Koniec wyścigu po biura?

O sytuacji na rynku biur mówią Joanna Gąsowski (Counsel), Bartosz Kopik (Associate) w warszawskim biurze Wolf Theiss:

Rynek biurowy w Polsce od kilku lat zmaga się z tzw. luką podażową, polegającą na utrzymywaniu się niskiego poziomu pustostanów i niewielką dostępnością powierzchni biurowej. Według prognoz sprzed pandemii stan ten miał zmienić się w najbliższych miesiącach, na przełomie lat 2020 i 2021, kiedy na rynek miało trafić ok. 600 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

Nic więc dziwnego, że aby zarezerwować najbardziej atrakcyjne powierzchnie najemcy często decydowali się na zawieranie umów typu pre-lease (przednajmu). COVID-19 wpłynął jednak na popyt w sektorze biurowym. Chociaż firmy doradcze wskazywały, że liczba transakcji najmu zawartych w I kwartale 2020 r. była podobna do odnotowanej w tym samym okresie w 2019 r., dane te nie wydają się być miarodajne do oceny wpływu COVID-19 na rynek nieruchomości biurowych.

Już w II kwartale 2020 r. można zaobserwować spowolnienie spowodowane głównie tym, że wielu najemców postanowiło wstrzymać się z decyzją o relokacji czy ekspansji powierzchni biurowej. Obostrzenia polegające m.in. na zachowaniu odpowiedniej odległości w pracy pomiędzy stanowiskami, konieczność dezynfekcji powierzchni wspólnych i ograniczeniu spotkań służbowych, wymusiły na firmach reorganizację pracy.

Jak wynika z badania Hays Poland, dziś co trzeci pracodawca deklaruje zamiar przejścia na pracę zdalną, a ponad połowa organizacji rozważa tworzenie w przyszłości rozproszonych zespołów. Rośnie również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, polegającym na połączeniu tradycyjnego biura i przestrzeni coworkingowej. Wszystko to powoduje, że zmienia się też pozycja wynajmujących, skoro najemcy już oczekują bardziej elastycznych warunków najmu, nie tylko co do okresu obowiązywania umowy, ale również możliwości ekspansji lub – tak jak w ostatnim czasie zrobił to mBank – redukcji powierzchni biurowej.

Czego zatem mogą spodziewać się w najbliższym czasie deweloperzy, jeżeli na skutek pandemii najemcy, z którymi zawarli już umowy przednajmu zwrócą się do nich z propozycją ograniczenia powierzchni najmu, albo nawet poinformują o wstrzymaniu decyzji o relokacji, podyktowanym optymalizacją kosztów?

Przede wszystkim wynajmujący powinni sprawdzić, czy strony nie przewidziały w umowie możliwości odstąpienia lub zmiany jej warunków przez najemcę w konkretnych sytuacjach. Brak takich postanowień nie stoi na przeszkodzie, aby strony rozpoczęły negocjacje celem wypracowania rozwiązań optymalnych dla nich obu. Takie sytuacje na rynku biurowym już się zdarzają i dotyczą najczęściej czasowego obniżenia czynszu.

Niestety, negocjacje nie zawsze kończą się powodzeniem, a najemca może próbować drogi sądowej. Prawo przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy, sąd po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczy sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet zadecyduje o rozwiązaniu umowy.

Możliwość modyfikacji zawartych zobowiązań każdorazowo weryfikowana jest przez sąd. I to sąd, przy ziszczeniu się ww. przesłanek, będzie uprawniony do nadania stosunkowi najmu nowego kształtu. Co istotne, jak wskazuje orzecznictwo, kwestia nieprzewidywalności wskazana w tym przepisie wiąże się nie z przewidywaniem przez strony zdarzenia, które powoduje dla jednej z nich rażącą stratę, lecz następstw tego zdarzenia.

Chodzi w istocie o przewidywalność odniesioną do przyszłej sytuacji stron. Wątpliwości zatem może budzić kwestia, czy najemca, jeśli nie mógł przewidzieć wybuchu pandemii, to czy mógł przewidzieć zmianę w modelu pracy, która wymusiłaby na nim reorganizację biura. Innymi słowy, czy najemca będzie mógł skutecznie powołać się na wybuch pandemii jako nadzwyczajną zmianę stosunków mającą wpływ na spełnienie przez niego świadczenia, czyli objęcia powierzchni najmu przewidzianej w umowie.

Niewątpliwie, dla usprawiedliwienia powyższych rozwiązań, nadzwyczajna zmiana okoliczności musiałaby mieć nagły i niespodziewany charakter. Tymczasem wydaje się, że pandemia jedynie przyspieszyła pewne procesy, które rynek obserwował od jakiegoś czasu. Powstaje zatem pytanie, czy reorganizacja biura najemcy – spowodowana co prawda bezpośrednio COVID-19 – nie wpisuje się jedynie w zwykłe ryzyko kontraktowe, czyli ryzyko, z którym strony muszą się liczyć zawierając umowę.

Wiąże się ono ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzącymi w stosunkach społeczno-gospodarczych. Globalizacja oraz postępujący rozwój technologii wpływają na zmianę modelu pracy, m.in. czyniąc coraz bardziej popularnymi powierzchnie coworkingowe. Wskazywano je jako model biurowy przyszłości.

Z tych względów wydaje się, że potrzeba zmiany charakteru pracy w biurze najemcy mogłaby mieścić się w granicach zwykłego ryzyka, tak jak mieści się w nim zahamowanie tempa wzrostu gospodarczego czy zmiana kursu waluty obcej. Wątpliwości może budzić również wskazanie przez najemcę, jakie to nadmierne trudności lub rażącą stratę spowoduje wykonanie umowy w kształcie uzgodnionym pierwotnie przez strony.

Przy jej ocenie sąd powinien wziąć pod uwagę również takie okoliczności, jak zaawansowanie robót budowlanych przez dewelopera lub status prac wykończeniowych budynku, tj. nakłady, które poniósł już deweloper wykonujący swoje zobowiązania z umowy najmu. Co więcej, często część kosztów związanych z wyposażeniem powierzchni biurowej ponoszona jest przez deweloperów jako tzw. tenant's incentives.

Inaczej wygląda sytuacja dewelopera, jeżeli w stosunku do przyszłego najemcy zostanie ogłoszona upadłość lub otwarte postępowanie sanacyjne. W przypadku tego drugiego postępowania, wyznaczony przez sąd zarządca będzie mógł za zgodą sędziego komisarza odstąpić od umowy przednajmu. Wówczas deweloperowi przysługiwałoby roszczenie o wynagrodzenie z tytułu niewykonania zobowiązania oraz o naprawienie szkody poniesionej w wyniku odstąpienia najemcy.

Deweloper nie będzie mógł jednak żądać zapłacenia przez najemcę kar umownych zastrzeżonych w umowie przednajmu na wypadek niewykonania zobowiązania lub odstąpienia od umowy. Ponadto roszczenie dewelopera o naprawienie szkody ograniczone będzie do wysokości poniesionej przez niego rzeczywistej szkody, tj. np. kosztów wykonanych prac wykończeniowych, i nie będzie obejmowało zysku, jaki deweloper uzyskałby w przyszłości, gdyby najemca wykonał umowę.

Można oczekiwać, że obecna sytuacja wymusi na deweloperach bardziej elastyczne podejście do okresu najmu. W krótkim czasie standardem może okazać się zawieranie umów na trzy lata, a nie jak obecnie na dziesięć, z ewentualną opcją wyjścia lub zmiany w połowie okresu najmu. To z kolei spowoduje, że deweloperzy będą musieli wypracować pewien mechanizm pozwalający im zachować płynność wobec wierzycieli, a jednocześnie pozyskiwać najemców. Wynajmujący mogą również dążyć do precyzyjnego określenia definicji siły wyższej w umowie najmu, jeżeli wcześniej tego nie zrobili.