Wycena z komputera: czy technologia wyprze ludzi?

Zautomatyzowany Model Wyceny (AVM) spędza sen z powiek rzeczoznawcom majątkowym. Dzięki postępowi technologicznemu ich praca może zostać bowiem stopniowo marginalizowana. AVM daje możliwość szacowania wartości nieruchomości bez wychodzenia w teren, szybko, tanio – za pomocą analizy danych statystycznych.

W Holandii od niedawna funkcjonuje prawo, które pozwala bankom na korzystanie (bez udziału rzeczoznawców) z AVM przy wycenie nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytów hipotecznych.

Prawo i badania

Czy to początek końca branży? Czy technologia zastąpi człowieka? A może jednak komputer nie jest w stanie poprawnie wycenić lokalu lub budynku? Rzeczoznawcy twierdzą, że AVM i statystyczne metody wyceny mogą stanowić jedynie pomoc w ich pracy. Nigdy jednak nie powinny odgrywać pierwszoplanowej roli. Swoich racji bronią, posiłkując się zarówno argumentami prawnymi, jak i badaniami.

Jeśli chodzi o pierwszy aspekt, Europejska Grupa Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) przy wsparciu m.in. Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych lobbuje właśnie w Komisji Europejskiej, by pochyliła się nad kazusem Holandii. Uważają, że wykorzystywanie modeli AVM do wycen nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytowej jest nielegalne z punktu widzenia rozporządzenia Parlamentu Europejskiego w sprawie wymogów kapitałowych.

W art. 208 tego aktu przeczytać możemy, że „do monitorowania wartości nieruchomości i określania nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny instytucje mogą wykorzystywać metody statystyczne". Zdaniem branży to oznacza, że metody statystyczne mogą być stosowane jedynie do obserwowania czy kontroli wartości nieruchomości. Nie można ich jednak traktować jako formy faktycznej wyceny.

Podobne wnioski w ich ocenie płyną również z dyrektywy w sprawie kredytów hipotecznych. Nakazuje ona państwom członkowskim, aby zapewniły opracowywanie na ich terytoriach „wiarygodnych standardów wyceny nieruchomości mieszkalnych dla celów udzielania kredytów".

Ryzyko błędu

Przygotowane opracowania dotyczące skuteczności AVM pokazują natomiast, że automatyczne wyceny nie są wystarczająco trafne. O zbyt szerokich marginesach błędów świadczyć mają badania przeprowadzone przez prof. George'a Matysiaka. Wystąpił on w tym tygodniu w Warszawie podczas konferencji poświęconej właśnie wycenie nieruchomości (jej organizatorami były wyżej wspomniane stowarzyszenia).

Naukowiec przyjrzał się stosowaniu metody AVM w Stanach Zjednoczonych. Analizując transakcje do 100 tys. dolarów i przyjmując jako dopuszczalny 10-procentowy margines błędu, dowiódł on, że 75 proc. wycen mieściło się we wskazanym limicie. W przypadku jednej czwartej oszacowanych wartości nieruchomości błąd wycen wykonanych przy wykorzystaniu modelu AVM wynosił natomiast ponad mniej więcej 10 proc.

W ocenie prof. Matysiaka to dużo, jeśli weźmie się pod uwagę, że wycena ma posłużyć osobom, które decydują się zaciągnąć kredyt, czyli podejmują jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych w swoim życiu.

Współwinowajca kryzysu

Krytycznie o możliwości korzystania wyłącznie ze statystycznej wyceny nieruchomości wypowiadała się również prof. Ewa Kucharska-Stasiak z Uniwersytetu Łódzkiego.

– Stosowanie metod statystycznych nie pozwala odwzorować wielu innych zasad ekonomicznych, ważnych w procesie powstania wartości, takich jak np. zasady zmiany, zasady konkurencji, zasady równowagi zewnętrznej, czyli równowagi pomiędzy zainwestowanymi kapitałem w przedmiotową nieruchomości a jakością otoczenia i sąsiedztwa, zasady równowagi wewnętrznej (proporcji pomiędzy wartością gruntu a wartością jego elementów składowych) czy zasady najkorzystniejszego sposobu użytkowania, która uznana została za serce wyceny – podkreślała Kucharska-Stasiak.

W jej ocenie dochodzenie do wartości wymaga zindywidualizowanego podejścia. – Stosowanie statystyki na tym etapie wydaje się fikcją. Modele statystyczne kiepsko symulują sposób myślenia uczestników rynku. Nie mogą zatem stanowić jedynej podstawy do wprowadzenia sądu o poziomie wartości nieruchomości. Niezbędna jest zewnętrzna względem tych metod wiedza, która ujawni zindywidualizowanie nieruchomości – przekonywała.

Rzeczoznawcy, negując możliwość wyłącznego stosowania modeli AVM, odnoszą się do stwierdzeń zawartych w raporcie końcowym parlamentarnej komisji śledczej z 27 stycznia 2016 r. dotyczącym irlandzkiego kryzysu bankowego. Stwierdzono w nim, że nadużywanie modeli AVM było jedną z przyczyn kryzysu: „(...) popyt na wyceny aktywów znacznie wzrósł w czasie boomu na rynku nieruchomości i coraz powszechniejsze stało się poleganie na nieformalnych standardach wyceny, takich jak wyceny »zza biurka« czy wyceny wykonywane »przejazdem«, przy których rzeczoznawca nie wchodzi na teren nieruchomości.

Takie wyceny nie wiązały się z przeprowadzeniem jakichkolwiek oględzin i stanowiły ograniczony (a czasem w pełni zautomatyzowany lub generowany komputerowo) proces szacowania wartości. Przegląd instytucji finansowych przygotowany przez Bank Centralny wykazał, że wiele z nich wykorzystywało tego typu wyceny, tak jakby były one formalnymi wycenami" – przytaczają fragmentu z raportu komisji.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: anna.krzyzanowska@rp.pl

Budowa Domu Remonty

W Holandii od niedawna funkcjonuje prawo, które pozwala bankom na korzystanie (bez udziału rzeczoznawców) z AVM przy wycenie nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytów hipotecznych.

Pozostało 91% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj