Rynek nieruchomości – niezależnie od sektora – jest rozgrzany nie tylko w Polsce. Ostatni rok – jak podkreślał Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills – jeśli chodzi o europejskie czynsze najmu lokali biurowych, również zamknął się wzrostem.
Najwyższy odnotowano w Niemczech. W samym Berlinie o 16 proc. Stolica Niemiec to też miejsce, w którym znajduje się najmniej na świecie wolnych powierzchni biurowych. A trend zza zachodniej granicy powoli zaczyna zmierzać w naszym kierunku.
– Również w Polsce czynsze rosną i będą rosnąć. Źródła tego wzrostu upatruję we wzroście cen działek i cen usług budowlanych. Dziś dużo trudniej niż kilka lat temu jest uruchomić projekt na założeniach kosztowych, jakie miało się rok czy półtora roku temu – mówił Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland.
Zaznaczył przy tym, że wzrost czynszów bierze się również z malejących stóp kapitalizacji inwestycji (chodzi o relację między dochodami czerpanymi z nieruchomości a jej wartością).
Wśród czynników powodujących, że liczba powierzchni biurowych maleje, wymienia się natomiast m.in. dynamicznie rozwijający się coworking. Na polskim rynku obecny jest on wyraźnie od dwóch lat.
Czy taki najemca jest jednak atrakcyjny dla deweloperów i jak postrzegają go inwestorzy?
– W tym segmencie oferenci, którzy są na rynku, różnią się od siebie. Jedni koncentrują się na działalności startupowej i mniejszych przedsiębiorcach. Inni – kiedy jest dołek, jeśli chodzi o wysokość czynszów – wynajmują powierzchnie na podstawie długoterminowych umów najmu, po czym starają się je podnajmować bardziej ustabilizowanym operatorom. Profile ryzyka się zatem różnią – mówił Maciej Dyjas, partner zarządzający Griffin Real Estate.
I podkreślał, że w jego ocenie najemcy – szczególnie właśnie ci innowacyjni, a więc startupy – dają dodatkową wartość budynkom z punktu widzenia inwestorów. Przy jednym jednak zastrzeżeniu – dopóki nie stanowią dominującego elementu danego biurowca.
W podobnym tonie wypowiedział się również Daniel Draga, członek zarządu CAVATINA Holding.
– Nasza firma ma doświadczenia z Krakowa, gdzie startupy nie chcą już lokować się w starych fabrykach czy loftach. Chcą wejść do nowoczesnej przestrzeni, gdzie nie muszą się martwić o połowę rzeczy administracyjnych, bo mają wszystko zapewnione. Tego typu usługa w budynku jest bardzo pożądana i uatrakcyjnia portfel najemców dla inwestora. W dłuższym okresie pozwala natomiast czerpać korzyści w postaci dalszej współpracy – zaznaczał Daniel Draga.
Biznes szuka pieniędzy jednak nie tylko w biurach. Między innymi wymieniony już Griffin przygląda się intensywnie rynkowi magazynowemu, który rośnie w siłę i którym zaczynają interesować się nowi, czasem egzotyczni gracze (na przykład z Singapuru).
Dziś jego wielkość określa się na 14 milionów metrów kwadratowych powierzchni. Od paru lat co roku natomiast notowane są zwyżki o ok. 2 miliony metrów.
– Za trzy–pięć lat mamy szansę mieć dwadzieścia kilka milionów metrów magazynów – szacował Buras.
Nieruchomości komercyjne to również nieruchomości handlowe, w których zdaniem ekspertów wciąż drzemie potencjał. Mimo że krajowe ustawodawstwo nie było dla niego łaskawe. Mowa o obowiązującym od niedawna zakazie handlu w niedzielę i nowym podatku minimalnym wymierzonym w podmioty stawiające na agresywną optymalizację podatkową.
– Centra handlowe odczuwają te zmiany. Nie stało się oczywiście tak, że liczba osób, które miały przyjść do galerii w niedzielę, przesunęła się na sobotę. To – w połączeniu z trendem e-commerce'owym, który powoduje, że mniej osób chodzi do centrów handlowych, nowym podatkiem i nałożeniem na to, że część galerii jest dosyć stara – na pewno nie pomaga. Chociaż ten segment wciąż cieszy się superpowodzeniem wśród inwestorów – zapewniał Paweł Toński, partner zarządzający Crido.
– Oczywiście ruch w centrach handlowych spadł. Za wcześnie jednak prognozować, co to przyniesie, jeśli chodzi o atrakcyjność retailu. Bacznie się jednak temu przyglądamy. Warto też pamiętać, że ogólny poziom konsumpcji w Polsce wciąż wzrasta – akcentował Dyjas.
W jego ocenie najbliższe lata będą dobre do inwestowania w sektor handlowy, a powyższemu pomoże m.in. zmiana pozycji Polski w gospodarczych rankingach – i zakwalifikowanie się naszego kraju do grona państw rozwiniętych.
– Będzie miało to jeden konkretny skutek. Polska zostanie przekwalifikowana w portfelach wielu inwestorów, co wpłynie na to, że będzie więcej kapitału. Co jest dobrą wiadomością nie tylko dla sektora nieruchomościowego, ale również dla wielu innych sektorów gospodarki w Polsce – spuentował szef Griffina.
