Klienci, wybierając mieszkania, zwracają dużą uwagę na udogodnienia – podkreśla Arie Koren, szef spółki Okam budującej wielofunkcyjne osiedle Bohema – Strefa Praga w Warszawie. Chcą mieć blisko do restauracji, sklepów, lokalnych usług, chcą brać udział w wydarzeniach kulturalnych, a nawet pracować w pobliżu. Wszystko w jednym miejscu. Bardzo ważny jest oczywiście adres.
– Wybierane są dobrze skomunikowane miejsca – mówi Arie Koren. – W Warszawie poszukiwane są miejsca przy metrze. Dla klientów Bohemy to bardzo duży plus. W ostatni weekend otwarto stację metra Szwedzka, tuż przy wejściu na osiedle.
Był przemysł, są bloki
Mateusz Romanowski, prezes SonarHome.pl, przyznaje, że metro jest dość istotnym, choć nie głównym kryterium wyboru lokalizacji nowego mieszkania, szczególnie w przypadku osiedli oddalonych od centrum miasta, gdzie wybór rodzaj transportu jest ograniczony.
– Klienci najczęściej nie stawiają kategorycznego warunku, aby mieszkanie było zlokalizowane przy samej linii metra, ale bliskość stacji jest niewątpliwym atutem – wskazuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Przy podobnym standardzie lokali wyższe ceny osiągają oczywiście te w pobliżu stacji.
Jańczuk podkreśla jednocześnie, że mieszkania w Warszawie podrożały w każdej lokalizacji. – Jednak na Woli, Bemowie czy Targówku rozwój linii metra był doskonałym argumentem, aby usztywnić się w negocjacjach i zaproponować wyższe ceny, które są w stanie zaakceptować osoby pragnące mieszkać blisko stacji – zauważa. – Jak pokazują przykłady historyczne, niektóre obszary miasta, jak np. okolice huty czy Praga-Północ, odżyły dzięki nowym stacjom metra, rozpoczął się boom inwestycyjny. Jeszcze dekadę temu np. na Bielanach w okolicach Sokratesa stały warsztaty i budynki poprzemysłowe. Dziś w nowych blokach mieszka tam kilka tysięcy mieszkańców – opowiada.
– Pojawienie się stacji metra lub nawet zapowiedź jej budowy wpływa na wzrost cen. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to wyłączny czynnik podnoszący ceny – ocenia Mateusz Romanowski. – Ważna jest też moda na konkretny rejon miasta. Dynamika cen mieszkań na Woli w ostatnich latach była bardzo wysoka, znacznie wyższa niż na Pradze-Północ. Wpłynęło na to m.in. wzniesienie wielu biurowców konkurujących z mokotowskim Mordorem, a także zagospodarowanie mieszkaniowe Odolan. Z drugiej strony w ostatnich latach Praga-Północ nadgoniła, jeśli chodzi o średnie ceny mieszkań, ze względu na nową ofertę – zwraca uwagę.
Z analizy ofert prezentowanych na SonarHome.pl wynika, że od początku roku ceny ofertowe mieszkań zarówno na Pradze-Północ, jak i na Woli, wzrosły o ok. 4 proc.
– Sprzedający lokale na rynku wtórnym muszą się jednak liczyć z większą konkurencją. Na Woli i Pradze-Północ różnica w cenie mkw. lokalu na rynku pierwotnym a wtórnym wynosi ponad 20 proc. – mówi Mateusz Romanowski. – W obu dzielnicach lokale w starszych budynkach, o gorszym standardzie, sprzedają się trudniej. Ale te najbardziej atrakcyjne schodzą bardzo szybko.
Szukający mieszkań przy metrze nie mają specjalnie trudnego zadania. – Linia metra jest coraz dłuższa, więc powiększa się zasób lokali w takich lokalizacjach – mówi Marcin Jańczuk.
Czas na Bemowo
Czy Bemowo, gdzie są planowane nowe stacje, czeka podobna przyszłość? – W ciągu ostatnich 18 miesięcy ceny mieszkań na Bemowie wzrosły aż o 15 proc. – szacuje Mateusz Romanowski. Oferty z tej dzielnicy znikają szybciej niż w całej Warszawie. Wzmożone zainteresowanie każe sądzić, że Bemowo będzie podążać śladami nie tylko Woli, Pragi i Bielan, ale też dzielnic we wszystkich innych europejskich miastach, które rozwijają się wzdłuż szlaków komunikacyjnych – przewiduje.
Także Marcin Jańczuk nie ma wątpliwości co do przyszłości Bemowa. – Deweloperzy już kilka lat temu dostrzegli potencjał tej dzielnicy. Bliskość metra jest wymieniana w komunikacji marketingowej nowych inwestycji – zauważa. – Spójrzmy choćby na rejon ul. Lazurowej. To niezliczona liczba nowych inwestycji, które powstają tam od wielu lat. Gdyby nie problemy w pozyskaniu ciekawych gruntów w innych lokalizacjach, z pewnością deweloperzy z ogromną chęcią budowaliby wzdłuż drugiej linii metra. Sądzę, że coraz gęściej będzie zabudowywać się rejon Targówka i Bródna. Z doniesień medialnych można się dowiedzieć, że chętnie budowaliby w okolicach parku Bródnowskiego, choć wielką szkodą dla dzielnicy byłaby zmiana przeznaczenia tych terenów.
Pytany o sens inwestowania w mieszkania w rejonie planowanych stacji, Marcin Jańczuk mówi, że warto, ale nie za każdą cenę. – Może się zdarzyć, że ze względu na różnice w cenach raczej warto wziąć pod uwagę zakup większego lokum, niż przepłacać tylko dlatego, że mieszkanie znajduje się przy samej stacji – wyjaśnia. – Oczywiście wszystko jest kwestią wygody, taki lokal jest łatwiej wynająć, ale za każdym razem transakcja powinna mieć uzasadnienie ekonomiczne. Metro to nie wszystko.
Mateusz Romanowski dodaje, że wartość rezydualna mieszkań przy metrze będzie rosła inaczej niż nieruchomości w gorszych lokalizacjach, a w czasie kryzysu lub spowolnienia koniunktury tak położone lokale będą bardziej odporne na wahania.
Z analiz firmy doradczej JLL wynika, że w 2018 r. ceny na nowych osiedlach na Bemowie przekroczyły 8 tys. zł za mkw. W I połowie br. lokale wprowadzone do oferty podniosły średnią cenę do ponad 9 tys. zł za mkw. Dziś ofercie w dzielnicy jest ok. 650 nowych mieszkań, co, jak podkreślają eksperci JLL, jest jednym z najniższych wyników od 2010 r. Pozostaje czekać na kolejne inwestycje.
– Sprawy nie ułatwia jednak nadal nieuchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla części Chrzanowa, gdzie znajduje się najwięcej terenów pod nową zabudowę mieszkaniową. Nowe inwestycje hamuje także brak odpowiedniej infrastruktury technicznej w tym rejonie – zauważa Aleksandra Gawrońska, ekspertka JLL.
