Na rynku długu rządzi inwestor, nie emitent

Po wakacyjnej przerwie, wywołanej głównie niepewnością na rynku długu po kłopotach GetBacku, deweloperzy – duzi i mali, mieszkaniowi i komercyjni – wyszli na rynek po finansowanie. LC Corp zebrał 100 mln zł, Atal – 70 mln zł, Echo Investment i Dom Development – po 50 mln zł, i2 Development – 39 mln zł, a Inpro – 25 mln zł.

Deweloperzy wciąż koncentrują się na prywatnych emisjach kierowanych do profesjonalnych inwestorów instytucjonalnych. Jedynie Echo Investment wciąż część obligacji oferuje w otwartych zapisach inwestorom indywidualnych – taki właśnie charakter miała wspomniana wyżej emisja.

Czy to, że spółkom udało się pozyskać finansowanie dłużne, oznacza, że na rynku mamy już stabilizację?

Popyt, ale i oczekiwania

– Sytuacja spółki GetBack (firma zalega z wykupem obligacji m.in. od rzeszy inwestorów indywidualnych – red.) sporo namieszała na polskim rynku obligacji korporacyjnych. Rynku, na którym papiery deweloperów stanowią istotną część – komentuje Mateusz Mucha, menedżer Domu Maklerskiego Navigator. – Ostatnie emisje pokazują, że o ile deweloperzy nie mają problemu z pozyskiwaniem finansowania, o tyle zmieniły się parametry przeprowadzanych emisji. Praktycznie wszyscy poza Domem Development wyemitowali obligacje na gorszych w zakresie wielkości emisji lub marży warunkach.

Ekspert wskazuje, że część spółek była w stanie skutecznie plasować oferty dzięki dodaniu zabezpieczenia hipotecznego, co w ostatnich latach było rzadkością.

– Oczywiście, wpływ na decyzje inwestorów ma również sytuacja na rynku budowlanym, gdzie obserwujemy bardzo wyraźny wzrost cen wykonawstwa, przeciągające się decyzje administracyjne niezbędne do realizacji inwestycji oraz długość trwania bardzo dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Przykłady ostatnich emisji wyraźnie wskazują, że rynek obligacji nie umarł, natomiast stał się zdecydowanie bardziej rynkiem inwestora niż emitenta – mówi Mucha.

Wojciech Bartosik, analityk, Domu Maklerskiego Michael/Ström podkreśla, że mimo ogólnego zastoju na rynku obligacji korporacyjnych, deweloperzy potrafią skutecznie pozyskiwać finansowanie, jednak część z nich musiała zwiększyć marżę lub zaoferować dodatkowe zabezpieczenie, aby przekonać inwestorów. Z drugiej strony, są firmy o bardzo dobrej kondycji finansowej, które oparły się niekorzystnym tendencjom na rynku i uplasowały dług na bardzo korzystnych warunkach – co pokazuje, że każdego emitenta należy traktować osobno.

– Obecne nastawienie rynku do spółek deweloperskich można określić jako co najmniej niekorzystne. Od trzech kwartałów mamy do czynienia ze spadkiem sprzedaży mieszkań rok do roku. Z tego m.in. powodu pojawiają się opinie o końcu hossy na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo rosną koszty gruntów oraz robocizny przez co deweloperzy muszą walczyć o utrzymanie rentowności – wskazuje Bartosik.

Zdaniem eksperta, prawdziwym wyzwaniem dla branży byłoby zamknięcie rachunków powierniczych, forsowane przez UOKiK i szeroko krytykowane.

– Nadchodzące zmiany prawne, takie jak te dotyczące rachunków powierniczych, zmniejszą możliwość finansowania budowy mieszkań z przedpłat klientów, co zwiększy zapotrzebowanie deweloperów na finansowanie obrotowe. Ponadto odpływy z funduszy inwestycyjnych mogą spowodować, że brak będzie chętnych na objęcie nowego długu, który jest niezbędny chociażby do odbudowy banku ziemi – mówi Bartosik. – Ostatnie udane emisje o wartości ponad 300 mln zł świadczą o tym, że popyt na obligacje deweloperów wciąż istnieje. Jednak inwestorzy wymagają, a zważywszy na wymienione wcześniej uwarunkowania, będą dalej wymagać, większej premii za ryzyko kredytowe, czyli wyższych marż przy emisji obligacji – dodaje.

Wyższy koszt długu i rezerwę inwestorów widać było już w wakacje. W lipcu Robyg pozyskał 60 mln z planowanych 100 mln zł, a marża wzrosła o 0,15 pkt proc., do 2,85 proc. wobec emisji marcowej. Archicom, pozyskując w tym samym miesiącu 50 mln zł, musiał zaoferować 2,9 proc. marży wobec 2,35 proc. wiosną 2017 r.