fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Grunt inwestycyjny na wagę złota

ROL
Inwestorzy przeszukują okolice kolejnych węzłów drogowych, gdzie dostępność działek przemysłowych jest z reguły większa.

- Duży popyt w połączeniu z dużą aktywnością deweloperów na rynku magazynowym skutkował w ostatnich latach wysokim zapotrzebowaniem na grunty inwestycyjne. Ceny transakcyjne działek pod zabudowę magazynowo-produkcyjną w najlepszych pod względem logistycznym lokalizacjach wykazywały tendencję wzrostową – podkreślają eksperci firmy doradczej Axi Immo. - W ostatnim roku pomimo pandemii popyt na grunty w tym sektorze utrzymał się na wysokim poziomie.

Trudno o pustą działkę

Autorzy raportu o gruntach inwestycyjnych zwracają uwagą na coraz mniejszą dostępność terenów typu greenfield (grunty niezabudowane). Efektem jest wzrost popytu na tereny typu brownfield (działki zabudowane, najczęściej obiektami przemysłowymi czy usługowymi).

Z analiz wynika, że przez ostatnie dwa lata popyt na najlepsze grunty inwestycyjne rozkładał się równomiernie w okolicach głównych ośrodków miejskich w Polsce. - Największą popularnością cieszyła się tzw. magazynowa wielka piątka, czyli region Warszawy, Wrocław, region Górnego Śląska, Polska centralna i Poznań. Dodatkowo w tym gronie znalazły się Trójmiasto i Kraków – czytamy w raporcie. - Nowymi lokalizacjami okazały się tereny w woj. lubuskim i zachodniopomorskim oraz cały region Polski Wschodniej oferujące jeszcze nie tak zabudowane przemysłowo działki oraz liczną kadrę pracowniczą. W kolejce czekają kolejne lokalizacje, które pojawią się wraz z konsekwentnie realizowaną od kilku lat rozbudową infrastruktury drogowej w Polsce.

- W większości hubów logistyczno-produkcyjnych, takich jak np. Bielany Wrocławskie, Stryków, Warszawa, Komorniki czy Kraków Rybitwy dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych jest bardzo ograniczona – podkreśla Tomasz Oborski, dyrektor działu gruntów w Axi Immo. - Inwestorzy przeszukują okolice kolejnych węzłów drogowych, gdzie dostępność działek przemysłowych jest z reguły większa. Duże znaczenie ma tu rozbudowująca się sieć dróg szybkiego ruchu, która otwierają nowe, atrakcyjne lokalizacje. Najnowszymi przykładami są takie ośrodki jak Stary Konik czy Mińsk Mazowiecki, które zyskały na uruchomieniu autostrady A2 na wschód od Warszawy, a z kolei pojawienie się Częstochowy na magazynowej mapie Polski to skutek wydłużenia autostrady A1 – tłumaczy.

Ziemia w mieście - Wraz z rozwojem sektora e-commerce i tzw. logistyki ostatniej mili na znaczeniu zyskują tereny w obszarze największych miast, jednak przez wzgląd na dość ograniczoną podaż działek oraz ich dużo wyższą cenę, inwestorzy są zmuszeni do kupowania ostatnich wolnych parceli lub decydują się na tereny typu brownfield. Trend dotyczący działek miejskich jest szczególnie widoczny w ostatnich dwóch latach w Warszawie, na Górnym Śląsku i Wrocławiu – wskazują eksperci Axi Immo.

Pod względem kosztów stolica nadal wyprzedza pozostałe rynki. Średnia cena działki na terenie miasta to ok. 450-650 zł za mkw., a im dalej od granic, tym taniej. Ceny maleją do 250-350 zł za mkw. w II strefie Warszawy, czyli Pruszkowie, Nadarzynie, a nawet do 100 zł za mkw. w III strefie Warszawy np. w Błoniu, Sochaczewie czy Teresinie – wskazują analitycy. - Na drugim miejscu pod względem stawek znajduje się Kraków z wywoławczymi cenami 400-450 zł za mkw. gruntu inwestycyjnego, a na trzecim Wrocław - 180-300 zł za mkw. przy czym górna granica skali to tereny tuż przy autostradzie. - Na pozostałych rynkach koszty za najlepsze grunty wahają się od 100 do 200 zł za mkw. przy czym cena jest wpadkową dotychczasowego zainteresowania i przygotowania techniczno-prawnego. Ważne jak wygląda dojazd do działki, czy są przyłącza mediów, czy teren posiada miejscowy plan zagospodarowania -

