Nie zawsze, kupując ziemię, trzeba później prowadzić gospodarstwo rolne

W czerwcu zliberalizowano zasady sprzedaży gruntów rolnych. Obrót ziemią jest teraz łatwiejszy?

Moim zdaniem tak. Obecnie zdecydowanie łatwiej można sprzedać lub kupić działkę rolną o powierzchni do jednego hektara.

Ale czy to nie są przypadkiem pozorne uproszczenia? Co prawda przepisy zezwalają każdemu na zakup gruntu do 1 ha na wsi i w mieście bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), ale na wsi np. nabywca nie będzie mógł go zbywać ani oddawać w posiadanie innym osobom przez pięć lat.

Przyznaję, że oczekiwania co do uproszczeń i liberalizacji obrotu nieruchomościami rolnymi były większe. Jednak już od kilku miesięcy obowiązują przepisy, które pozwalają każdemu obywatelowi na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Jeszcze do niedawna nie było to możliwe – taką nieruchomość mógł nabyć jedynie rolnik lub osoba posiadająca administracyjną zgodę.

Jak widać, zasady obrotu gruntami rolnymi powoli się liberalizują. Warto też wspomnieć, że z dziesięciu do pięciu lat skrócił się okres, w którym obowiązuje zakaz zbywania lub oddania w posiadanie innej osobie nabytej nieruchomości. Przyzna pani, że kierunek zmian jest właściwy.

To prawda, ale w mieście warunku pięciu lat nie ma. Co więcej, jeżeli dajmy na to dana osoba posiada już na wsi np. 50 arów i dokupi do tego niecały hektar, to pojawi się obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przecież nabywca może pracować w biurze w mieście? I co wtedy? Nowe przepisy mogą wpędzić mieszczuchów w nie lada kłopoty.

Rzeczywiście w tym przypadku istnieją wątpliwości interpretacyjne. Dużo zależy od rozumienia pojęcia „gospodarstwo rolne". Mam nadzieję, że w najbliższym czasie Krajowej Radzie Notarialnej i Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa uda się wypracować wspólne stanowisko w tej i innych kwestiach.

Dlaczego to takie ważne? Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: ukur) powołuje się na definicję gospodarstwa rolnego zawartą w kodeksie cywilnym. Wynika z niej, że gospodarstwo tworzą nieruchomości rolne o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 1 ha. Definicja ta jest bardzo ogólna, a i orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednolite. Są np. wyroki Sądu Najwyższego, które mówią, że gospodarstwo rolne tworzą jedynie grunty rolne. Tymczasem, moim zdaniem, ta interpretacja powinna ulec zmianie. Przede wszystkim gospodarstwo rolne powinno być definiowane jako jednostka produkcji rolnej.

Wytłumaczę to na podanym przez Panią przykładzie. Jeżeli kupię np. 90 arów ziemi na południu Polski, a wcześniej byłem już właścicielem podanych przez Panią 50 arów gruntów rolnych nad morzem, to trudno mówić, że w tym przypadku obie te nieruchomości tworzą gospodarstwo rolne, nawet jeśli formalnie ich powierzchnia przekracza jeden hektar. Moim zdaniem są to dwie różne nieruchomości i w żaden sposób nie mogą tworzyć gospodarstwa rolnego. Ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur – red.) będą więc dotyczyć jedynie dokupionej nieruchomości.

Nie są to zresztą jedyne wątpliwości, jakie rodzą nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią.

Co ma pan na myśli?

Chodzi o zmianę statusu nieruchomości rolnej po jej nabyciu. Mianowicie, czy w chwili na przykład uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nadal istnieje obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakaz zbywania nieruchomości, jeżeli nie minęło pięć lat od jej nabycia, czy nie? Nie ma obecnie jednoznacznej interpretacji. Istnieją argumenty zarówno za, jak i przeciw.

Do tej pory jaka interpretacja przepisów ukur dominowała?

Wcześniej tego typu problemy występowały sporadyczne. Zaczną się one nasilać dopiero, gdy do obrotu wejdą nieruchomości rolne nabyte po 30 kwietnia 2016 r., ponieważ z tą datą wprowadzony został obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakaz zbywania nabytej nieruchomości.

A jak sytuacja wygląda w wypadku zabytkowych nieruchomości o statusie rolnym, na przykład kompleksów pałacowo-parkowych? Wolno je sprzedać osobie, która nie ma statusu rolnika indywidualnego?

W tym wypadku nic się nie zmieniło. Przedwojenne pałace i otaczające je parki mają często charakter rolny, choć z produkcją rolną mogą nie mieć nic wspólnego. Trzeba jednak stosować do nich przepisy ukur ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi. A to oznacza, że nadal kupić je mogą tylko rolnicy indywidualni lub osoby posiadające zgodę dyrektora KOWR.

Przed zmianą przepisów dużym problemem był obrót nieruchomościami między osobami bliskimi. To się zmieniło?

Częściowo tak. Do listy osób bliskich, które mogą nabyć nieruchomość rolną, dodano rodzeństwo rodziców i pasierba, pośrednio zaś – również zięcia i synową. Pośrednio dlatego, że formalnie zięć i synowa nie są osobami bliskimi w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, ale jeżeli nabywają nieruchomość rolną wspólnie z małżonkiem od jego rodziców, to nie stosuje się do nich żadnych zakazów. Poprzednio, jeżeli rolnik chciał odejść na emeryturę i oddać swoje gospodarstwo np. synowi i synowej, to w stosunku do synowej, która nie była rolnikiem, mógł to zrobić jedynie za zgodą dyrektora KOWR. Teraz to się zmieniło. Nadal jednak do katalogu osób bliskich, wymienionych w ustawie, można mieć zastrzeżenia – dotyczy to choćby braku teściów na tej liście.

Ułatwieniu uległy również wszystkie sprawy działowe oraz podział majątku wspólnego byłych małżonków. Obecnie od nabywcy nie są wymagane żadne kwalifikacje ani zgody.

Zawsze piętą achillesową przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi były problemy z przepisami przejściowymi, a jak jest w wypadku ostatniej nowelizacji?

Również się pojawiły. Ale już nie na taką skalę jak w wypadku poprzednich nowelizacji. Chodzi na przykład o przypadki, kiedy KOWR wyraził zgodę na zbycie nieruchomości, a po zmianie przepisów w miejsce dotychczasowej zgody zostało wprowadzone prawo pierwokupu KOWR. W związku z tym pojawiło się pytanie, czy wspomniane zgody są skuteczne.

Zbigniew Popłonkowski na co dzień jest notariuszem w Płońsku. Ponadto drugą kadencję pełni funkcję skarbnika Krajowej Rady Notarialnej. Od wielu lat z ramienia KRN uczestniczy także w pracach legislacyjnych nad projektami zmian w przepisach regulujących obrót nieruchomościami rolnymi. Jest również wizytatorem Izby Notarialnej w Łodzi. W przeszłości prowadził wykłady dla aplikantów notarialnych.

Nieruchomości Komercyjne

W czerwcu zliberalizowano zasady sprzedaży gruntów rolnych. Obrót ziemią jest teraz łatwiejszy?

Moim zdaniem tak. Obecnie zdecydowanie łatwiej można sprzedać lub kupić działkę rolną o powierzchni do jednego hektara.

Pozostało 97% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj