Obraz ten jest zgodny z trendami prognozowanymi dla całego sektora: miniony rok przyniósł kilkunastoprocentowy spadek łącznej sprzedaży po kilku latach mocnego trendu wzrostowego.

Przedstawiciele firm podkreślają, żeby nie przyjmować sprzedaży w ujęciu ilościowym za główny wskaźnik. Z jednej strony słabsze wyniki to efekt wyprzedanej oferty i trudności z jej odbudową, jednak część firm celowo spowalnia tempo sprzedaży, elastycznie dostosowując się do rosnących kosztów, czyli podnosząc ceny.

Spadek ilościowy nie musi zatem oznaczać słabszych przychodów – ale o tym, co wynika ze standardów sprawozdawczości finansowej, przekonamy się najwcześniej za rok (deweloperzy księgują sprzedaż dopiero po przekazaniu klientom kluczy).

Przepychanki na podium

Uwagę zwraca to, że końcówka 2018 r. przyniosła odbicie – wcześniej sprzedaż spadała kwartał do kwartału. Okres styczeń–marzec pozostaje jednak najmocniejszy w skali całego zeszłego roku.

Do zamknięcia tego wydania „Nieruchomości" dane o sprzedaży podało 18 firm. Ich wyniki są mocno zróżnicowane.

Dom Development sprzedał 3,6 tys. mieszkań, o 9,4 proc. mniej niż w rekordowym 2018 r. Tym samym utrzymał pozycję lidera rok do roku, chociaż na koniec I, II i III kwartału 2018 r. wcale nie zajmował pierwszego miejsca, wyprzedzany przez Murapol. Pozostanie na najwyższym miejscu podium to zasługa mocnego IV kwartału – spółce udała się rzadko spotykana sztuka sprzedaży ponad 1 tys. lokali w jednym kwartale.

Z kolei dla wspomnianego Murapolu końcówka 2018 r. wypadła słabiej, stąd druga pozycja w ujęciu całorocznym, mimo dobrej passy przez trzy pierwsze kwartały. Firma znalazła nabywców na 3,56 tys. mieszkań, o 1,2 proc. mniej niż rok wcześniej (dodajmy, że w sprzedaży Murapol uwzględnia także płatne rezerwacje).

Trzecie miejsce na podium do tej pory przypadało Robygowi – spółka nie podała jednak jeszcze wyników za 2018 r.

Mocne wahnięcie sprzedaży, rzędu 31 proc., wystąpiło w J.W. Construction (do 1,25 tys. mieszkań) i Echo Investment (do 0,99 tys.).

Na tle branży pozytywnie wyróżnia się Victoria Dom. Firma działająca wyłącznie w Warszawie zanotowała aż 30-proc. wzrost sprzedaży, do 1,06 tys. lokali – to jej nowy rekord. Co więcej, wiceprezes Waldemar Wasiluk zapowiada kontynuację trendu w tym i przyszłym roku – wciąż opierając się na stołecznym rynku.

Poza sprzedażą spółki raportują wyniki przekazań mieszkań, czyli kluczowy parametr decydujący o wynikach finansowych za 2018 r. i wysokości dywidend.

Rezultaty części firm są imponujące – to efekt zaksięgowania wysokiej sprzedaży z poprzednich lat.

Dom Development wydał klucze do 3,63 tys. lokali, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Na drugim miejscu uplasował się Murapol, przekazując 2,59 tys. lokali, poprawiając wynik o ponad 125 proc. Atal zwiększył liczbę przekazań o 36 proc., do 2,31 tys.

Bardzo dobrą dynamikę osiągnęli średni i mniejsi gracze. Archicom przekazał 1,33 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Lokum Deweloper uzyskał wynik o 39 proc. lepszy, przekazując 900 mieszkań, a Inpro o 57 proc., wręczając klucze do 6769 lokali.

Wyniki po trzech kwartałach świadczą o tym, że spółki księgują solidne marże – rekordziści powyżej 30 proc. (marża brutto ze sprzedaży).

Niezły finisz branży

Niebawem dane o sprzedaży mieszkań w sześciu największych polskich aglomeracjach poda JLL REAS Residential Advisory. Jak eksperci oceniają wyniki podane przez firmy z rynku kapitałowego?

