VAT: Refakturowanie mediów dostarczanych do gminnych lokali mieszkalnych

Gdy najemca może wybrać świadczeniodawców lub sposób korzystania z mediów dostarczanych do jego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty, najem i związane z nim media należy uważać za niezależne świadczenia.

Publikacja: 25.10.2016 02:00

VAT: Refakturowanie mediów dostarczanych do gminnych lokali mieszkalnych

Foto: www.sxc.hu

Agnieszka Bieńkowska

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach rozstrzygnął w interpretacji z 29 września 2016 r. (IBPP3/4512-386/16-2/SR) kwestię możliwości zastosowania przez gminę zwolnienia z VAT przy refakturowaniu tzw. mediów dostarczanych do lokali stanowiących gminny zasób mieszkaniowy.

Gmina posiada nieruchomości, w tym zabudowane wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi. Lokale w tych budynkach stanowią mieszkaniowy zasób gminy (są to lokale komunalne i socjalne) i są wynajmowane. Na wynajem tych mieszkań gmina zawiera z najemcami umowy. Treść umów jest zróżnicowana. W pierwszym przypadku gmina zobowiązuje się oddać lokal do używania a najemca zobowiązany jest za najem uiszczać opłaty, na które składa się czynsz najmu oraz opłata za energię elektryczną. Czynsz najmu jest stały, natomiast opłata za energię ma charakter zmienny i jest naliczana w wysokości odpowiadającej zużytej energii zgodnie ze wskazaniem na podliczniku. Przy czym najemca nie ma możliwości wyboru dostawcy energii oraz samodzielnego zawarcia umowy na dostawę energii elektrycznej, między innymi z takiego powodu, iż gmina nie przewidziała i nie przystosowała lokali w tym celu.

W przypadku najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w stałej kwocie, opłatę za energię elektryczną według wskazań podliczników oraz 50 proc. kosztów wynikających z faktury otrzymanej przez gminę od dostawcy wody. Tu również najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów i samodzielnego zawarcia umów.

W trzecim przypadku najemcy poza czynszem zobowiązani są ponosić koszty zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku, proporcjonalnie do ilości mieszkań w danym budynku, na media dostarczane do poszczególnych lokali natomiast zobowiązani są do zawarcia samodzielnie umów z dostawcami tych mediów. Gmina zapytała, czy w przedstawionych sytuacjach powinna zastosować jedną stawkę podatkową (zwolnioną) zarówno do czynszu najmu lokalu mieszkalnego, jak i do pozostałych elementów opłaty za najem tj. również kosztów mediów, którymi obciążani są lokatorzy mieszkań.

Sama stanęła na stanowisku, że zarówno do czynszu najmu lokalu mieszkalnego jak i pozostałych elementów opłaty za najem tj. również kosztów mediów, którymi obciążani są lokatorzy mieszkań właściwe jest stosowanie jednej stawki VAT, czyli zwolnionej. Wynika to z tego, iż gmina zawiera z lokatorami jedną umowę (umowę najmu), w której zobowiązuje się zarówno do oddania lokalu do używania, jak i do dostawy określonych mediów dlatego z ekonomicznego punktu widzenia jest to jedno świadczenie, którego nie należy sztucznie rozdzielać tylko opodatkować łącznie

Powyższe stanowisko dyrektor izby skarbowej uznał w części za nieprawidłowe. Wskazał na wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, w świetle którego jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników.

Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Odnosząc się do przypadków opisanych we wniosku dyrektor izby skarbowej wskazał, że w przypadku pierwszym i drugim gmina rozlicza należności z tytułu dostawy mediów na podstawie ich faktycznego zużycia. Najemcy mają więc wpływ na wielkość zużycia mediów. Mimo, że nie mają możliwości wyboru dostawców ww. mediów, to każdy z nich ma możliwość indywidualnego kształtowania wielkości zużycia energii elektrycznej oraz wody a przez to wysokości kosztów ponoszonych za ich zużycie. W konsekwencji dostarczanie ww. mediów do lokali mieszkalnych traktuje się jako świadczenie odrębne od usługi najmu tych lokali.

Odnosząc się natomiast do sytuacji, w której najemcy poza czynszem zobowiązani są ponosić koszty zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku wskazał, że dostarczanie energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku należy traktować jako jedną usługę z najmem. Najemca lokalu, musi bowiem korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez gminę i uiścić proporcjonalną część opłat dotyczących zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku. Oznacza to, że sam najemca nie ma możliwości swobodnego i niezależnego wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z mediów związanych z najmem. Koszty zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku będą więc stanowiły element kalkulacyjny usługi najmu, a zatem zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, będą wliczane do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu.

Komentarz

Agnieszka Bieńkowska, doradca podatkowy, partner w MDDP

Przedstawiona interpretacja jest w mojej ocenie prawidłowa. Jest ona zgodna z wytycznymi przedstawionymi we wskazanym w interpretacji wyroku TSUE, jak również z orzecznictwem sądów administracyjnych, przykładowo z wyrokiem NSA z 25 listopada 2015 r., I FSK 844/15. W wyroku tym sąd stwierdził, że w przypadku, gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty, najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia. Przy czym możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę. Ważne jest również, aby odrębne rozliczenia czynszu i mediów zostały przewidziane w umowie oraz były w taki sposób wskazywane na wystawianej fakturze.