Za podwieszany sufit i marmury płaci najemca

Spory na tym tle często goszczą na wokandach sądów, najtrudniejsze dotyczą rozróżnienia nakładów koniecznych od ulepszeń.

Wyprowadzka najemcy z lokalu użytkowego wiąże się często z rozliczeniami. Na tym tle dochodzi do bardzo burzliwych sporów. Nic tak bowiem nie rozgrzewa do czerwoności jak pieniądze.

Często w rozwiązaniu problemu pomaga sąd. Nierzadko rozstrzyga, czy w sporze chodzi o ulepszenia czy nakłady konieczne. Mówi o tym kodeks cywilny (k.c.). Art. 676 k.c. przewiduje, że wynajmujący ma trzy wyjścia. Po pierwsze, może zatrzymać ulepszenia, ale musi najemcy za nie zapłacić. Po drugie, ma prawo żądać od niego przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. I po trzecie, strony mogą w umowie ustalić swoje własne zasady rozliczenia.

Wspomniany przepis dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. Tymczasem są jeszcze nakłady konieczne. Czym różnią się od ulepszeń?

Nakłady konieczne, to takie, które są niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, czyli np. instalacja wodociągowa musi być sprawna, dach nie może przeciekać, a drzwi wejściowe muszą się zamykać. Natomiast ulepszeniem będzie np. zamontowanie podwieszanego sufitu czy też obłożenie ścian płytami marmurowymi.

Właściwe rozróżnienie jest istotne, bo nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie najemcę.

Oznacza to, że jeżeli w trakcie najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Jeżeli ten nie będzie się do tego poczuwał, najemca może sam dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.).

Dużo większa dowolność istnieje w rozliczeniach, jeżeli reguluje je umowa. Strony mogą ustalić w niej np., że wszelkie nakłady poniesione przez najemcę przypadają wynajmującemu. Nierzadko najemcy rezygnują ze zwrotu nakładów po ich amortyzacji, co ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy czynsz jest niższy od stawek rynkowych.

Mówi o tym m.in. wyrok Sądu Najwyższego (sygnatura akt II CSK 69/08 ). Uznał on, że przepisy k.c. dotyczące rozliczenia nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące. Najemca i wynajmujący mają więc swobodę w ustaleniu zasad tych rozliczeń. Wyrok dotyczył sporu między spółką Megatrans a Castorama Polska.

Spółka wynajmowała lokal użytkowy w obiekcie Castoramy. Prowadziła w nim punkt gastronomiczny. Otrzymała go w stanie surowym zamkniętym, bez wyposażenia. Z umowy wynikało, że po zakończeniu najmu zabierze nakłady poniesione na lokal, które można odłączyć, a pozostałe przejdą na własność wynajmującego. Będzie też płacić niższy czynsz w porównaniu z rynkowymi stawkami.

Po kilku latach Castorama, wypowiedziała spółce umowę. Wówczas ta zaczęła się domagać zwrotu nakładów koniecznych w wysokości 96 tys. zł. Przegrała jednak w sądzie zarówno w pierwszej, jak i drugiej instancji, a potem w SN. Sądy uznał, że strony w umowie nie dzieliły nakładów na ulepszenia i nakłady konieczne. Jasno wynika z niej, że najemcy poniesione nakłady rekompensuje to, że płaci niższy czynsz.