Kiedy wzrośnie opłata za użytkowanie wieczyste

[b]Trzy nieruchomości oddane w decyzji uwłaszczeniowej w użytkowanie wieczyste na cele przemysłowe i znajdujące się na terenie, którego podstawowym przeznaczeniem był wedle planu miejscowego przemysł.

W 1998 r. ówczesny użytkownik wieczysty, spółka akcyjna, umową darowizny przekazał prawo użytkowania wieczystego Fundacji Centrum Wspierania i Promocji Przedsiębiorczości (dziś w likwidacji).

Wedle decyzji uwłaszczeniowej stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tych gruntów wynosiła 3 proc.

Fundacja wystąpiła do właściciela o obniżenie opłaty do 0,3 proc., twierdząc, że nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia tych nieruchomości (były wykorzystywane na cele edukacyjne – okazjonalne wykłady i kursy). Prezydent miasta odmówił zmiany stawki. Czy miał rację?[/b]

[b]Tak[/b]. Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, „trwała zmiana” sposobu korzystania z nieruchomości, o której mowa w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to taka, która prowadzi do zmiany pierwotnego celu korzystania z nieruchomości.

Nie wystarczy więc zmiana incydentalna, przejściowa. Nie powodują jej nawet daleko posunięte przygotowania do zmiany przeznaczenia nieruchomości w wyniku podjęcia prac inwestycyjno-adaptacyjnych.

O trwałej zmianie decydować może odpowiedni stopień (natężenie) intensyfikacji przedsięwzięć użytkownika wieczystego podejmowanych w ramach nowego wykorzystywania nieruchomości. Jak podkreślił SN w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., nie jest wystarczające zaniechanie korzystania z nieruchomości w pierwotnym celu, bez wykazania odpowiedniego stopnia intensyfikacji nowego sposobu eksploatacji nieruchomości.

Odpowiadając na pytanie, czy w konkretnym przypadku doszło do trwałej zmiany, należy brać pod uwagę przede wszystkim kryteria formalne (np. plany zagospodarowania przestrzennego, zezwolenia na budowę), a także kryteria o charakterze faktycznym (np. faktyczną zmianę przeznaczenia nieruchomości).

W razie kolizji pierwszeństwo należy dać kryteriom formalnym. Ponadto przy tej ocenie należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie tylko jej wyodrębnione części składowe.

W konsekwencji uznać należy, że w przypadku przedstawionym w pytaniu nie doszło do takiej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, która uzasadniałaby zmianę (obniżenie) opłaty rocznej. Inaczej by było, gdyby fundacja prowadziła na terenie spornych nieruchomości stałą, regularną działalność edukacyjną, a nie tylko okazjonalną i czasową.

[i]Podstawa prawna: