Użytkowanie wieczyste: kształt i powierzchnia działki decydują o jej wartości rynkowej

Prezydent Krakowa orzekł na rzecz użytkownika wieczystego o przekształceniu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności. Jednocześnie odstąpił od sporządzenia uzasadnienia swojej decyzji. Uznał bowiem, że skoro w całości uwzględniał żądanie wniosku o przekształcenie, to uzasadnienie nie jest konieczne.

Brak uzasadnienia decyzji

Użytkownik wieczysty odwołał się do wojewody małopolskiego. Kwestionował zasady przekształcenia, bo jego zdaniem powinno być bezpłatne. Zarzucił również, że prezydent nie przygotował uzasadnienia.

Wojewoda utrzymał w mocy decyzję prezydenta Krakowa. Przypomniał, że już raz wydał decyzję w tej spawie, którą użytkownik wieczysty zaskarżył. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 7 czerwca 2013 r. (akt II SA/Kr 1672/12) uchylił decyzje wojewody i prezydenta. Zdaniem wojewody kolejny operat został sporządzony prawidłowo: nieruchomości porównawcze przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do analizy są podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W ocenie wojewody rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku uzasadnienia decyzji, wojewoda wskazał na art. 107 par. 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji, gdy uwzględnia ona w całości żądanie strony. A z akt sprawy wynika, że wnioskodawca domagał się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Natomiast z ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej u.p.u.w.) wynika, że skarżącemu nie przysługuje uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia tego prawa.

Sąd uwzględnił skargę

Od tej decyzji użytkownik wieczysty wniósł skargę do WSA w Krakowie. Domagał się stwierdzenia jej nieważności. Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przypomniał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.u.w. osoby fizyczne będące w dniu wejścia jej w życie, tj. 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zdaniem sądu, przesłanki wskazane w powyższym przepisie zostały spełnione. Skarżący w dacie wejścia w życie u.p.u.w. był użytkownikiem wieczystym działki. Wnioskiem z 6 maja 2011 r. zwrócił się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tej działki w prawo własności.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.u.w. właściwy organ administracji, rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Wynika z nich, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organy administracji publicznej obowiązane są podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. W realiach sprawy oznacza to, że sporządzony dla potrzeb rozstrzygnięcia operat szacunkowy powinien być wszechstronnie przeanalizowany przez organy administracyjne pod kątem spełniania przesłanek wynikających z u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a przede wszystkim wiążącej organ oceny prawnej zawartej w wyroku WSA w Krakowie z 7 czerwca 2013 r.

Potrzebna analiza porównawcza

W ocenie sądu operat szacunkowy został wykonany w sposób nieprawidłowy. Nie może więc stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości. Biegły rzeczoznawca, dokonując wyceny prawa własności gruntu metodą porównywania parami, nie wskazał, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej, a nie innej metody. Tymczasem brak takiego wyjaśnienia był jednym z powodów uchylenia poprzedniej decyzji wyrokiem z 7 czerwca 2013 r.

Działki przyjęte do porównania mają zdecydowanie większą powierzchnię niż działka będąca przedmiotem przekształcenia. Oczywiste w ocenie sądu jest, że duże działki dają większą możliwość zagospodarowania i przeznaczenia, w związku z czym kształt i powierzchnia są w tym przypadku istotnym czynnikiem cenotwórczym, wpływającym na cenę jednego mkw.

Rzeczoznawca nie przedstawił żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. Brak jest zarazem jednoznacznej wypowiedzi biegłego, z której wynikałoby, że na rynku nie występują transakcje dotyczące przeniesienia własności garaży.