Rychły koniec użytkowania wieczystego pod domami

Wkrótce powszechne uwłaszczenie stanie się faktem. Po dwóch latach zakończyły się prace nad przepisami przewidującymi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa. Zdaniem gmin - to zwykle wywłaszczenie naruszające konstytucję. Zdają sobie jednak sprawę, że wniesieniem wniosku do Trybunału Konstytucyjnego niewiele wskórają. Zanim, bowiem TK zajmie się sprawą, dojdzie już do wywłaszczenia.

Wystarczy jedno mieszkanie

Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jej autorem jest rząd. Parlament zakończył prace nad ustawą i lada dzień podpisze ją prezydent.

Ustawa przewiduje, że właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych i domów jednorodzinnych uwłaszczą się z mocy prawa na gruntach pod blokami oraz domami jednorodzinnymi. Dla budynków wielorodzinnych będzie dodatkowy warunek: musi się w nich znajdować, co najmniej jedno mieszkanie, do którego osobie fizycznej przysługuje prawo własności lokalu.

Przepisów ustawy nie będzie się stosować do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich, a także oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Opłata na 20 lat

Skutki finansowe przekształcenia dla samorządów będą odroczone w czasie. Właściciele lokali i domów będą płacić bowiem za przekształcenie. Wysokość opłaty przekształceniowej wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

Opłata ma być wnoszona w ratach przez 20 lat. Początkowo dłużej, bo przez 33 lata, mieli ją płacić właściciele lokali użytkowych w blokach. Ostatecznie zdecydowano, że w ich wypadku także będzie obowiązywał okres 20-letni. Opłatę będzie też można zapłacić jednorazowo. Rząd postanowił wprowadzić bonifikaty dla użytkowników, którzy się na to zdecydują.

W wypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikaty mają być obowiązkowe. Jeżeli właściciel lokalu (domu) zdecyduje się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym roku – 10 proc.

Natomiast dla gruntach komunalnych to od gmin ma zależeć, czy zastosują bonifikaty i w jakiej wysokości. Czy skorzystają?

– Mamy już gorący okres przedwyborczy i obawiam się, że względy racjonalne mogą zejść na drugi plan – uważa Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza.

Tydzień temu do samorządów, by stosowały bonifikaty apelował Artur Soboń, wiceminister Inwestycji i Rozwoju.

– Samorządy zgodnie z konstytucyjną zasadą mają autonomię. Dlatego kieruję apel do samorządów, aby rozpoczęły pracę nad korzystnymi dla mieszkańców warunkami przekształcenia i uwzględniały lokalną specyfikę – mówił wiceminister Soboń.

Opłatę przekształceniową można waloryzować raz na trzy lata na podstawie art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z nim – do waloryzacji wykorzystuje się wskaźniki zmian cen nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków. Ogłasza je prezes Głównego Urzędu Statystycznego w formie obwieszczenia w Monitorze Polskim.

Lokale użytkowe: pomoc publiczna

Projekt przewiduje jednak dodatkowe, specjalne zasady przekształcenia dla firm. Chodzi o to, by uniknąć zarzutów ze strony Komisji Europejskiej, że ustawa przekształceniowa narusza unijne uregulowania dotyczące pomocy publicznej.

Firmy uwłaszczą się z mocy prawa, ale przy uwzględnieniu przepisów de minimis. Oznacza to, że jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu tej pomocy, to przedsiębiorca będzie dopłacał różnicę między wartością rynkową gruntu podlegającego przekształceniu a sumą rocznych opłat przekształceniowych. Wysokość dopłaty będzie ustalana z urzędu w drodze decyzji administracyjnej. W tym celu rzeczoznawca majątkowy będzie przygotowywał operat szacunkowy. Zapłaci za niego przedsiębiorca.

Na nowych rozwiązaniach stracą właściciele lokali użytkowych o dużej wartości. Obecnie limit pomocy wynosi dla firm maksymalnie 200 tys. euro w okresie trzech lat kalendarzowych. Wyjątkiem są przedsiębiorstwa z sektora drogowego transportu towarów, gdzie wynosi on do 100 tys. euro. Firmy w aglomeracjach będą musiały wpłacać nadwyżkę ponad tę kwotę do kasy gminy lub starostwa. Narzucanie przekształcenia budzi poważne wątpliwości natury konstytucyjnej. Firmie nie daje się bowiem wyboru.

Załatwianie formalności

Po Nowym Roku samorządy czeka nie lada wyzwanie związane z wydawaniem zaświadczeń właścicielom lokali oraz domów jednorodzinnych. Według szacunków rządu jest ich w sumie 2,5 mln. Samorządy obawiają się, że wydawanie zaświadczeń może sparaliżować pracę niektórych urzędów. W krótkim, bowiem czasie będą musieli wydać je tysiące.