Sporo inwestycji na obrzeżach i w miejscowościach otaczających główne aglomeracje powstawało jeszcze przed pandemią. Teraz, jak zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, liczba nowo powstających tam osiedli jeszcze wzrosła. – Trudno jednak przypisywać to wyłącznie pandemii – mówi. – To raczej efekt hossy na rynku połączonej z wciąż rosnącymi cenami mieszkań.
Nieruchomości – nie tylko w centrach, ale i w samych granicach dużych miast – dla wielu klientów stały się nieosiągalne. – Przenieśli więc swoje zainteresowanie na bardziej przystępne cenowo miasta otaczające aglomeracje – mówi Dariusz Książak. – Deweloperzy doskonale odczytali ten sygnał z rynku i zwiększyli podaż.
Duże różnice
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że pandemia prawdopodobnie podniesie atrakcyjność inwestycyjną terenów podmiejskich. – Upłynęło jednak za mało czasu, aby można to było odnotować w statystykach – mówi.
Inwestycje na przedmieściach to kilka do niemal 30 proc. tego, co powstaje w metropoliach. – Dla Krakowa oferta z bezpośrednich okolic miasta to 8 proc. oferty metropolii, dla stolicy – 15 proc., Wrocławia – 12 proc., a Trójmiasta – 25 proc. – wskazuje Jarosław Jędrzyński.
Emmerson Evaluation podaje z kolei, że największy wysyp nowych osiedli mamy wokół największej metropolii – Warszawy. – Ciekawym przypadkiem jest stolica Wielkopolski. Już kilkanaście lat temu mieszkanie pod Poznaniem stało się po prostu modne – zauważa Dariusz Książak. – Duży udział w rynkach obrzeży dużych miast mają deweloperzy lokalni, którzy budują głównie nieduże, kameralne osiedla, często segmenty, szeregowce. Udział większych graczy na tych rynkach nie jest na razie tak duży, jak w samych centrach aglomeracji. Jeżeli jednak tacy deweloperzy już na ten rynek weszli, to starają się uzyskać większą skalę inwestycji niż deweloperzy lokalni.
O odpływie mieszkańców z miasta do domów w gminach ościennych mówią też pośrednicy. – Obserwujemy to już od kilkunastu lat – potwierdza Hanna Morawska z Freedom Nieruchomości Poznań. – Pandemia nasiliła ten trend. Potrzeba większej przestrzeni życiowej, bliskości terenów rekreacyjnych i czystszego powietrza wygrywa z komfortem szybkiego dojazdu do centrum. A infrastruktura usługowa i społeczna w podpoznańskich miejscowościach ciągle się poprawia. Na popularności zyskały budynki wielorodzinne z lokalami o funkcjonalności domu, z choćby niewielkim ogródkiem. Deweloperzy zrozumieli tę potrzebę. Inwestycje lokują nie tylko w peryferyjnych dzielnicach Poznania, ale w najbardziej popularnych miejscowościach aglomeracji. Na rynku wtórnym każda nowa oferta mieszkania w dobrze skomunikowanych z centrum gminach, jak Komorniki czy Luboń, cieszy się dużym zainteresowaniem.
Analizy Freedom Nieruchomości wskazują, że mieszkania w stanie deweloperskim w okolicach Poznania podrożały w ciągu roku średnio o 1 tys. zł za mkw. – Również na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych jest wyraźny – mówi Hanna Morawska. – Rodzina z budżetem 500 tys. zł, planująca zakup urządzonego lokalu z minimum czterema pokojami, z ogródkiem, rok temu mogła liczyć na co najmniej kilka atrakcyjnych ofert. Dziś, w zależności od lokalizacji, musi zwiększyć tę kwotę nawet do 600 tys. zł i stanąć w kolejce z innymi chętnymi.
Emmerson Evaluation podaje, że średnie ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku są wyższe niż w otaczających je miejscowościach o ok. 30 proc. – Jeżeli jednak porównamy te miejscowości z peryferyjnymi obszarami głównego miasta, np. z Białołęką w Warszawie, czy terenami jeszcze w granicach miasta, ale poza obwodnicą Gdańska, to różnica cen nie będzie taka duża. Średnio to ok. 10 proc. – mówi prezes Książak.
Średnie ceny ofertowe w metropoliach i okalających je gminach podaje RynekPierwotny. W Krakowie to ponad 10,4 tys. zł za mkw. (średnia dla miasta) i 6,8 tys. zł (na przedmieściach), Łodzi – ponad 7,2 i 5,4 tys. zł, Poznaniu niemal 7,8 i ponad 5,9 tys. zł, Trójmieście – 9,8 i 8,2 tys. zł, Warszawie ponad 11 i 7,3 tys. zł za mkw., a Wrocławiu – niespełna 9,4 i 6,1 tys. zł. – Różnica w większości przypadków wynosi niemal dokładnie jedną trzecią. Najmniejsza jest w Trójmieście – 17 proc. – mówi Jędrzyński.
Drożejące etapy
Coraz więcej mieszkań z przedmieść Warszawy przyjmuje ostatnio do sprzedaży mokotowski oddział Freedom Nieruchomości. Szybko znajdują nabywców. – Komfortowe, rodzinne mieszkanie w Śródmieściu czy na Mokotowie to luksus dla nielicznych – podkreśla Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów. – Warszawiacy coraz częściej decydują się na mieszkanie w miasteczkach najlepiej skomunikowanych z centrum stolicy. – Czas dojazdu z Pruszkowa do Śródmieścia jest porównywalny z czasem dojazdu np. z Ursynowa czy Bielan.
Dodaje, że ceny mieszkań na obrzeżach Warszawy, choć dużo niższe niż w centrum, niewiele odbiegają od cen w dzielnicach sąsiadujących z miasteczkiem. Np. ceny mieszkań w Pruszkowie czy Piastowie są bardzo zbliżone do cen w Ursusie i Włochach.
Jej zdaniem trend będzie się utrzymywał. - Pandemia nauczyła nas pracy zdalnej. Mówi się, ze wielu osobom bardzo odpowiada taki styl pracy i niechętnie będą wracać do biur. To między innymi właśnie dla takich osób mieszkania na obrzeżach to świetne rozwiązanie. Głównie ze względów ekonomicznych, ale liczy się też komfort i wygoda. Na przedmieściach żyje się spokojniej.
Mieszkańcy bloków w stolicy najpierw zaczęli kupować za miastem segmenty i domy w cenach 700 tys. – 1 mln zł. – Teraz przyszła pora na mieszkania. Ceny na rynku wtórnym wahają się od 7 do 9 tys. za mkw. i są o 20–30 proc. niższe niż w stolicy – szacuje Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Magdalenka. – Szczególną uwagę przyciągają mieszkania na parterze, z ogródkiem, i na ostatnim piętrze, z dużym tarasem lub balkonami, oraz mieszkania przeszklone, z dużymi szybami, jasne i przestronne. Dotychczas mieszkania pod Warszawą cieszyły się zainteresowaniem osób młodych, na dorobku, albo przyjezdnych szukających pracy. Ich metraż wynosił średnio 40 mkw. Dziś średnia powierzchnia mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym pod Warszawą to 60 mkw., a największa popularnością cieszą się 100-120-metrowe lokale. Ze względu na rosnąca inflację i ponowny rozkwit gospodarki po pandemii, ceny lokali pod Warszawą utrzymają się na obecnym poziomie lub nieznacznie wzrosną.
A Kacper Żwak z krakowskiego oddziału Power Invest zauważa, że dużą popularnością zaczęły się cieszyć małe osiedla z blokami, w których są po dwa dwupoziomowe mieszkania. – Osiedla oddalone od centrum o 10–12 km są często bardzo ciekawe architektonicznie, „luksusowe" pod względem stylistyki. Ceny są zbliżone do cen mieszkań w ścisłym centrum Krakowa – mówi. – Lokal na 10. piętrze z tarasem bywa wyceniany na 14–15 tys. zł za mkw. Zdarza się, że ceny mieszkań z III etapu osiedla przy granicy miasta wzrosły nawet o 50 proc. w porównaniu z I etapem.
Rosnący popyt na mieszkania na peryferiach dużych miast widać w statystykach portalu Domiporta.pl. – W I półroczu na popularności, mierzonej liczbą użytkowników oraz ruchem w naszym serwisie, zyskiwały głównie dzielnice peryferyjne. Dynamika była o kilkadziesiąt procent wyższa niż w przypadku dzielnic centralnych – mówi Michał Guzowski, analityk portalu. Wyjątki to Kraków i Gdańsk. – W skali całego kraju trend jest jednak widoczny. W ślad za popytem podążyły również ceny mieszkań. Lokale na peryferiach, w zależności od miasta, są tańsze niż w centrach o 20 – 40 proc. Przyczyn tak dużych różnic, oprócz centralnego położenia, które od zawsze determinuje ceny nieruchomości, można doszukiwać się również strukturze popytu. Zgodnie z szacunkami NBP w ostatnich latach za połowę popytu na mieszkania w największych ośrodkach odpowiadał popyt inwestycyjny. Początkowo inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem, gdzie istotne jest centralne położenie. Kiedy rynek najmu załamał się przez pandemię, kluczowa stała się ochrona kapitału przed rosnącą inflacją. Swoje zrobił brak alternatywy inwestycyjnej. Także i tu, w długim terminie stabilniejsze wydają się dzielnice centralne, gdzie popyt na najem po okresie zawirowań ma szansę na szybszą odbudowę.
Kupujący mieszkania dla siebie, jak zauważa ekspert Domiporty, zaczęli ich szukać dalej od centrum, na co wpływ ma też wprowadzenie pracy zdalnej. - Wiele firm już zapowiedziało utrzymanie zdalnego bądź wprowadzenie hybrydowego modelu pracy. Jeśli w długim terminie takie rozwiązania okażą się produktywne, można się spodziewać dalszego wyrównywania się stawek, szczególnie jeśli rozgrzany rynek nieruchomości nieco zwolni lub pojawią się korekty cen – przewiduje analityk.
