Magazyny poszły na rekord

Na przemysłowo-magazynowy rynek inwestycyjny popłynęło w ubiegłym roku 1,84 mld euro. To dwa razy więcej niż w 2017 r. – podaje firma doradcza CBRE. Firmy budują hale na potęgę.

Publikacja: 15.01.2019 20:00

Foto: materiały prasowe

Dwie największe transakcje 2018 r. zawarto w IV kw. Jak podaje CBRE, to zakup portfolio Hillwood i Prologis przez singapurski fundusz Mapletree. Wartość transakcji to odpowiednio 321 i 260 mln euro.

Na rynku przemysłowo-magazynowym dominują transakcje portfelowe: w ub.r. stanowiły 78 proc. Największą pojedynczą transakcją było przejęcie przez Vestas Investment Management drugiego co do wielkości w Europie centrum dystrybucyjnego w Szczecinie za 110 mln euro.

Miliony metrów

Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w firmie doradczej Axi Immo, podkreśla, że deweloperzy budują na potęgę. W całej Polsce jest już ponad 16 mln mkw. hal. W 2018 r. oddano grubo ponad 2 mln mkw.

– Ze względu na doskonałą lokalizację na największe centrum logistyczno-dystrybucyjne w kraju wyrasta Polska centralna – mówi dyrektor z Axi Immo. – W ubiegłym roku oddano do użytku ok. 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, w tym 123 tys. mkw. w ramach projektu BTS dla Zalando. Wynik na poziomie 300 tys. mkw. odnotowano na Górnym Śląsku, podobnie jak w Warszawie i okolicach – podaje Anna Głowacz. – Na nowych rynkach deweloperzy byli bardzo aktywni w woj. lubuskim, gdzie dostarczono ponad 160 tys. mkw. 75 tys. mkw. przybyło we wschodnich województwach.

W budowie jest ok. 1,8 mln mkw. magazynów, z czego ponad 1 mln mkw. na głównych rynkach. – Najwięcej, bo ponad 375 tys. mkw., buduje się w regionie Górnego Śląska. Niewiele mniej, ok. 350 tys. mkw., powstaje w Polsce centralnej – podaje Anna Głowacz.

Dyrektor nie ma wątpliwości, że ub.r. na rynku magazynowym należał do sektora e-commerce. – W rozwiązania logistyczne związane ze sprzedażą online inwestują zarówno największe firmy działające tylko w sieci, np. Amazon czy Zalando, jak też sieci handlowe, operatorzy logistyczni i firmy kurierskie – mówi. – Amazon i Zalando doceniają potencjał Polski, czego efektem były kolejne inwestycje – dla Amazona w okolicach Bolesławca i w Gliwicach, dla Zalando pod Olsztynkiem w woj. warmińsko-mazurskim czy też dla BSH, firmy Smyk w Łodzi, czy Leroy Merlin w Strykowie – wskazuje ekspertka.

Według niej i w tym roku, i w kolejnych latach możemy się spodziewać dalszego rozwoju nowych lokalizacji magazynowych wzdłuż budowanych odcinków dróg ekspresowych i autostrad zarówno na wschodzie kraju: w Białymstoku, Olsztynie czy Rzeszowie, jak i na zachodzie: w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Słubicach czy Bolesławcu. – Na południu szansę na rozwój sektora logistycznego mają Częstochowa i Kielce – ocenia dyrektor.

Budujący magazyny deweloperzy mają ambitne plany. Paweł Sapek, szef spółki Prologis w Polsce, podkreśla, że wyniki za 2018 r. napawają optymizmem. – Do dużych wydarzeń należałoby zaliczyć sprzedaż 1,5 mln mkw. naszych budynków oraz 584 tys. mkw. gruntów w Europie i USA za 1,1 mld dol. spółce Mapletree.

Bardzo ważny klimat

Dla Prologisu miniony rok był przełomowy także z innych powodów. – Wdrożyliśmy platformę Singu FM, która ułatwia kompleksowe zarządzanie i obsługę techniczną nieruchomości. W Łodzi, która – jak wynika z raportu Prologis Research – jest dziś najbardziej pożądaną lokalizacją logistyczną w całej Europie Środkowo-Wschodniej, zaprojektowaliśmy nową inwestycję z użyciem trójwymiarowej technologii BIM, uruchomiliśmy też nasz trzeci park na terenie Poznania – opowiada Paweł Sapek. – Na uwagę zasługują też działania podejmowane w celu ograniczenia zmian klimatu. W 2018 roku Prologis został pierwszym REIT-em logistycznym, któremu Inicjatywa SBTi udzieliła zgody na realizację celów w zakresie redukcji emisji gazów cieplarnianych w oparciu o badania naukowe.

Pytany o trendy na rynku magazynowym szef Prologisu mówi o proekologicznych rozwiązaniach i przełomowych innowacjach technologicznych. – Dotyczy to każdego etapu inwestycji: projektowania, budowania i zarządzania – wyjaśnia. – W naszych polskich parkach logistycznych wprowadziliśmy też inteligentny system smart meteringu, który, dzięki synchronizacji z aplikacją internetową RhinoSCADA, umożliwia zdalny odczyt i kontrolę mediów.

W tym roku Prologis planuje kolejne zakupy i budowy w najważniejszych ośrodkach. W Polsce priorytetowy dla spółki jest rejon Warszawy, Łódź, Górny i Dolny Śląsk oraz Poznań. Firma planuje tam budowę kolejnych siedmiu obiektów.

Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w spółce MLP Group, podkreśla, że rozwojowi branży pomaga rozbudowa infrastruktury drogowej i wysokie tempo wzrostu gospodarczego. – Oczekujemy dalszego dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Zapotrzebowanie na nową powierzchnię może być jeszcze większe niż w ubiegłym roku – przewiduje.

Zwraca też uwagę na rosnące zainteresowanie najemców obiektami typu city logistics, czyli niewielkimi modułami oferującymi powierzchnię magazynową wraz z reprezentacyjnym biurem. – Moduły mają z reguły od 1 do 2 tys. mkw. – mówi. – Inwestycje są adresowane głównie do firm z branży e-commerce, kurierskiej i dystrybucji.

Takie inwestycje spółka MLP Group rozpoczęła na rynku polskim i niemieckim. – Klienci najczęściej wynajmują od kilku do kilkunastu tysięcy mkw., choć zdarzają się także umowy na kilkadziesiąt tysięcy mkw. Współpracujemy m.in. z firmami specjalizującymi się w lekkiej produkcji, logistycznymi, dystrybucyjnymi – opowiada Agnieszka Góźdź. – Coraz większe znaczenie mają też firmy e-commerce.

Firma park logistyczny buduje także na obrzeżach Bukaresztu. Rozważa wejście na rynek austriacki.

Droga inteligencja

Na wzrost popytu na powierzchnie SBU (Small Business Units) w miastach zwraca uwagę Jędrzej Dużyński, prezes spółki Ideal Idea Formad. – Coraz więcej deweloperów wielkopowierzchniowych hal (tzw. big-boxów) decyduje się na inwestycje magazynowo-biurowe w miastach – zauważa. – Jest tak szczególnie w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Najemcy big-boxów zlokalizowanych poza obszarem miejskim często wynajmują stosunkowo niedużą powierzchnię magazynową (500–1,5 tys. mkw.) w obrębie miasta, żeby zapewnić sprawną dystrybucję towarów. Coraz częściej w tym samym obiekcie jest wynajmowane biuro, które musi spełniać rygorystyczne wymogi światowych koncernów – podkreśla.

Pod koniec roku Ideal Idea odda do użytku park SBU przy warszawskiej obwodnicy, na wysokości Okęcia. – Zastosujemy m.in. technologie izolacji budynków zgodne z normami, które wejdą w życie dopiero w 2021 r. – zapowiada Dużyński. – Kompleks będzie certyfikowany prestiżowym BREEAM. Pozwoli to najemcom zoptymalizować koszty zużycia mediów – dodaje. Firma przygotowuje kolejne inwestycje także we Wrocławiu i w Katowicach.

Według prezesa Ideal Idea Formad automatyzacja funkcji magazynowej nie jest u nas standardem. – Ze względu na wysokie koszty technologii i wciąż stosunkowo nieduże płace pracowników magazynowych jedynie mały procent firm decyduje się na takie rozwiązania – mówi Jędrzej Dużyński. – Zazwyczaj dotyczy to skomplikowanych obiektów BTS czy powierzchni objętych bardzo długimi umowami najmu, które pozwalają „zamortyzować" tego typu rozwiązania – wyjaśnia. Dodaje, że wzrost płac pracowników spowoduje jednak, że coraz więcej najemców będzie brało pod uwagę automatyzację i sztuczną inteligencję w przemyśle magazynowym, a w rezultacie koszt tych technologii spadnie.

Ambitne plany na ten rok ma Goodman. – Chcemy koncentrować się na rozwoju naszych centrów logistycznych na głównych rynkach magazynowych – w Polsce centralnej, okolicach Warszawy, na Dolnym i Górnym Śląsku, w Trójmieście oraz aglomeracji krakowskiej i Wielkopolsce – zapowiada Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej w tej firmie.

– W planach mamy m.in. budowę centrum logistycznego w Lędzinach, kolejny magazyn w Pomorskim Centrum Logistycznym, rozbudowę Kraków Airport Logistics Centre i centrum logistycznego w Grodzisku Mazowieckim, a także rozpoczęcie budowy centrum logistycznego w Jankach k. Warszawy. Jednocześnie jesteśmy gotowi budować magazyny w formule BTS w całym kraju – dodaje.

Wskazuje, że Polacy coraz częściej robią zakupy online, zwiększa się też średnia wartość zamówień. Rosną wynagrodzenia. – Wzrasta dochód rozporządzalny gospodarstw domowych. To napędza sprzedaż detalistów działających online, którzy coraz częściej poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej – mówi Jarosław Czechowicz. – Odpowiednie zaplecze logistyczne jest niezbędne do zapewnienia sprawnej obsługi klientów, w tym do szybkiej wysyłki oraz obsługi zwrotów towarów. Dobrym przykładem inwestycji w sektorze e-commerce jest budowa centrum logistycznego dla Zalando w Głuchowie k. Łodzi, już drugiej inwestycji dla tej firmy realizowanej przez Goodmana.

Dwie największe transakcje 2018 r. zawarto w IV kw. Jak podaje CBRE, to zakup portfolio Hillwood i Prologis przez singapurski fundusz Mapletree. Wartość transakcji to odpowiednio 321 i 260 mln euro.

Na rynku przemysłowo-magazynowym dominują transakcje portfelowe: w ub.r. stanowiły 78 proc. Największą pojedynczą transakcją było przejęcie przez Vestas Investment Management drugiego co do wielkości w Europie centrum dystrybucyjnego w Szczecinie za 110 mln euro.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Biznes
Cybernetyczna wojna nęka firmy i instytucje
Biznes
Kierunek zielone miasta. Inwestorzy szansą dla metropolii
Biznes
Futurystyczny projekt Arabii Saudyjskiej budzi kontrowersje. „Kazano zabijać”
Biznes
Sankcje działają. Miliarderzy wracają do Rosji, ale boją się nacjonalizacji
Materiał Promocyjny
Dlaczego warto mieć AI w telewizorze
Biznes
Orły Rzeczpospolitej 2024 wybrane