Kiedy trzeba czekać na miejscowy plan

Przedsiębiorca wystąpił o wydanie mu warunków zabudowy. Chciał postawić budynki magazynowo-usługowe dla swojej firmy. Wójt zawiesił jednak postępowanie w tej sprawie na 9 miesięcy, bo na tyle pozwalały mu przepisy. Okazało się bowiem, że rada gminy pracuje nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Miał on objąć także nieruchomość przedsiębiorcy. Wójt uważał, że plan może przewidywać kompletnie inną funkcję dla terenów należących do przedsiębiorcy. Dlatego trzeba poczekać na jego uchwalenie, dodawał.

Plan to podstawa

Przedsiębiorca złożył zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. A to przyznało rację wójtowi. Zdaniem kolegium wójt prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy powinien zawiesić postępowanie w sytuacji, kiedy istnieje realna możliwość uchwalenia w okresie 9 najbliższych miesięcy planu miejscowego dla terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Co do zasady bowiem ład przestrzenny powinien być regulowany przy pomocy planów miejscowych, a decyzje o warunkach zabudowy mają jedynie charakter środka typowo zastępczego.

Decyzje o warunkach zabudowy dają bowiem możliwość uzupełnienia istniejącej zabudowy o nowe obiekty, które będą kontynuowały funkcje, cechy i wskaźniki tej już istniejącej. Nie można jednak przy ich pomocy wprowadzać na znacznym obszarze nowego sposobu zagospodarowania, który zmienia zupełnie funkcje i charakter tego obszaru.

Ponadto projektowany plan miejscowy przewiduje dla terenu, na którym ma się znajdować inwestycja, zachowanie rolnego charakteru, co potwierdza zasadność postanowienia wójta o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy – kontynuowało samorządowe kolegium.

Na wokandzie

Przedsiębiorca nie poddał się, złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Zarzucił wójtowi i kolegium, że nie uprawdopodobnili w wystarczający sposób możliwości uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w terminie 9 miesięcy. Korzystanie zaś z instytucji zawieszenia postępowania na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa) jest możliwe wówczas, gdy istnieje realne niebezpieczeństwo sprzeczności pomiędzy ustaleniami nowo uchwalonego planu a decyzją o warunkach zabudowy. Tymczasem nieruchomości objęte wnioskiem o wydanie warunków znajdują się na obszarze, w odniesieniu do którego nie istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Racja po stronie wójta

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Ład przestrzenny w gminie powinien być regulowany przy pomocy planów miejscowych

Przypomniał, że podstawą prawną wydania zaskarżonego postanowienia był art. 62 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

* w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

* w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Użycie w zacytowanym przepisie zwrotu, że postępowanie „można zawiesić", oznacza, że orzeczenie oparte na art. 62 ust. 1 jest wydawane w ramach uznania administracyjnego. Skorzystanie przez wójta z możliwości zawieszenia postępowania powinno być uzależnione od wyniku ustaleń organu w kontekście wystąpienia realnych, obiektywnie weryfikowalnych okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Według uznania

Jedną z takich przyczyn jest niewątpliwie prowadzenie przez radę gminy procedury mającej na celu uchwalenie planu miejscowego przy jednoczesnym wykazaniu, że zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie, które miałoby się stać przedmiotem decyzji o ustalenie warunków zabudowy, będzie sprzeczne z ustaleniami planu.

Przewidziana przez ustawodawcę możliwość zawieszenia postępowania w trybie art. 62 ust. 1 ustawy ma bowiem ograniczyć nieracjonalność wydawania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku, gdy przed uzyskaniem na jej podstawie pozwolenia na budowę decyzja ulegałaby wygaśnięciu w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Z tych względów sąd uznał zawarte w skardze argumenty za niezasadne. W rozpatrywanej sprawie zaistniały wszystkie przesłanki do zawieszenia postępowania, o których stanowi art. 62 ust. 1 ustawy – stwierdził sąd. Organy obu instancji wskazały w sposób wyraźny – dodawał sąd – istniejącą sprzeczność pomiędzy wydaniem na wniosek skarżącego decyzji o warunkach zabudowy w zakresie budowy dwóch budynków magazynowo-biurowo-usługowych z planowanym przeznaczeniem terenu na cele rolnicze.

Poza tym art. 62 ust. 1 stanowi o zawieszeniu postępowania na czas nie dłuższy aniżeli 9 miesięcy, co samo w sobie zabezpiecza interes prawny inwestora ubiegającego się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ prowadzone w tym zakresie postępowanie nie może zostać zawieszone na czas nieokreślony.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu ?z 5 lutego 2014 r. (IV SA/Po 940/13)