- Nie możemy zapominać również o roli samorządów. Zdarza się, że na terenach mniejszych gmin proces uzyskania pozwolenia na budowę może być dużo szybszy niż w dużych ośrodkach miejskich, gdzie o działki ubiegają się inwestorzy z różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych – zauważa Tomasz Oborski.

Drożej w Europie

Eksperci Axi Immo podnoszą, że na tle Europy polskie główne rynki charakteryzują się niższymi cenami gruntów, a także prostszymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości komercyjnych, w tym logistycznych i magazynowych. - W zakresie cen najbliższą konkurencją zdają się być wyłącznie Południowe Morawy w Czechach i wschodnia część Słowacji, które oferują stawki za tereny inwestycyjne w cenie podobnej jak okolice Poznania (130-200 zł za mkw.) – czytamy w raporcie. - Niemniej Polska ma w ofercie wiele gruntów na mniejszych rynkach jak np. w Stargardzie Szczecińskim, Mszczonowie, Piotrkowie Trybunalskim czy Tarnowie i Częstochowie, które są nadal dużo bardziej atrakcyjne cenowo. Najdroższa Polska lokalizacja, czyli Warszawa, jest nadal 5,5 razy tańsza niż aglomeracja londyńska i 2,7 razy tańsza niż Monachium. Z kolei uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę, zajmuje przeciętnie w Polsce 12-18 miesięcy, w Europie Zachodniej potrzeba często 24 miesięcy i więcej.

- Na większości rynków europejskich ceny gruntów odzwierciedlają poziom czynszów, siłę popytu, jak również zależą od struktury podaży. Nie możemy zapominać o pewnego rodzaju barierach wejścia jak np. nieco trudniejszy i bardziej złożony proces planistyczny, trudności w przekonaniu lokalnych władz do inwestycji magazynowych czy choćby ukształtowanie terenu – zwraca uwagę Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi immo. – Pod uwagę trzeba też wziąć pod uwagę takie kwestie jak percepcja ryzyka danego kraju pod kątem stabilności gospodarczej i politycznej. Wszystko to kształtuje stawkę, za jaką wycenia się grunty – wyjaśnia.

Mniej budów spekulacyjnych

- Pandemia znacząco wpłynęła na aktywność deweloperów, która przejawia się mniejszą niż dotychczas liczbą obiektów budowanych spekulacyjnie. Na koniec 2019 r. 50 proc. budowanej powierzchni nie miała najemcy, a nieco ponad rok później współczynnik ten oscyluje w granicach 26 proc. i ciągle spada – podaje Axi Immo. - W ciągu ostatnich 12 miesięcy diametralnie zmieniła się polityka banków, które z dotychczas chętnie finansujących i otwartych do kolejnych inwestycji dziś wymagają minimum 50 proc. zabezpieczenia projektu. Niemniej w obliczu pandemii i większej ostrożności ze strony deweloperów, popyt na najlepsze grunty inwestycyjne utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie.

- W wyniku pandemii możemy mówić o kluczowych zmianach, które wpływają na sektor gruntów inwestycyjnych. Po pierwsze dość odczuwalne jest wydłużenie procesów decyzyjnych i jeszcze dokładniejsze przeprowadzanie analiz technicznych i komercyjnych nieruchomości przed ostatecznym zakupem terenu – komentuje Tomasz Oborski. - Po drugie wydłużeniu uległy procedury administracyjne związane z uzyskaniem decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. Jest to efekt ustawy covidowej, gdzie organy decyzyjne zostały zwolnione z oznaczonych terminów na odpowiedź wnioskodawcy.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA