Minister zdecyduje, czy wolno budować bliżej sąsiada

O odstępstwa będzie wolno się ubiegać w postępowaniu o pozwolenie.

Aktualizacja: 26.01.2018 09:22 Publikacja: 26.01.2018 06:30

Obecnie inwestorzy legalizują odstępstwa od wykonanych robót. W przyszłości nie będzie to możliwe.

Obecnie inwestorzy legalizują odstępstwa od wykonanych robót. W przyszłości nie będzie to możliwe.

Foto: AdobeStock

Nie zawsze da się budować zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Prawo dopuszcza więc odstępstwa od tych przepisów. Szykują się zmiany w zasadach ich uzyskiwania. Inwestorom propozycje się nie podobają. Liczyli na więcej.

Zmiana trybu i wyjątki

Propozycje zmian zawiera projekt nowelizacji niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Obecnie znajduje się on na etapie Komitetu Stałego Rady Ministrów.

Nowe przepisy zmieniają tryb uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Przewidują, że uzyskanie zgody na odstępstwa od przepisów będzie towarzyszyło postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Chodzi przede wszystkim o przepisy zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgód na odstępstwa będą udzielać nadal starostowie. W tym celu będą musieli wcześniej uzyskać upoważnienie od ministra odpowiedzialnego za budownictwo.

Od tej zasady będą wprawdzie wyjątki, ale tylko w wypadku drobnych inwestycji. Chodzi o budownictwo jednorodzinne, zagrodowe oraz rekreacyjne. W tych trzech wypadkach zgodę będzie wydawał starosta bez konieczności uzyskania upoważnienia ministra, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach.

Ponadto to, co planuje inwestor, nie może: powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu osobom niepełnosprawnym. Nie powinno powodować również pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.

Inwestorowi nie będzie przysługiwało zażalenie, gdy starosta nie wyrazi zgody. Nie może się też ubiegać o zmianę postanowienia starosty, jeżeli nie będzie ono dla niego niekorzystne.

Dziś postępowanie w sprawie odstępstw jest odrębnym postępowaniem, a nie częścią postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Zmiana jest różnie oceniana.

– Obecnie inwestorzy decydują się je przeprowadzić, zanim rozpoczną załatwianie formalności budowlanych – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana. – Ma to duże znaczenie praktyczne. Dzięki temu mają pewność, że choć nie spełniają wymogów przepisu, to i tak starosta powinien wydać im pozwolenie na budowę. Po zmianach nie będzie to już możliwe. Zwiększą się więc ryzyko oraz wydatki. Trzeba będzie zapłacić za projekt budowlany. Nie mając pewności, czy będzie zgoda na odstępstwo, czy nie – dodaje dyrektor Berdysz.

Innego zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta Poznania. – Dużo zależy od tego, czy razem z ustawą wejdzie w życie rozporządzenie dotyczące uproszczonego projektu budowlanego, tzw. inwestycyjnego. Jeśli tak, budujący się nie wykosztuje – uspokaja mec. Dąbrowski.

W wypadku tego projektu bowiem urzędnik będzie sprawdzał tylko, czy jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi przepisami. Nie będzie się w ogóle interesował stroną techniczną projektu, np. jak wygląda przestrzeń w środku biurowca, czy będzie pięć sal konferencyjnych, czy osiem, jaką powierzchnię zajmie open space, czy na parterze będzie się znajdowała restauracja, czy sklepy itd. Informacje te będą konieczne jedynie w przypadku, gdy plan miejscowy zawiera szczegółowe uregulowania w tym zakresie, np. dopuszcza budowę lokali usługowych jedynie w parterze budynku.

Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że proponowana zmiana to krok w dobrym kierunku, ale ma też zastrzeżenia.

– Liczyliśmy na więcej. Nie widzę powodu, by w każdym wypadku zgodę na odstępstwo wydawał minister odpowiedzialny za budownictwo. Jego rolę spokojnie mógłby przejąć starosta. Dzięki temu byłoby szybciej – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Tego typu plany autor projektu – Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (dziś Infrastruktury) – miał wcześniej. Chciało wyeliminować ministra z podejmowania decyzji: czy inwestycja np. w Bochni, czy w Ostródzie musi mieć zielone światło aż od ministra. Z tego pomysłu resort się wycofał.

Zamknięcie furtki

Projekt zamyka również drogę do legalizacji odstępstw, na które wcześniej inwestor nie dostał zgody. Dziś wielu inwestorów korzysta z tej furtki, choć nie ma jednolitej opinii, czy prawo pozwala na udzielenie odstępstw dla robót wykonanych. Przybywa jednak orzeczeń sądów administracyjnych, które na to pozwalają.

Sądy zobowiązują ministra odpowiedzialnego za budownictwo do udzielenia upoważnienia powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego, a minister nie ma wyjścia i go udziela. Następnie zgodę wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Zamknięcie drogi do legalizacji odstępstw krytykuje Polski Związek Firm Deweloperskich. – Powinna zostać furtka w przepisach. Co rusz pojawiają się kolejne nowe technologie i coś, co było odstępstwem, może przestać nim być – mówi dyrektor Konrad Płochocki.

Inaczej sądzi mecenas Bogdan Dąbrowski. – Zakaz tego typu legalizacji to bardzo dobre rozwiązanie – ocenia. – Rolą nadzoru jest badanie zgodności inwestycji z prawem. Nie może być organem, który udziela zgody na odstępstwa – tłumaczy.

Wszyscy eksperci są zgodni co do tego, że obecnie art. 83 ust. 1 prawa budowlanego zawiera katalog kompetencji nadzoru budowlanego. Nie ma tam ani słowa na temat art. 9 i uzyskiwania wspomnianej zgody. Oznacza to, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie ma kompetencji do udzielania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w toku legalizacji samowoli budowlanej. I tak powinno zostać w przyszłości.

Zgody i odmowy

Z danych Ministerstwa Infrastruktury wynika, że 2015 r. wpłynęło 2845 wniosków o wydanie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo od rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. – Po analizie udzielono upoważnień do wyrażenia zgody w 2160 sprawach, co stanowi 76 proc. – mówi Szymon Huptyś, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury. – Najwięcej zgód, bo 76 proc. wszystkich, udzielono od par. 12 tego rozporządzenia, czyli w wypadku sytuowania budynków w stosunku do granicy działki sąsiedniej. Natomiast 19 proc. zgód dotyczyło naruszenia par. 271 tego rozporządzenia, w tym głównie sytuowania budynków w nienormatywnej odległości od granicy lasu, a 9 proc. dotyczy sytuowania miejsc postojowych – dodaje Szymon Huptyś.

Z kolei w 2016 r. wpłynęły 3273 wnioski, w 2004 przypadkach udzielona została zgoda na odstępstwo. Tak jak w 2015 r. przeważały wnioski dotyczące par. 12 rozporządzenia (960 zgód), co stanowiło 50 proc. udzielonych zgód. Wzrosła do 579 (29 proc. udzielonych zgód) liczba wydanych zgód od przepisów par. 271 rozporządzenia. Na podobnym poziomie co rok wcześniej (8 proc.) pozostał udział zgód na odstępstwa dotyczące sytuowanie miejsc postojowych.

– W 2017 r. wpłynęło 3017 wniosków – tłumaczy Szymon Huptyś. – Do chwili obecnej rozpatrzono 2760 wniosków z datą wpływu do 20 listopada 2017 r. Wśród tej liczby udzielono 65 zgód, z czego 46 proc. udzielonych zgód dotyczyła odległości od granic sąsiednich, 34 proc. od granic lasu – a 8 proc. miejsc postojowych.

Nie zawsze da się budować zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Prawo dopuszcza więc odstępstwa od tych przepisów. Szykują się zmiany w zasadach ich uzyskiwania. Inwestorom propozycje się nie podobają. Liczyli na więcej.

Zmiana trybu i wyjątki

Pozostało 97% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu