fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Biznes

Stopa atrakcyjna, jeśli niska

Najniższa stopa zwrotu z inwestycji najbardziej atrakcyjnych biurowców w Warszawie wynosi 4,5 proc.
materiały prasowe
Z inwestycji chcemy osiągać jak najwyższe stopy zwrotu. Tymczasem przy transakcjach na rynku nieruchomości im niższy yield, tym większa radość sprzedającego, co czasami budzi zdziwienie. Jednak wyjaśnienie jest proste.

W branżowej mowie komunikatów towarzyszących transakcjom czasem można znaleźć podkreślenie, że nieruchomość została sprzedana „na bardzo niskim yieldzie" i jest to powód zadowolenia sprzedającego.

W raporcie analitycznym na temat jednego z giełdowych deweloperów komercyjnych czytamy zaś o „sprzyjającej sytuacji rynkowej, która obejmuje spadające yieldy".

Czym jest stopa kapitalizacji

– Yield to stopa kapitalizacji, a zatem stopa procentowa, którą kapitalizuje się dochód, by oszacować wartość nieruchomości. Kapitalizuje, a zatem dzieli – wyjaśnia Radosław Świątkowski, partner zarządzający Reino.

– Przy wycenie nieruchomości stopa, którą kapitalizujemy dochód, znajduje się w mianowniku ułamka, a dochód w liczniku. Im niższy yield, tym wyższy wynik dzielenia, czyli wartość nieruchomości – dodaje ekspert.

Zatem im niższa stopa kapitalizacji, tym więcej za nieruchomość uzyskał sprzedający w relacji do generowanych przez obiekt czynszów.

– Z punktu widzenia inwestora yield to w uproszczeniu oczekiwana stopa zwrotu brutto z inwestycji w nieruchomość. Im niższa stopa kapitalizacji, tym niższa oczekiwana rentowność. Dla tej samej kwoty dochodu z najmu niższa oczekiwana rentowność wiąże się z wyższą wyceną tego dochodu, tzn. z wyższą wartością nieruchomości – mówi Radosław Świątkowski.

Przykład? Roczny dochód netto z wynajmu nieruchomości wynosi 1 mln euro. Jeżeli inwestor oczekuje stopy zwrotu 10 proc., nieruchomość zostaje przez niego wyceniona na 10 mln euro. Jeśli oczekiwana rentowność wynosi 5 proc., nieruchomość ma dla niego wartość transakcyjną na poziomie 20 mln euro. Yield definiuje zatem oczekiwany okres zwrotu inwestycji. 10 proc. oznacza, że nominalnie inwestycja zwraca się w dziesięć lat, a 5 proc. to zwrot w dwadzieścia lat.

– Oczywiste jest również, że określanie rentowności nie jest dowolne, a wynika z sytuacji rynkowej. Stopy procentowe mają znaczenie, ale nie ma oczywistej zależności między stopami procentowymi a stopami kapitalizacji. Kluczowa jest rentowność z inwestycji stanowiących alternatywę dla nieruchomości – mówi Świątkowski.

– Im większy popyt na stały dochód z nieruchomości, tym cena tego dochodu wyrażona stopą kapitalizacji jest wyższa. A cena jest wyższa, gdy stopa kapitalizacji maleje. Przy dużym popycie inwestorzy są zmuszeni przez rynek do akceptowania niższych oczekiwanych stóp zwrotu, czyli dłuższego okresu zwrotu zainwestowanych środków – wskazuje partner zarządzający Reino.

Zaznacza przy tym, że yield jest zatem kształtującą się na rynku ceną stałego dochodu z nieruchomości, a kształtowanie się rynkowego poziomu stopy kapitalizacji podlega tym samym prawom popytu i podaży, jak kształtowanie się każdej innej ceny, w szczególności innego rodzaju dochodów pieniężnych.

– Przykładowo, jeśli obligacje są postrzegane jako bezpieczne, a popyt znacząco przewyższa podaż, emitent może obniżyć oprocentowanie, co oznacza, że inwestor musi zaakceptować niższą rentowność. Stawka oprocentowania obligacji jest jak stopa kapitalizacji, a kupon (odsetki – red.) jak stały dochód z nieruchomości – porównuje Świątkowski.

Podkreśla, że ważna jest także premia za ryzyko. Dlatego ten sam 1 mln euro czynszu rocznie z wynajętego biurowca ma inną cenę na dojrzałym i stabilnym rynku, inną na rynkach postrzeganych jako bardziej ryzykowne.

– Jeżeli dla podobnego biurowca przynoszącego ten sam dochód z najmu yield w Niemczech jest niższy niż w Polsce, a w Warszawie niższy niż w Krakowie, to różnica wynika właśnie z zależności popytowo-podażowych i oceny ryzyka – wyjaśnia Świątkowski.

– Jeśli wśród zagranicznych inwestorów jest w Polsce dużo funduszy niemieckich, to wynika to głównie ze sposobu postrzegania naszego rynku. Inwestorzy ci mają do nas blisko, znają nas dobrze, wliczają mniejszą premię za ryzyko. A jest to wyłącznie kwestia postrzegania ryzyka. Przy stopie kapitalizacji 6–8 proc. ten sam dochód kupują przecież istotnie taniej niż na swoim rynku – podsumowuje.

Taniej niż w Berlinie

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej PwC, polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie dalej dojrzewał i zbliżał się do zachodnioeuropejskich w zakresie yieldów, wartości i liczby transakcji.

Najniższa stopa z inwestycji w najatrakcyjniejsze biurowce w Warszawie sięga 4,5 proc. (przy średniej 6 proc.), w Krakowie 5,7 proc. (przy średniej 6,5 proc.), a we Wrocławiu 5,9 proc. (przy średniej 7 proc.).

Dla porównania – w Berlinie to odpowiednio 2,8 i 3,6 proc., 3,4 i 4,1 proc. w Dusseldorfie, a w Kolonii 3,6 i 4,7 proc. W Szwajcarii: 2,5 i 3 proc. w Zurychu, a 2,5 i 3,1 proc. w Genewie.

Ankietowani przez PwC inwestorzy i deweloperzy spodziewają się stabilizacji stóp w tym roku. Ich zdaniem wzrost nastąpi dopiero w dłuższej perspektywie.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA