Od początku pandemii ok. 20 proc. klientów deweloperów próbowało odstąpić od umowy na lokal. Czy koronawirus to wystarczający powód, żeby rozwiązać kontrakt z deweloperem? Co na ten temat mówi ustawa deweloperska?
W samej ustawie deweloperskiej oczywiście nie znajdziemy przepisów, które mówią o prawie nabywcy do odstąpienia od umowy z powodu pandemii. Mało tego, nie ma w niej żadnych przepisów dotyczących siły wyższej. Musimy sięgać po ogólne zapisy kodeksu cywilnego. Abstrahując od niego, praktyka wygląda w ten sposób, że większość umów deweloperskich nie uprawnia nabywcy do odstąpienia od umowy bez kosztów. Zwykle w umowach przewidziany jest mechanizm odstąpienia, polegający na tym, że nabywca w każdym przypadku może od niej odstąpić, co wiąże się jednak z koniecznością zapłaty kary umownej. Ta kara to kwota rzędu od 2 do 10 proc. wartości mieszkania.
A co ryzykujemy, odstępując od umowy rezerwacyjnej?
Od części tych umów da się odstąpić, nie ponosząc kosztów. W obrocie występuje bowiem kilka rodzajów umów rezerwacyjnych. Część deweloperów zawiera tzw. umowy rezerwacyjne silniejsze. Ich podpisanie wiąże się z tym, że jeśli nabywca nie zawrze umowy deweloperskiej w terminie, to kaucja rezerwacyjna przebada. Zazwyczaj mowa o kwotach od 5 do 10 tys. zł, rzadziej jest to procent od kwoty ostatecznej umowy. Natomiast duża część umów rezerwacyjnych to jednak tzw. słabe umowy, które wprawdzie zobowiązują strony do zawarcia umowy deweloperskiej, ale nie przewidują kar dla nabywcy w przypadku odstąpienia. Takie umowy co do zasady nie chronią ani nabywcy, ani sprzedającego. Wreszcie funkcjonują i takie zapisy, które określają symboliczną karę umowną za odstąpienie – często niższą od opłaty rezerwacyjnej – czy takie, które przyznają nabywcy prawo do odstąpienia od kontraktu w określonym terminie, np. do czasu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na budowę. Reasumując, to, czy odstąpienie od umowy rezerwacyjnej będzie się wiązało ze zwrotem wniesionej opłaty, zależy od konkretnego przypadku. Natomiast odstąpienie od umowy deweloperskiej zazwyczaj będzie się wiązało z utratą zadatku czy koniecznością zapłaty kary umownej. Oczywiście pytanie za 100 punktów brzmi, na ile można próbować odstępować od umów deweloperskich nie na podstawie ustawy deweloperskiej i treści umów, lecz na podstawie ogólnych przepisów mówiących o nadzwyczajnej zmianie stosunków czy sile wyższej – czyli na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Na te pytania odpowiedzą zapewne sądy już po pandemii. Ja bym był jednak sceptyczny, że deweloperzy będą uznawać takie odstąpienia.
Tej drogi nie rekomenduje pan swoim klientom?
