesienia drugiej opłaty lub rozłożenia jej na raty, ale zależy to od dobrej woli urzędu. Istnieje też możliwość obniżenia opłaty przekształceniowej, ale tylko osobom, których dochód nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata będzie wnoszona. Ogłasza je prezes GUS. Za 2018 r. tego wynagrodzenia jeszcze nie ogłoszono.

Nie zgadzam się z nową wysokością rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, dlatego odwołam się. W jakiej wysokości będę wnosić opłatę przekształceniową, skoro nie znam jeszcze aktualnej wysokości stawki rocznej opłaty?

Opłata przekształceniowa wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Natomiast postępowanie w sprawie aktualizacji opłat rocznych rozpoczęte i niezakończone przed 1 stycznia 2019 r. będą toczyć się również po tej dacie na podstawie dotychczasowych przepisów. W zależności od finału tego postępowania będzie się później dopłacać albo urząd zwróci pieniądze.

Jakie informacje będzie zawierać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, ile będzie ono kosztować i czy można je kwestionować?

Zaświadczenie potwierdza, że przekształcenie praw jest bezterminowe. Osoba, która je otrzyma z urzędu, nic za nie nie płaci. Gdyby jednak chciała je dostać wcześniej (a nie po upływie wspomnianych czterech miesięcy), musi za nie zapłacić 50 zł. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia, a także o możliwości wniesienia jednorazowo opłaty przekształceniowej. Projekt zmian przewiduje jednak, że w zaświadczeniu wydanym po upływie 30 dni nie będzie informacji o opłacie przekształceniowej. Oznacza to, że otrzyma się jeszcze jedno zaświadczenie wydane w „zwykłym" już trybie po upływie czterech miesięcy lub roku. Każde zaświadczenie powinno zawierać pouczenie o możliwości złożenia odwołania w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia. Jeżeli nie podoba się nam np. wysokość opłaty przekształceniowej, będzie można wnieść zażalenie do tego samego urzędu, który wydał zaświadczenie, a ten wyda decyzję administracyjną. Niezadowolony będzie mógł się odwołać – i w zależności od tego, czy przekształcenie będzie dotyczyć gruntu samorządowego czy Skarbu Państwa – do samorządowego kolegium odwoławczego lub właściwego wojewody, a następnie wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Moja wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do warszawskiego ratusza o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Do tej pory nie otrzymała odpowiedzi. Na jakich zasadach więc przekształcimy się po Nowym Roku?

Sama wspólnota zdecyduje, z których zasad chce skorzystać. Z urzędu dzielnicy powinna otrzymać pismo z pytaniem w tej sprawie. Trzeba pamiętać, że prawo wyboru będą mieli tylko ci, którzy wystąpią z wnioskiem o przekształcenie do końca tego roku. Nie ma też uniwersalnej odpowiedzi, co się bardziej opłaca. Każdy przypadek jest inny. Warszawska uchwała przewiduje dwa rodzaje bonifikat: dla spółdzielni mieszkaniowych i osób fizycznych. Pierwsza to 95-proc. upust od opłat za przekształcenie użytkowania dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Druga bonifikata wynosi 99 proc. Skorzystają z niej ci, którzy wniosą od ręki opłatę za całe 99 lat użytkowania. Ale ustawa przekształceniowa również przewiduje bonifikaty. Gdy grunt jest państwowy, a spłata nastąpiłaby w pierwszym roku po przekształceniu użytkowania wieczystego, z automatu należeć się będzie 60 proc. upustu. Jednak w kolejnych pięciu latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 pkt procentowych z każdym rokiem. Natomiast w wypadku gruntów samorządowych tak będzie, jeżeli rada gminy się na to zgodzi, a z tym może być różnie. W blokach ustawa przekształceniowa ma niepodważalną zaletę: przekształcenie we własność następuje z mocy prawa. Z uchwały można natomiast skorzystać, tylko gdy wniosek do miasta o przekształcenie złożyło co najmniej 50 proc. właścicieli. Jeżeli pozostali się sprzeciwią, to sąd może ich zobowiązać do przekształcenia. Z ustawą przekształceniową nie będzie takiego problemu. Przekształcenie będzie z mocy prawa, nikt nikogo nie musi pytać, czy wyraża zgodę, ani też w tym celu wcześniej składać wniosków.

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w mieszkaniu. Czy skorzystam z przekształcenia?

Tak. Pod warunkiem że lokal znajduje się w bloku, w którym co najmniej połowę lokali stanowią mieszkania. W wypadku domów jednorodzinnych funkcją dominującą powinna być funkcja mieszkaniowa, a usługowa pełnić rolę uzupełniającą. Dom nie może być w całości przeznaczony pod działalność gospodarczą np. pod kancelarię prawną. Właściciel powinien w nim również mieszkać. Ustawa przekształceniowa nie wyklucza przyznania również bonifikat osobom, które prowadzą firmę we własnym mieszkaniu.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL