Na rynku biur ten rok upłynie pod znakiem przeprowadzek najemców do nowych budynków. Co potem? Hossa zacznie powoli wygasać?

Ostatnie lata dla rynku nieruchomości były bardzo udane. I nadal buduje się bardzo dużo, wystarczy spojrzeć na okolice ronda Daszyńskiego w Warszawie, gdzie rośnie biurowiec na biurowcu.

Zainteresowanie polskim rynkiem biurowym nie słabnie. Kilka lat temu zagraniczni inwestorzy byli skupieni na stolicy, teraz patrzą także na Kraków, Wrocław, Trójmiasto.

Regiony szybko gonią stolicę.

Zwroty z inwestycji, jakie można osiągnąć w Polsce, dla firm zagranicznych są bardzo atrakcyjne. Najpierw meldowali się u nas inwestorzy amerykańscy, brytyjscy, niemieccy. Teraz kapitał płynie do nas także z Azji, Afryki.

Kryzysu nie widać. Ale przyjdzie prędzej czy później.

Na kryzys nie można się przygotować. Gdyby było można, nie byłoby go. Ochłodzenie pewnie kiedyś przyjdzie. Oby nie było to takie tąpnięcie jak w 2008 r.

Jakie plany ma państwa firma?

Jako Strabag Real Estate działamy w Polsce od 2014 r. Przy ul. Tamka w Warszawie wybudowaliśmy hotel niemieckiej sieci Motel One. W Śródmieściu, między Nowym Światem a Marszałkowską, powstał nasz biurowiec Astoria. Ten w pełni wynajęty budynek klasy premium kupił Credit Suisse Asset Management. Działa tam m.in. Multikino czy operator powierzchni coworkingowych Business Link. Najemcą biur jest tam teraz, po sprzedaży Astorii, także nasza firma.

I nagrywany jest tam serial...

A także reklamy, teledyski. Ten budynek to nasza wizytówka, powrót na polski rynek po latach. Pamiętajmy, że Strabag Real Estate działa w Europie, choć pod inną nazwą, od 50 lat. W Polsce działalność deweloperska firmy zaczęła się kilkadziesiąt lat temu od hotelu Marriott. Biurowiec LIM wziął nazwę od spółki utworzonej przez LOT i austriacką firmę budowlaną ILBAU. Do spółki wchodził też Marriott International. To budynek o ponadczasowej architekturze. Wygląda, jakby powstał kilka lat temu.

Ale już taki Ilmet na rondzie ONZ w Warszawie, choć młodszy, trafi pod kilof.

Są oczywiście biurowce pierwszej generacji, które nie spełniają dzisiejszych wymogów najemców.

Strabag Real Estate kupił budynek Atrium przy al. Jana Pawła II. Podzieli on los Ilmetu?

Biurowiec ma swoje lata. Jest jednak w pełni wynajęty, działa, zarabia. Na razie sprawdzamy możliwości. Zastanawiamy się nad modernizacją obiektu, rozszerzeniem jego funkcji. To perspektywa na pięć–dziesięć lat. Nie spieszymy się.

Wyburzenia Atrium nie wykluczacie...

To tylko jedna z opcji. Czekamy, co się wydarzy po oddaniu wszystkich biurowców przy rondzie Daszyńskiego. A lokalizacja Atrium zawsze się obroni.

W stolicy wędrówki najemców odbywają się nie tylko w kierunku Woli i centrum.

Oczywiście, wynajmują się także budynki na słynnym Mordorze na Służewcu. Budynek D48 Penty, który powstał kilka lat temu, jest zapełniony. Najemcy wychodzą z budynków pierwszej generacji i przenoszą się do nowych w tej lokalizacji. Na Mordorze powstają też mieszkania, hotele. Przeznaczenie zmieni np. kompleks biurowy Empark. Kandydaci do przeprowadzek to także najemcy biurowców, które powstawały w mniej przemyślanych lokalizacjach.

We wszystkich nowych biurowcach powinny być elastyczne biura?

Powierzchnie coworkingowe są bardzo modne. Szacuję, że ich udział w biurowcu ustabilizuje się na ok. 10 proc.

W Warszawie coworki stanowią dziś ok. 2,6 proc.

Bill Gates czy Steve Jobs, którzy zaczynali biznes w garażu, dziś zaczynaliby w coworkingu. Mamy wzrost gospodarczy, ludzie odpowiednio zarabiają, nie chcą siedzieć w domu, stać ich na biurko na elastycznej przestrzeni. Coworkingi się bronią, podobnie jak kawiarnie z jednym dużym stołem, przy którym siadają obok siebie różni ludzie. Dawniej znało się swoich sąsiadów, dziś spędzamy dużo czasu online. A ludzie potrzebują kontaktu, interakcji. W tym tkwi źródło sukcesu wspólnych powierzchni do pracy.

Branża budowlana boryka się ze wzrostem kosztów: drożeją materiały budowlane, ceny działek szybują, rosną płace. Brakuje pracowników.

Nasza spółka jest częścią dużej firmy budowlanej. Strabag jest znany z budowy dróg, mostów, ale prowadzi też działalność deweloperską. Mamy własnych wykonawców. W grupie jest też firma, która zajmuje się zarządzaniem budynkami. To wszystko jest w jednej ręce, co gwarantuje nam stabilność. Założyciel i właściciel porównywał Strabag do stonogi: działamy na wielu rynkach, w wielu branżach, w wielu krajach. Jeśli powinęłaby się jedna noga i tak idziemy dalej. Nie wchodzimy też w projekty wysokiego ryzyka. Znów przywołam Atrium. Nawet jak czynsze pójdą w dół, wybroni się adres. Mamy w rękach cenną działkę.

Chcecie iść w regiony?

Projekty w Warszawie zakończyliśmy sukcesem. Wiemy, że potrafimy że jest dla nas miejsce na rynku. Sprawdzamy także rynki regionalne, podobnie jak konkurencja. Bierzemy pod uwagę Kraków, Wrocław, Trójmiasto.

Najwięksi patrzą też na mniejsze rynki, jak np. na Lublin.

Tak, trend zaczyna być coraz bardziej widoczny. My na razie koncentrujemy się na większych rynkach w regionach. W mniejszych prężnie działają lokalni deweloperzy. Część działek jest już pewnie podzielona.

Firma buduje banki ziemi?

Nie kupujemy działek na zapas. Chcemy realizować inwestycje możliwie szybko. Dobrych gruntów budowlanych jest zresztą coraz mniej. W regionach parcele są już podzielone między lokalnych graczy. Oczywiście, jak przyjdzie ktoś z zewnątrz i zaoferuje stosowną cenę, to te działki będą odsprzedawane.

Ziemię będą oddawać biurowce pierwszej generacji.

Tak, jak wspomniany biurowiec na rondzie ONZ.

Strabag wszedł też na polski rynek hoteli. Jakich obiektów nam brakuje? Jest miejsce dla nowych marek?

Luksusowe obiekty już u nas są. Wiele sieci chce wbić swoją flagę na mapie Polski i postawić swój hotel w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu. Polska staje się popularna m.in. dzięki tanim liniom lotniczym. Wybierając miejsce wypoczynku czy wypadu na weekend, często nie myśli się o tym, co chcemy zobaczyć, ale za ile tam dotrzemy. I wybieramy hotel sieci, którą znamy.

To hotel biznesowy...

Taki obiekt nie jest po to, żeby w nim spędzać czas. Ktoś przylatuje na przykład do Warszawy, ma jedno spotkanie po drugim, wieczorem kolacja. I wraca do hotelu, żeby przenocować. Rano o 6. jedzie na lotnisko. Nawet nie wygląda przez okno.

To może okna nie są w pokojach potrzebne...

Nasza mentalność na to chyba nie pozwala. Ale jeśli wyjdzie jakiś wynikowy pokój bez okna? Czemu nie. Kiedyś jeden z hotelarzy żartował: „co, jest za ciemno, żeby spać?". Takie czy inne – hotele będą powstawać, zwłaszcza tańsze. To też efekt hossy na rynku biur. Są spotkania pracowników, biznesowe podróże. Gdzieś trzeba przenocować. No i póki będą tanie lotnicze, a będą, dwu-, trzygwiazdkowe hotele będą powstawać.

Co planuje państwa firma?

W pierwszej połowie roku chcemy rozpocząć budowę hotelu przy Canaletta w Warszawie. Mamy już pozwolenie na budowę. Powstanie czterogwiazdkowy hotel z ponad 200 pokojami. To bardzo dobra lokalizacja, blisko centrum i placu Bankowego, ale jednocześnie trochę z boku, kameralnie.

A hotele poza Warszawą?

Na pewno Kraków. Pamiętajmy, że o lokalizacjach hotelowych decyduje operator. Jako przykład podam warszawską Marinę. Obok osiedla jest też miejsce na hotel. Jak je zobaczyłem, pomyślałem: idealnie, blisko lotniska, blisko centrum, czego chcieć więcej. Dzwonię do eksperta, który mi tłumaczy, że jest zupełnie inaczej.

Dlaczego?

Lotnisko w Warszawie jest tak blisko centrum, że ktoś, kto przylatuje do stolicy, porusza się zwykle po śródmieściu. Spotkania biznesowe, kolacja, wszystko w centrum. Wieczorem musiałby brać taksówkę, żeby wrócić na Marinę. A jak już jest w centrum, podejdzie do hotelu na piechotę. Rano pojedzie od razu na lotnisko. Jeżeli hotel, to naprzeciwko portu lotniczego, choć, historycznie, broni się na pewno Novotel. To nie jest rynek spekulacyjny. Miejsce wybiera operator.

Bloki z mieszkaniami na wynajem, akademiki? Są na celowniku firmy?

Sprawdzamy możliwości. Na pewno zrobimy kolejny krok.

Łukasz Ciesielski polskim oddziałem STRABAG Real Estate kieruje od stycznia 2020 r. Z koncernem STRABAG związany jest od ponad 15 lat. Swoje doświadczenie zdobywał na międzynarodowych rynkach m.in. w Austrii, Niemczech, Rosji, na Ukrainie i przez ostatnie lata Polsce.