Warszawa woli dzierżawę

W 2005 r. Lech Kaczyński, będąc prezydentem Warszawy, zadecydował o uporządkowaniu stanu prawnego gruntów komunalnych użytkowanych bezumownie przez mieszkańców. Postanowił działać w szybkim tempie, w przekonaniu, że niektórzy zamierzają je objąć w posiadanie przez zasiedzenie.

Mieszkańcy musieli w ciągu tygodnia zgłosić się do dzielnicowych delegatur Biura Gospodarki Nieruchomościami (BGN), aby podpisać trzyletnie umowy dzierżawy. Zarząd miasta wymuszał je, grożąc, że w razie odmowy podpisania, będą musieli zapłacić za dziesięć lat bezumownego użytkowania tych gruntów. Wielu, zanim doszło do delegatur, dostało wezwanie do sądu. Tam zawierano ugody.

Stan niepewności

Przypomnijmy, że chodzi o niewielkie paski gruntu, zarezerwowane niegdyś m.in. na poszerzenie ulicy lub stanowiące  bezwartościowe kawałki bez dostępu do drogi, a przylegające do zasadniczych działek o uregulowanym stanie prawnym. Kiedy miasto zrezygnowało z tych planów, mieszkańcy przyłączyli je do swoich działek, ogrodzili i przekształcili w trawniki. Bez konsekwencji prawnych.

Nie jest to problem wyłącznie warszawski, choć tu się najwyraźniej zaznacza. Doświadcza go wiele gmin, różnie próbując sobie z nim radzić. Na przykład w Koninie gmina zaproponowała mieszkańcom odkupienie tych skrawków po umiarkowanej cienie.

Pod presją

W Warszawie po wezwaniu do podpisywania umów mieszkańcy zaczęli protestować przeciwko zaproponowanym im stawkom dzierżawy powyżej 16 zł za mkw. rocznie. Mieszkańcom willowego osiedla na Kole udało się wynegocjować stawkę dzierżawną w wysokości 1 zł za mkw. rocznie i, zgodnie z zarządzeniem prezydenta miasta z 2005 r., płacą ją do dziś. BGN obiecało też, że będą mogli wykupić paski z bonifikatą, po uchwaleniu planu przestrzennego. Tymczasem mieszkańcy składali wnioski o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dla podstawowej działki. W tych wypadkach udzielano im bonifikaty w wysokości 60 proc. na podstawie ówczesnej uchwały rady miasta.

Po dziesięciu latach sprawa pasków pozostaje aktualna, zwłaszcza w kontekście braku stosownej uchwały rady miasta. Zainteresowani w dalszym ciągu podpisują trzyletnie umowy dzierżawy. W ten sposób BGN trzyma ich w niepewności co do przyszłości tych niewielkich i bezużytecznych kawałków gruntu, określanych oficjalnie jako „działki poprawiające warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej".

Wprawdzie mogą oni składać wnioski o wykup, ale bez zastosowania bonifikaty. Co więcej, Marcin Bajko, dyrektor BGN, informuje ich, że nie widzi możliwości zastosowania tej samej zasady co w wypadku przekształcania użytkowania wieczystego we własność, bo Rada Warszawy nie podjęła inicjatywy uchwałodawczej w tej sprawie. Ale nie informuje, że taką uchwałę musi przygotować jego biuro na wniosek prezydenta Warszawy.

Bez bonifikaty

Wielu mieszkańców nie stać na wykup pasków według wyceny wynikającej z operatu szacunkowego. Sumy te sięgają czasem kilkuset tysięcy złotych. W tym wypadku mogą odstąpić od dzierżawy i przesunąć ogrodzenie. Inni gotowi są ponieść koszty wykupu. Ale na przeszkodzie stają źle – według mieszkańców – sporządzone operaty. Ich zdaniem przylegające działki mają charakter bezużyteczny, podczas gdy rzeczoznawcy traktują je tak samo jak zabudowaną działkę przylegającą.

Przekonali się o tym państwo K. z Koła, gdy rzeczoznawca potraktował ich pas nieużytków o pow. 88 mkw. i szerokości 3 m jako pełnoprawną działkę budowlaną, chociaż miasto zamontowało na niej przyłącza wodne i zasilanie energetyczne osiedla. „W jaki sposób ten pasek poprawia nam zagospodarowanie nieruchomości" – pytali i kwestionowali sumę prawie 300 tys. zł jako oderwaną od rzeczywistości. W dodatku operat został sporządzony bez wizji lokalnej. Po interwencji rzeczoznawca z firmy wybranej w przetargu przyznał się do błędu i konieczności dokonania korekty, ale tego nie uczynił. BGN powiadomione o tym fakcie nie zareagowało i mimo wszystko podtrzymuje wycenę.

Brak konsekwencji

Biuro z jednej strony uważa, że paski gruntów nie są tożsame z działką zasadniczą, ponieważ obowiązują dla nich inne warunki sprzedaży, a z drugiej – podczas sporządzania operatu szacunkowego traktuje je na równi z główną nieruchomością. Mieszkańcy nie rozumieją tej sprzeczności i uporu, z jakim miasto obstaje przy złych operatach, generujących wygórowane wyceny.

Nieaktualna obietnica upustu

Następnym etapem będzie przygotowanie działek przylegających do pasa drogowego ulic do sprzedaży na rzecz ich posiadaczy. W tym celu Radzie m.st. Warszawy zostanie przedstawiona propozycja podjęcia uchwały zastosowania bonifikaty przy sprzedaży.