– Po trzech kwartałach 2018 r. wydawało się, że deweloperzy mieszkaniowi powiedzieli już swoje ostatnie słowo i pokonani przez trudności administracyjne i „niedobory gruntowe" nie będą w stanie w końcówce roku odbudować oferty – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. – Konsekwencją malejącej podaży, a co za tym idzie wyboru, jaki mieli nabywcy, musiała być niższa sprzedaż. Po pierwszym niepokojącym sygnale, jakim w II kwartale był 15-proc. spadek sprzedaży kwartał do kwartału, wyraźnie słaby na tle kilkunastu poprzednich kwartałów wynik z III kwartału wywołał poważny niepokój uczestników rynku – wskazuje.

– Obawa, że jest to początek głębszych spadków była tym większa, im szybciej rosnące w tempie kilku procent kwartalnie ceny oferowanych przez deweloperów mieszkań odcinały kolejną grupę najmniej zamożnych potencjalnych nabywców. Nic nie wskazywało na to, że tę niepokojącą tendencję uda się odwrócić – dodaje.

A jednak, końcówka roku należała do deweloperów.

– Wstępne wyniki monitoringu rynku pierwotnego realizowanego przez REAS JLL Residential Advisory pokazują, że w IV kwartale, dzięki wyjątkowo wysokiemu poziomowi wprowadzeń lokali do oferty, firmom działającym w sześciu największych polskich miastach udało się zniwelować słabe wyniki z trzech poprzednich kwartałów. Mimo że poziom cen ofertowych sięgnął tego z lat 2007–2008, liczba transakcji przewyższyła tę z 2016 r. – mówi Kuniewicz.

Wtedy na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali 62 tys. lokali, a w rekordowym ubiegłym 72,8 tys. Po trzech kwartałach 2018 r. było to 48,2 tys.

– Jeśli porównywać wartości uzyskane w 2018 r. z rekordowymi poziomami z poprzedniego roku, trudno mówić o euforii. Biorąc jednak pod uwagę dynamikę zmian, z jaką mieliśmy do czynienia w ostatnich dwunastu miesiącach oraz skalę wyzwań, z jakimi przyszło się mierzyć firmom działającym na rynku nowych mieszkań, można śmiało stwierdzić, że branża deweloperska ma powody do zadowolenia. Po raz kolejny potwierdziło się również, że dojrzałość spółek działających w tym sektorze pozwala im dość skutecznie łagodzić efekty wejścia rynku w fazę spowolnienia – podsumowuje Kuniewicz.

Szanse i wyzwania

– Spodziewamy się, że w 2019 r. sprzedaż mieszkań w Polsce będzie dalej wysoka, nawet jeśli nie padną kolejne rekordy. Biorąc pod uwagę wyzwania po stronie podażowej, ponownie oczekujemy, że tylko najsilniejsi i najlepiej zarządzani deweloperzy będą w stanie zmaksymalizować korzyści, które stwarza silny popyt i rosnące ceny – skomentował sytuację rynkową Jarosław Szanajca, prezes Domu Development.

– Uważne monitorowanie tempa sprzedaży i sprawne uruchamianie nowych inwestycji w celu utrzymania atrakcyjnej oferty to wymagająca, jednak potencjalnie wysoce zyskowna strategia. Pozwoli ona doświadczonym i dobrze zorganizowanym deweloperom uzyskiwanie satysfakcjonujących marż przy rosnących obrotach – dodaje.

Nikodem Iskra, prezes Murapolu, uważa, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest stabilna, sprzyja temu m.in. fakt, że potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal nie są zaspokojone: wciąż brakuje 2–2,5 mln mieszkań, żeby dorównać do poziomu średniej w Unii Europejskiej.

– Dzięki tym czynnikom popyt nadal przewyższa podaż, a to stanowi dobrą prognozę dla branży na najbliższe lata – wskazuje Iskra. – Ponadto mieszkania już od dłuższego czasu są jedną z bardziej rentownych form lokowania kapitału dla osób dysponujących nadwyżkami finansowymi, stanowiąc alternatywę dla niskooprocentowanych lokat czy giełdy – dodaje.

Biorąc pod uwagę minusy, rynek deweloperski – i szerzej, cały sektor budowlany – zmagają się z trudnościami: brakiem rąk do pracy, wzrostem cen usług i materiałów. Bolączką jest znaczny wzrost cen gruntów wynikający m.in. z ograniczonej dostępności. To wszystko poskutkowało spadkiem sprzedaży w 2018 r. przy wzroście cen za lokale.