Budowa i remont

Co zrobić gdy gmina lub skarb państwa zabiera ci działkę czy mieszkanie. Należy się odszkodowanie

Fotorzepa, Dariusz Gorajski
Gmina lub skarb państwa mogą pozbawić własności działki czy mieszkania, jeżeli planują zrealizować inwestycję publiczną. W zamian otrzymuje się odszkodowanie.

W czasie poszerzania drogi albo budowy szpitala każdy może zostać przymusowo pozbawiony działki lub budynku. Gmina albo skarb państwa, ma prawo wywłaszczyć z nieruchomości, żeby zrealizować lokalną inwestycję. Ale w zgodzie z prawem.

W prawie są dwie ścieżki wywłaszczenia z nieruchomości: zwykła i uproszczona. W obu jednak wypadkach obowiązują te same trzy żelazne zasady. Po pierwsze, wywłaszczyć z nieruchomości może tylko samorząd terytorialny lub Skarbu Państwa. Po drugie, może to zrobić tylko na określone cele publiczne. Po trzecie, właściciel (użytkownik wieczysty) za zabraną nieruchomość musi otrzymać odszkodowanie.

Można oddać dobrowolnie

Gdy chodzi o zwykłą ścieżkę wywłaszczenia, to mówi o niej ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: ugn). Przewiduje ona, że przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania (art. 114 ugn). To nic innego jak negocjacje. Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta, gdy jednak wywłaszcza się z nieruchomości na rzecz samorządu, to organem właściwym jest z reguły burmistrz lub prezydent miasta. Urzędnik proponuje określoną cenę za działkę, budynek lub ewentualnie w zamian za zabieraną nieruchomość proponuje inną, zamienną.

Jeżeli obie strony są zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie, którego efektem jest przymusowe pozbawienie nieruchomości.

Zanim ruszy machina wywłaszczeniowa, są jeszcze dwa miesiące na przekalkulowanie i zastanowienie się, czy może jednak lepiej zawrzeć zwykłą umowę cywilnoprawną. W wypadku bowiem postępowania wywłaszczeniowego nic nie ma się do powiedzenia. Rozpoczyna się ono dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy.

Urzędnik zabiera

Postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Datą jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania (wywiesza się je w starostwie).

W trakcie postępowania wywłaszczeniowego odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy stanie się ona ostateczna. Stanowi wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego).

Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu, aż rozpoczną się roboty budowlane. Zawsze jednak istnieje ryzyko, że starosta wyda zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowlany może wjechać natychmiast (art. 122 ugn). Od decyzji wywłaszczeniowej zależy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Właściciel (użytkownik wieczysty) za nieruchomości otrzymuje odszkodowanie. Wynika ono z decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą szacuje rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie. Odszkodowanie wypłaca ten, kto wywłaszczył.

Bywa jednak i tak, że chociaż nieruchomość została zabrana, to inwestycji, dla której ją zabrano, nigdy nie zrealizowano. Art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że jeżeli państwo lub gmina zabrały nieruchomość na określony cel publiczny, powinny zacząć go realizować w terminie siedmiu lat od daty wywłaszczenia, a zakończyć w ciągu 10 lat. Jeżeli nie będą trzymać się tych dat, uznaje się nieruchomość za zbędną na cel wywłaszczenia i wolno żądać jej zwrotu. Rząd pracuje jednak nad projektem, który ma to zmienić. Przewiduje on, że jeżeli od dnia, w którym decyzja wywłaszczenia stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, nie wolno jej podważać, nawet gdy celu, pod jaki wywłaszczono grunt, nigdy nie zrealizowano albo wybudowano w tym miejscu kompletnie co innego. Dziś takiego ograniczenia w prawie nie ma.

Zdaniem prawników, to dobra zmiana. 20 lat to wystarczająca ilość czasu na wystąpienie o zwrot nieruchomości. Nie można się bowiem domagać zwrotu w nieskończoność. Pod warunkiem jednak, że wywłaszczony otrzymał adekwatne odszkodowanie za nieruchomość. Projekt przewiduje okres przejściowy. Osoba, która chce ubiegać się o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, musi złożyć wniosek w tej sprawie w ciągu sześciu miesięcy liczonych od dnia ogłoszenia noweli w Dzienniku Ustaw. Dzięki temu, w jej wypadku, nie będzie się brało pod uwagę przesłanki upływu 20 lat. Podobnie będzie ze sprawami rozpoczętymi, a nie zakończonymi.

Szybka ścieżka

W polskim prawie istnieje również szybka ścieżka wywłaszczenia. Zawierają je specustawy. Wśród nich najbardziej popularna jest specustawa drogowa dotycząca budowy autostrad czy dróg krajowych. Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowiązkowe. Wywłaszczenia w ich wypadku mogą bowiem odbywać się w oparciu o przepisy ugn.

Na podstawie specustawy drogowej wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego. Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość, a na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie wpływa jednak na prowadzenie na działce robót budowlanych. Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej niż przewidują przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wyprowadzić wcześniej) otrzymają?10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi. ©?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL