Prezydent Warszawy powołał zespół ds. opracowania systemu obiektywizacji wycen nieruchomości gruntowych w stolicy. Ma on przygotować założenia zamówienia publicznego na opracowanie baz danych w transakcjach nieruchomościami gruntowymi, analizę rynku nieruchomości oraz obsługę stolicy w zakresie wykonywania operatów szacunkowych. Czy to odwrót od polityki godzenia się na błędne operaty z maksymalizacją wycen, dzięki którym Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) ma pracę na kilka lat?

Trzeba poprawić, ale urząd broni wycen

Sprawa zawyżonych wycen, wynikających z operatów szacunkowych pojawiła się w 2010 r., gdy opłaty za użytkowanie wieczyste skoczyły nawet o 2 tys. proc. Mieszkańcy zaczęli protestować, zamawiać kontroperaty i składać skargi do SKO. W większości spraw miasto przegrywało. Ale zarząd miasta, mimo ewidentnych błędów w operatach, udawał, że wszystko jest w porządku.

Przekonali się o tym państwo G., gdy zechcieli wykupić paski gruntu przylegające do ich posiadłości na Woli. Zamówiony przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami (BGN) na ich koszt operat zadziwił uzasadnieniem i wyceną. Rzeczoznawczyni w ogóle nie zjawiła się na miejscu, a wycenę sporządziła, porównując wycenę nieruchomości położonej w nieporównywalnej lokalizacji. Wycenę uzasadniła argumentem, że przylegające kawałki gruntu mają poprawić zagospodarowanie nieruchomości głównej, co jest sprzeczne ze stanem faktycznym. To założenie pozwoliło jej na przyjęcie wyceny jednostkowej nie niższej niż wycena jednostkowa nieruchomości głównej. Na zwróconą uwagę, że przyjęła błędne założenia, potwierdziła konieczność poprawy operatu, ale tego nie uczyniła. A w obronie tej wyceny stanął Marcin Bajko, dyrektor BGN, który poinformował państwa G. że „Biuro nie znajduje uzasadnienia dla skorygowania wysokości ceny sprzedaży nieruchomości, stanowiącej własność m.st. Warszawy".

Na podobne błędy zwracali uwagę też inni mieszkańcy zainteresowani kupnem przylegających działek.

Przyczyny uporu

Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pisze: „Operaty wykonane na zlecenie miasta nie powinny być wykorzystane, ponieważ zawierają błędy merytoryczne i rachunkowe, stanowiące odstępstwa od przepisów prawa". Czemu zatem władze miasta upierały się przy błędnych wycenach?

Rzeczoznawca Jan S. widzi tu kilka powodów. Pierwszy wynika ze spadku znaczenia tego zawodu. Dziś każdy może zostać rzeczoznawcą, toteż na rynku jest duża konkurencja. Walcząc o pracę, proponują w przetargach ceny dumpingowe, ale w następstwie cierpi jakość operatów. Drugi – to zamawianie hurtem operatów przez miasto, na czym początkowo miasto zyskuje. Później jednak traci, bo ponosi koszty sądowe, a sprawy rozpatrywane w sądzie wstrzymują pobieranie wyższych opłat. Na wiarygodności traciły więc operaty, a także samorząd, godząc się na ich kiepską jakość.

Zarząd Warszawy zapomniał również, że operat szacunkowy nie stanowi ani dowodu, ani powodu, aby podnosić opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Od tego jest rozsądna polityka gminy.

Autopromocja
RADAR.RP.PL

Przemysł obronny, kontrakty, przetargi, analizy, komentarze

CZYTAJ WIĘCEJ

Na razie trwają prace zespołu. Ich kierunek nie musi jednak służyć wiarygodności operatów. Być może na początek zarząd miasta chce się dowiedzieć, na czym polegają masowo popełniane błędy. Niewykluczone też, że pierwszym rezultatem będzie wykorzystanie statystyki w badaniach nieruchomości przy planowaniu polityki gospodarczej miasta.

Opinia

prof. Mieczysław Prystupa, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych

Dla zespołu powołanego zarządzeniem prezydenta miasta opracowałem ekspertyzę, czy metody statystyczne mogą prowadzić do zwiększenia wiarygodności wycen nieruchomości. Niestety, ta nadzieja wydaje się bezpodstawna. Wyniki określane na podstawie statystyki są przybliżone, a nie dokładne. Tymczasem wiarygodność wycen i ich kontrola zależy od monitoringu cen, właściwego doboru nieruchomości podobnych, analizy rynków lokalnych oraz właściwych procedur porównywania nieruchomości. Rzeczoznawcy powinni sensownie określać rynki nieruchomości podobnych, przy czym nie należy traktować całej Warszawy jako rynku na potrzeby wyceny nieruchomości. Stolica składa się z wielu rynków lokalnych i to na ich podstawie należy dokonywać wycen. Stosowanie rygorystycznie zasad podejścia porównawczego stanowi remedium na niewiarygodne wyceny.