Na rynku magazynów jest wciąż gorąco?

Po prawdziwie rekordowym 2018 roku i gorących trzech kwartałach 2019 polski rynek nieruchomości komercyjnych jest wciąż w znakomitej formie. Pierwsza połowa roku zostawiła rynek magazynowy z rekordową podażą, wysoką aktywnością najemców i niskim wskaźnikiem pustostanów. W stosunku do ubiegłego roku podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła aż o 18 proc., przy czym ponad 80 proc. magazynów znajduje się w rejonach Warszawy, Górnego Śląska, Polski środkowej, Poznania i Wrocławia.

Od mniej więcej pięciu lat doświadczamy sprzyjającej koniunktury gospodarczej, wzrostu rynku e-commerce, rozbudowy infrastruktury drogowej i napływu siły roboczej. To sprawia, że Polska jest atrakcyjnym rynkiem magazynowym. Na fali dużego popytu powstają nowe inwestycje zarówno w lokalizacjach pozamiejskich, jak i w obrębie miast.

Zauważalna jest również kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych. To dowód na sprzyjającą koniunkturę i prognoza na utrzymanie się hossy na tym rynku, jeśli nie wydarzy się nic nieoczekiwanego na rynkach finansowych.

Budownictwo zmaga się z problemem braku rąk do pracy. Rosną koszty wykonawstwa, drożeją grunty. Jak radzą sobie deweloperzy magazynowi?

W ostatnich pięciu latach dało się zauważyć minimalne wzrosty czynszów, w zależności od regionu między 1–3 proc. To wciąż za mało, żeby pokryć różnice w dynamicznie rosnących cenach gruntów. Działki w miastach są coraz droższe, co sprawia, że inwestycje stricte magazynowe wewnątrz granic miasta są na granicy opłacalności. Dlatego istotny jest komponent biurowy w takich inwestycjach. W dużych miastach powstają parki o funkcji magazynowej łączonej z funkcją biurową. Czynsze za biura i opłaty eksploatacyjne w tego typu obiektach są wciąż niższe niż w biurowcach. Wiele firm decyduje się więc na ulokowanie siedziby przy magazynie.

Ideal Idea rozwinęła tę koncepcję na rynku warszawskim, łącząc standard biurowy klasy A z magazynem wysokiego składowania. Reprezentacyjna, podświetlana fasada biura na trzech kondygnacjach, indywidualna aranżacja, windy dla konkretnego najemcy i duże przeszklenia okienne to tylko część z udogodnień w najnowocześniejszym parku biurowo-magazynowym Ideal Idea City Park powstającym na wysokości Lotniska Chopina.

Banki chętnie dają kredyty na hale?

Tak jak banki patrzą sceptycznie na różne segmenty rynku, tak rynek magazynowy jest przez nie odbierany dość entuzjastycznie. Polska jest wciąż krajem rozwijającym się, krajem, który pokonał długą drogę przez ostatnie 30 lat, jednak o wciąż olbrzymim potencjale na industrializację, rozwinięcie infrastruktury drogowej, zabudowy mieszkaniowej i przemysłowej.

Wraz z bogacącym się społeczeństwem należy spodziewać się rosnących potrzeb produkcji i konsumpcji. Wraz z tym rozwojem musi powstawać zaplecze magazynowe. Duże magazyny pozamiejskie nie są w stanie zapewnić dostaw bezpośrednio do odbiorców w miastach, stąd rozwój trendu „last mile delivery". Będzie on miał coraz większe znaczenie, choćby z punktu widzenia ograniczeń poruszania się tirów po miastach. Branże retailowe i biurowe są pod większym nadzorem banków niż magazyny, które są wciąż mile przez nie widziane ze względu na dynamiczny rozwój logistyki.

Na jakie obiekty stawia pana firma?

Koncepcja powierzchni Ideal Idea została wypracowana przez dziesięć lat doświadczenia i komunikacji z klientami z całego spektrum rynku. Najemca wybierający nasze powierzchnie stawia na doskonałą lokalizację względem centrum miasta, szeroką ofertę transportu publicznego, wysoką jakość wykończenia powierzchni, elastyczność w doborze metrażu i adaptacji pomieszczeń oraz łatwość dojazdu tira z każdego miejsca w Polsce.

Na granicy Warszawy i Raszyna, przy samej obwodnicy S2, Ideal Idea buduje park biznesowy składający się z czterech budynków. Pozostały nam ostatnie wolne moduły spośród budowanych 20 tys. mkw. Najemcy będą mieli do dyspozycji kantynę ze świeżym jedzeniem, salę konferencyjną do wynajęcia na godziny, siłownię, a teren oświetlą lampy zasilane energią słoneczną. City Park będzie certyfikowany prestiżowym certyfikatem BREEAM.

Podobną inwestycję o łącznej powierzchni 15 tys. mkw. realizujemy na działce przylegającej do portu lotniczego przy ul. Granicznej we Wrocławiu. Planujemy rozpocząć budowę w marcu 2020 r., jednak mamy już pierwsze firmy poważnie zainteresowane najmem. To pierwszy nasz projekt poza Warszawą i właśnie Wrocław w naszej ocenie jest rynkiem na tyle dojrzałym, że koncepcja małych modułów biurowo-magazynowych tam się sprawdzi. Śląsk jest niewątpliwie najszybciej rozwijającym się regionem i zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne będzie tam rosło.

Czego poszukują współcześni najemcy magazynów?

Współcześni najemcy są o wiele bardziej świadomi swoich potrzeb i mają konkretne oczekiwania co do powierzchni. Zmienił to coraz bardziej konkurencyjny i wymagający rynek pracowników. Zwracają oni uwagę na warunki pracy, łatwość dojazdu, udogodnienia w postaci dostępu do świeżego jedzenia, odpowiedniej temperatury w magazynie i zimą, i w pełni lata i oczekują zapewnienia możliwie jak największego komfortu pracy.

Nie jest rzadkością, kiedy pracodawca dopłaca pracownikom za zorganizowanie sobie dojazdu do magazynu poza miastem, oferując przy tym atrakcyjne warunki pracy. Najemcy są skłonni wyjść poza obszar miejski w poszukiwaniu odpowiedniej korelacji jakości do ceny najmu.

Ideal Idea wpisuje swoje najnowsze inwestycje w ten trend, między innymi oferując pracownikom kantynę, siłownię i wysokiej klasy klimatyzowane busy kursujące do najbliższych przystanków przez cały dzień.

Najemcy mają do dyspozycji własną windę osobową i bezpośredni dostęp z biura do magazynu. Nie ma części wspólnych. Nasi najemcy mają autonomiczność działania w  obiektach, co jest doceniane przez wiodące koncerny i firmy.

Czy proptech wkracza także do magazynów?

Nowe trendy pojawiają się we wszystkich sektorach branży nieruchomości: coworking wyznaczył nowe kierunki dla branży biurowej, rozwijający się co-living oferuje nowe alternatywy dla najemców mieszkaniowych, crowdfunding zmienia kształt i mechanizmy inwestowania znane do tej pory. Powstaje wiele nowych profesji związanych z rozwojem nowych technologii. Ta dynamika zmian powoli dociera również do branży magazynowej.

Innowacja jest warunkiem postępu, a powstające startupy oferują szereg usług, które albo służą poprawie produktywności i oferowaniu dodatkowych narzędzi specjalistom od nieruchomości, albo służą zastąpieniu specjalistów odpowiednim i łatwym w obsłudze oprogramowaniem lub portalem. Potrzeby konsumentów nieustannie rosną, a więc modele biznesowe deweloperów są nieustannie dostosowywane do ich potrzeb. Cyfryzacja oraz automatyzacja procesów logistycznych jest nieuchronna i w Polsce dostrzegam wciąż olbrzymi potencjał na rozwój proptechu na ogólnokrajową skalę.

Jakie są największe wyzwania dla magazynów? Jak będzie wyglądał magazyn przyszłości?

Wraz ze wzrostem cen ziemi stawki najmów będą rosły. Już teraz najemcy zwracają szczególną uwagę na wysokość magazynu, bowiem składowanie na wysokościach jest bardziej ekonomiczne niż w parterze, gdzie każdy metr kwadratowy kosztuje. Będzie postępować automatyzacja magazynów, a robotyka niewątpliwie zastąpi wielu pracowników.

Zmienia się również rynek konsumentów i branża e-commerce, która niejako wymusza dostawę towaru tego samego dnia. Żeby to było możliwe, niezbędne będą powierzchnie typu SBU (Small Business Units), tak jak te budowane przez nas, żeby towar był dystrybuowany z miejskiej lokalizacji.

Cargo-drony, które są aktualnie w fazie testów w USA i drony z pewnością zmienią rynek magazynowania i będą kształtować zapotrzebowanie na powierzchnie z lądowiskami. Budynki będą co raz bardziej inteligentne, a systemy BMS (Building Management System) będą docierały, być może w uproszczonej formie, również do magazynów.

W erze cyfryzacji i galopującego postępu technologicznego, magazyny stają przed trudnym zadaniem wpisywania się w dynamicznie zmieniające się zapotrzebowania rynku. Dlatego tak kluczowe jest wsłuchiwanie się w potrzeby najemców i śledzenie zmian, jakie zachodzą na dojrzałych rynkach.

CV

Jędrzej Dużyński, prezes firmy Ideal Idea Formad. Uczestnik i panelista konferencji poświęconych rynkowi nieruchomości. Ukończył American School of Warsaw (liceum), Loyola University Chicago (licencjat), Richmond, The American International University in London (licencjat), Utrecht University (magisterium). W Prague Film School odbył kurs reżyserii filmów. Podczas studiów w Londynie zajmował się reżyserią, produkcją i montażem filmów krótkometrażowych. Jego pasje to fotografia miejska, gotowanie i poszukiwania nowych smaków, gra w tenisa i podróże.