Dobry rok dla inwestorów na rynku nieruchomości

W ocenie Marcina Monety, analityka Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), 2015 r. upłynął pod znakiem stabilizacji cen i stabilnego popytu. – Dużym zaskoczeniem była jednak sytuacja z końca roku, kiedy okazało się, że objęty programem „Mieszkanie dla młodych" rynek wtórny jest bardzo silnym konkurentem dla rynku pierwotnego – zwraca uwagę Moneta. Podaje, że 65 proc. złożonych we wrześniu i październiku wniosków dotyczyło właśnie mieszkań używanych. – Rynek wtórny rozruszał więc „MdM" – podkreśla analityk WGN.

Nie tylko gotówkowicze

Maciej Trela, prezes sieciowej agencji Północ Nieruchomości, mówi z kolei o zwiększonym zainteresowaniu nowymi mieszkaniami. – Ubiegły rok był bardzo dobry dla deweloperów. Przyniósł w wielu miastach wyższe ceny – wskazuje. – Na rynku wtórnym wydarzeniem było wprowadzenie „MdM". Ogłoszenie spełniające wymagania programu oznaczamy specjalną ikonką, bo wielu klientów szuka tylko takich ofert – dodaje.

Na ostrą konkurencję pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym wskazuje też Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – W największych miastach mieszkania z drugiej ręki miały gorszą pozycję startową, bo do września nie można ich było kupić na kredyt z dopłatą – przypomina. – Program „MdM" przyciągał do biur deweloperów liczne grono zainteresowanych dofinansowaniem klientów.

Marcin Moneta zauważa, że w minionym roku rosła liczba inwestycji w mieszkania na wynajem. – Dane sektora bankowego mówią też o wzroście zakupów za gotówkę lub na kredyt z dużym wkładem własnym. Był to niewątpliwie bardzo dobry czas na inwestowanie w nieruchomości – podkreśla analityk. – Ceny są wciąż dosyć niskie, a kredyty rekordowo tanie. Nadal mamy historycznie niskie stopy procentowe. Nie rosną również marże kredytowe – dodaje. Szacuje, że przeciętna rentowność najmu to 4–5 proc. rocznie, a to bardzo dużo w porównaniu z lokatami czy obligacjami.

Z analiz WGN wynika, że wśród inwestorów powodzeniem cieszą się niezmiennie mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach o powierzchni 40–60 mkw. – Na rynku wtórnym w dużych miastach perełkami są atrakcyjnie położone kamienice, które mogą być wyceniane bardzo wysoko – mówi Marcin Moneta. Kamienic szukają także inwestorzy z segmentu nieruchomości komercyjnych. Planują w nich biura.

Także Marcin Jańczuk mówi o zwiększonym zainteresowaniu zakupami inwestycyjnymi. – W większości dużych miast rentowność inwestycji w mieszkaniowy segment popularny to 4–5,5 proc. w skali roku. Zdarzały się jednak przypadki znacznie lepszych wyników – nawet 7–7,5 proc. – zauważa. Z analiz Metrohouse wynika, że lokal pod miastem okazywał się czasem lepszą inwestycją niż na świetnie skomunikowanym osiedlu blisko centrum.

– Popularnością cieszyły się niewielkie mieszkania dwupokojowe. Nieco mniej osób szukało kawalerek, chyba że mówimy o stosunkowo niedrogich, bardzo małych lokalach – opowiada Marcin Jańczuk. Jego zdaniem, choć na rynku pojawiały się okazje, to perełek, o które inwestorzy toczyliby boje, nie było. – Zdarzało się, że jedną ofertą interesowało się kilka osób, ale to nie oznacza, że były w stanie zawrzeć transakcję za wszelką cenę – zastrzega Marcin Jańczuk.

Atrakcyjna wielka płyta

W opinii Norberta Lizińskiego, menedżera ds. rozwoju sieci Północ Nieruchomości, miniony rok był niezły do inwestowania w nieruchomości. – Pojawia się wiele mieszkań w nowym budownictwie, do których przeprowadzają się sprzedający dotychczasowe lokum, co napędza ruch na rynku. Oferta jest bogata i różnorodna – mówi Liziński. Według niego inwestujący w nieruchomości powinni szukać okazji, choć przyznaje, że lokale w dobrych miejscach w cenach poniżej rynkowych trafiają się rzadko. – Atrakcyjna dla inwestora może się okazać także zadłużona nieruchomość, którą można kupić tylko za gotówkę – wskazuje przedstawiciel Północy.

Dodaje, że okazyjnie można czasem kupić mieszkanie w wielkiej płycie. Lokale w blokowiskach nie są zbyt popularne, co ma wpływ na cenę. – A są to dobre, funkcjonalne mieszkania w dobrych lokalizacjach – zapewnia Liziński. Z analiz Północy wynika, że kupno mieszkań na wynajem jest opłacalne w dużych miastach akademickich. W takich miejscach inwestują nawet osoby, które mieszkają w innej odległej miejscowości. Miniony rok na rynku wtórnym był bardzo dobry w opinii Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta Emmerson Realty. – Dużo transakcji, w miarę stabilne ceny, dopłaty do używanych mieszkań – wylicza. – Największe zyski odnotowali inwestorzy, którzy kupowali mieszkania do remontu albo okazje, które się trafiają coraz częściej – twierdzi. W ocenie Skoczenia lokal wymagający remontu mógł przynieść nawet kilkadziesiąt procent zysku. – Biorąc pod uwagę ceny mieszkań, 15 proc. to też duży zarobek – ocenia.

Pawła Grabowskiego, pośrednika z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, w minionym roku zaskoczyła duża popularność dużych mieszkań w kamienicach, szczególnie lokali do remontu. – Takich ofert, z myślą o wynajmie pokoi, hostelu, powierzchni biurowych, poszukiwało bardzo wielu klientów – opowiada Grabowski. – Ceny lokali w najlepszych lokalizacjach zaczynały się poniżej 3 tys. zł za mkw., co przyciągało klientów – dodaje. Z analiz BIG Nieruchomości wynika, że pomimo rosnącej puli mieszkań na wynajem czynsze nie spadają.

– W mijającym roku zdecydowanie wzrosła liczba transakcji gotówkowych. Wzrosło też zainteresowanie mieszkaniami z przetargów i licytacji komorniczych – zauważa pośrednik z BIG Nieruchomości. Także on mówi o inwestorach wycofujących z banków depozyty i lokujących pieniądze na rynku mieszkaniowym. – Klienci inwestowali w nieruchomości ze wszystkich segmentów – od popularnego po luksusowy – wskazuje Grabowski. – Najwięcej transakcji dotyczyło oczywiście tanich lokali kompaktowych, w cenie do 250 tys. zł – dodaje. W ocenie Grabowskiego mieszkania na wynajem gwarantują stabilny dochód, a stopy zwrotu wahają się od 5 do nawet 12 proc. w skali roku.

Maciej Trela ocenia, że inwestujący w mieszkania zarobili w ubiegłym roku średnio 4–6 proc. w skali roku, co jest według niego „rozsądną stopą zwrotu". – Klienci, którzy kupili okazyjnie używane mieszkanie, które można było od razu wynająć, mogli osiągnąć nawet 9 proc. – mówi prezes Północy. – Możliwość wyższych stóp zwrotu, często powyżej 10 proc., dawał wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Jak zauważa Maciej Moneta, mniejsze zainteresowanie budzą duże, ponad 80-metrowe mieszkania. – Tanie kredyty sprawiają jednak, że popyt na nie rośnie. Powodzenia nie mają kawalerki, poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja – dodaje.

Uwaga, pułapka

Według analityka WGN ryzykowne jest inwestowanie w duże, wielopokoleniowe domy z lat 90. – Polacy preferują budynki o powierzchni do 150 mkw. – wyjaśnia.

A Marcin Jańczuk dopowiada, że na rynku nieruchomości liczy się specjalizacja. – Ważna jest dywersyfikacja produktów. Rynek komercyjny nie zawsze jest odpowiedni dla inwestora, który dotychczas zajmował się tylko kawalerkami na wynajem – przestrzega. – Nie powiedziałbym, że to pułapka, ale lokale handlowe czy biurowe to zupełnie inna część rynku, inne reguły pozyskiwania najemców i zarządzania najmem. Wyjście poza poznany rynek może być czasem dość ryzykowne – ocenia.

Rozwagę zaleca inwestorom Norbert Liziński. – Kupując mieszkanie do remontu, które po renowacji chcemy odsprzedać z zyskiem, trzeba się zastanowić, czy w wysokim standardzie będzie się cieszyło zainteresowaniem – wyjaśnia. Jego zdaniem, kupując 80-metrową dwójkę w kamienicy, warto zwiększyć liczbę pokoi, by uczynić lokal bardziej praktycznym. – Nabywcy mają coraz więcej mieszkań do wyboru. Na ich cenę ma wpływ coraz więcej czynników. Mimo dobrej lokalizacji mieszkanie może być położone w nieładnym miejscu, może być też po prostu ciemne. Jeśli takiego lokalu nie kupimy w dobrej cenie, trudno będzie odsprzedać je z zyskiem – przestrzega Liziński.

Dla Pawła Grabowskiego bardzo ryzykowne były inwestycje w mieszkania w kamienicach wymagających kapitalnego remontu. – Dlatego wiele pozornie atrakcyjnych ofert nie znalazło nabywców, np. 36-metrowa kawalerka za 96 tys. zł – podaje. – W gdańskim Nowym Porcie ceny na poziomie niespełna 1,5 tys. zł za mkw. nie przyciągnęły klientów – zauważa.

Według Jarosława Mikołaja Skoczenia nadal trzeba uważać na inwestycje w bardzo drogie apartamenty. – Buduje się ich coraz więcej, a każdy kolejny dobry adres zastępuje poprzedni, chyba że apartament jest w niepowtarzalnej lokalizacji, np. blisko Łazienek – ocenia.