fbTrack

Komercyjne

Biura będą wciąż mieć wzięcie

Rośnie nie tylko Warszawa: w zeszłym roku oddano m.in. kompleks Ogrodowa Office w Łodzi
materiały prasowe
W czasach spowolnienia gospodarczego polski rynek może stać się bezpieczną przystanią dla przedsiębiorców.Na popyt nie można narzekać, ale czy deweloperzy będą w stanie go zaspokoić?

Rynek biurowy w Polsce rośnie napędzany popytem najemców. Można szacować, że w 2018 r. nowoczesne zasoby przekroczyły 10 mln mkw., rozkładając się niemal po połowie na Warszawę i pozostałe duże aglomeracje (tzw. rynki regionalne). Czy dobra passa będzie kontynuowana?

Szanse i wyzwania

– Mimo oczekiwanego spadku tempa wzrostu gospodarczego w 2019 r., Polska pozostanie atrakcyjnym miejscem do lokowania biznesu – ocenia Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Cresa Polska. – Silny popyt wewnętrzny i zmiany strukturalne powinny sprawić, że polska gospodarka będzie bardziej odporna na szoki zewnętrzne, w tym wojny celne, niż pozostałe kraje naszego regionu. Problemy społeczno-ekonomiczne krajów Europy Zachodniej będą się pogłębiać, dzięki czemu wiele firm znajdzie u nas bezpieczną przystań dla rozwoju biznesu – dodaje.

Jednak pozycji po stronie minusów także nie brakuje.

– Zwiększenie danin publicznych dla przedsiębiorców oraz możliwy wzrost cen energii może wpłynąć niekorzystnie na zdolność niektórych przedsiębiorców do ekspansji. 2019 r. będzie również pierwszym pełnym rokiem obowiązywania podatku minimalnego w nowej odsłonie (podatek dochodowy od nieruchomości tzw. komercyjnych – red.), dzięki czemu będzie można w pełni ocenić skutki jego wprowadzenia – wylicza Kołodziejczyk. – Mimo to apetyt inwestorów na projekty biurowe wciąż jest wysoki, co powinno stymulować podaż. Widmo brexitu wciąż jest realne, a istniejąca sytuacja powoduje, że wiele globalnych firm czeka z decyzjami dotyczącymi strategii lokalizacji. Trudno więc jeszcze określić, w jakim zakresie skorzysta na tym warszawski rynek biurowy – zaznacza.

Niemniej ten rok może być, zdaniem eksperta, rekordowy pod względem ogólnej podaży powierzchni biurowej: na rynek może trafić nawet 1 mln mkw. Cresa spodziewa się wzrostu tempa rozwoju rynków regionalnych w porównaniu ze stolicą. W pierwszej trójce najpopularniejszych aglomeracji mają utrzymać się Kraków, Wrocław i Trójmiasto.

– Dużym wyzwaniem dla niektórych miast może być dostępność pracowników. Szansę tę mogą wykorzystać m.in. Lublin, Bydgoszcz, Opole czy Rzeszów, gdzie wciąż możliwe jest relatywnie szybkie pozyskanie odpowiednio wykwalifikowanej kadry przy utrzymaniu wymaganych kosztów zatrudnienia. Uwidoczni się silniejsza presja na płace, co powinny wziąć pod uwagę firmy, planując swoje strategie lokalizacyjne i rekrutacyjne – wskazuje Kołodziejczyk.

– W Polsce powstaje teraz blisko 1,7 mln mkw. nowoczesnych biur, z czego około 0,74 mln mkw. przypada na stolicę. Mogłoby się zatem wydawać, że 2019 r. stanie pod znakiem wysokiej nadpodaży – mówi Jakub Sylwestrowicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w JLL. – Paradoksalnie jednak w 2019 r. roku będziemy mieć do czynienia z ograniczeniem podaży, czego przykładem jest Warszawa. W stolicy wzrostu zasobu nowej powierzchni możemy się spodziewać dopiero na przełomie tego i przyszłego roku – w tym czasie planowane jest ukończenie kilku dużych biurowców – wylicza.

Ekspert wskazuje, że podobnie jest w największych aglomeracjach. Oznacza to, że najemcy nie zawsze mogą liczyć na możliwość wynajęcia od ręki dużych powierzchni. Zwłaszcza, że część biur jest wynajmowana już na etapie budowy, jeszcze przed oddaniem do użytkowania.

Dominik Reszetko, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Savills, uważa, że sytuacja najemców nieruchomości biurowych w tym roku będzie bardzo podobna do tej, w której znajdowali się w 2018 r.

– W całej Polsce na rynek zostanie dostarczona podobna ilość nowej powierzchni, nieco mniej odda się w Warszawie, ale za to więcej w miastach regionalnych. Jednocześnie przewidujemy, że popyt ze strony najemców, generowany w znaczącej mierze przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, w dalszym ciągu utrzyma się na wysokim poziomie. Oba czynniki, szczególnie jeśli chodzi o Warszawę, spowodują dalszy spadek poziomu pustostanów, który z kolei znajdzie swoje odzwierciedlenie w nieco słabnącej pozycji negocjacyjnej najemców – mówi Reszetko.

Na wzrost czynszów mogą mieć też wpływ coraz wyższe koszty realizacji inwestycji, przede wszystkim rosnącymi cenami gruntów, których w największych miastach Polski jest coraz mniej.

Reszetko dodaje, że na sytuację firm, które przygotowują się do zmiany biura czy renegocjacji umowy najmu, poza dostępnością powierzchni, znaczący wpływ będzie miał rosnący koszt siły roboczej i materiałów budowlanych.

Kołodziejczyk wskazuje, że koszty generalnego wykonawstwa są na tak wysokim poziomie, że wiele planowanych inwestycji stoi pod znakiem zapytania. – Ich uruchomienie będzie zależne od możliwości przerzucenia części z tych kosztów na najemców poprzez podniesienie efektywnych stawek czynszów, zwłaszcza w stolicy i na większych rynkach regionalnych – mówi ekspert.

Okiem dewelopera

Dlatego, w obliczu rosnących kosztów wykonawstwa, dodatkową wartość w oczach funduszy inwestycyjnych i deweloperów zyskują biurowce starsze.

– Rynek biurowy jest w bardzo ciekawym momencie – ocenia Jarosław Zagórski, dyrektor ds. rozwoju w Ghelamco Poland, jednej z największych firm w sektorze.

– Jeszcze do niedawna uważało się, że należy do najemców, co by oznaczało, że mają przewagę w negocjacjach. Dziś jednak możemy zauważyć stan równowagi z lekkim wskazaniem na deweloperów. Wynika to z tego, że w 2019 r. w Warszawie będziemy mieli lukę podażową – wskazuje Jarosław Zagórski.

– Większość najważniejszych projektów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach zostanie oddana w 2020 r. Obserwujemy też olbrzymie zainteresowanie biurami, zwłaszcza w rejonie ronda Daszyńskiego, które już za nieco ponad rok zmieni oblicze, stając się jedną z najważniejszych lokalizacji biznesowych w Polsce – podkreśla.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL