Michał Kijewski: Trójkąt Bermudzki rynku nieruchomości

Rok 2023 już teraz można uznać za wręcz rewolucyjny dla rynku nieruchomości. W lipcu br. zaczął funkcjonować rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc, a Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. A przecież to nie koniec zmian, bowiem Minister Rozwoju i Technologii zapowiada, że jeszcze w tym roku wejdzie w życie nowelizacja Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która populistycznie zwana jest jako "walka z tzw. patodeweloperką".

Publikacja: 26.10.2023 14:58

Michał Kijewski: Trójkąt Bermudzki rynku nieruchomości

Foto: Adobe Stock

Zgodnie z danymi przekazanymi przez GUS, w 2022 r. oddano do użytkowania prawie 240 tys. mieszkań, tj. 1,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2021. Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii jest to ogromny sukces rządu, jednak należy zwrócić uwagę na jeden istotny aspekt, a mianowicie deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni ok. 91 tys. mieszkań. Dzięki sławetnym już "Patodeweloperom" wybudowano 98,4 proc. nowo oddanych mieszkań. Tym samym rządowy program mieszkaniowy nie sprostał wymaganiom rynku, bowiem budownictwo spółdzielcze, komunalne i społeczne oddało do użytkowania zaledwie 3,8 tys. mieszkań.

Powyższe dane w sposób bardzo jasny przedstawiają obraz polskiej rzeczywistości mieszkaniowej, gdzie za całą podaż mieszkań odpowiada rynek prywatny, bowiem państwowe mechanizmy okazały się być nieudolne. Obecnie szacujemy, że na rynku brakuje nawet 2 mln mieszkań, coraz bardziej odczuwamy deficyt działek pod zabudowę mieszkaniową, a koszty budowy są porównywalne z wartością działek. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na spadek rentowności działalności deweloperskiej, a także na samych nabywców mieszkań.

Kolejnym ryzykownym rozwiązaniem ministerstwa jest wprowadzenie zbyt krótkiego vacatio legis Rozporządzenia. Zgodnie z projektem, akt ten ma wejść w życie po upływie zaledwie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. Biorąc pod uwagę okres jaki jest niezbędny do prawidłowego zbadania gruntu i zakończenia procesu uzyskiwania decyzji, wprowadzenie tak krótkiego okresu jest zamachem na zasadę wolności budowlanej oraz naruszeniem konstytucyjnej ochrony prawa własności. Obecnie może się okazać, że wiele zakupionych gruntów nie będzie można zabudowane, bowiem planowane przedsięwzięcie okaże się niezgodne z projektowanymi wskaźnikami. Zdaniem Ministerstwa zmiana przepisów Rozporządzenia ma uzdrowić rynek z "patologicznych" działań deweloperów. Jeśli zapowiadana nowelizacja Rozporządzenia rzeczywiście wejdzie w życie, to zamiast być kołem ratunkowym dla nabywców mieszkań, okaże się swoistą kulą u nogi, która po raz kolejny doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości.

Odnosząc się do wzrostu cen mieszkań nie sposób nie wspomnieć o rządowym programie “Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który działa od 1 lipca tego roku. Wydaje się, że założenia przyjęte w tym programie są jasne, a przede wszystkim - pozwalają wziąć kredyt tym nabywcom mieszkań, którzy nie kwalifikowali się do niego ze względu na niskie dochody lub brak zabezpieczenia. Nic bardziej mylnego, ponieważ rządowa pomoc trwa tylko przez 10 lat, a po tym okresie kredytobiorcę będą obowiązywać warunki rynkowe.

Kolejne zagrożenie dla potencjalnego kredytobiorcy związane jest z tym, że Bezpieczny kredyt 2 procent nie oznacza, że takie będzie oprocentowanie pozyskanych środków. Wskazujemy, że należy jeszcze doliczyć koszty ubezpieczenia, ewentualne gwarancje BGK, jak również opłaty na rzecz banku. Z różnych analiz i kalkulacji wynika, że w większości bankach stopa oprocentowania wynosi nie 2 proc, lecz ok. 5 proc.

W chwili obecnej kredytobiorcy są zmuszeni redefiniować swoje plany kredytowe, bowiem już teraz te same mieszkania w porównaniu do I kwartału br. mogą okazać się droższe nawet o 50 tys. zł. Dodatkowo kredytobiorcy muszą się liczyć z tym, że zaciągają zobowiązanie w BGK przy okresie spłaty wynoszącym średnio 25-30 lat. Oznacza to, że po 10 latach gwarancji państwa stałej stopy procentowej, następnie kredytobiorca podpisze na pozostały okres nową umowę, ale już na warunkach rynkowych.

Zdaję się, że rząd nie wziął pod uwagę powyższych czynników, a przy tym przyjął błędne założenie, że spadek inflacji doprowadzi do obniżenia cen materiałów budowlanych, kosztów robocizny oraz cen mieszkań. Już teraz nikt nie ma wątpliwości, że program Bezpieczny kredyt 2 proc. bezpośrednio przyczynił się do kolejnych wzrostów cen. Obawiamy się, że kredytobiorcy odczują prawdziwe (negatywne) skutki programu dopiero po 10 latach, a więc w chwili, kiedy przyjdzie im się mierzyć przez 10-20 lat z warunkami rynkowymi.

To jednak nie koniec nowości na rynku nieruchomości, bowiem również w lipcu Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest jasne, że prowadzona nowelizacja będzie miała realne konsekwencje zarówno dla tych inwestorów, którzy mają nieruchomości niezabudowane i nie objęte ustaleniami żadnego planu, jak i tych, którzy zamierzali je kupić.

Jak do tej pory, jeżeli na danym terenie nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to od dnia wejścia w życie znowelizowanej Ustawy inwestor dalej będzie składać wniosek o uzyskanie decyzji WZ. Pojawią się jednak dodatkowy warunek, a mianowicie od 1 stycznia 2026 r. nie będzie mógł uzyskać Decyzji WZ, dopóki nie będzie w danej gminie uchwalonego planu ogólnego. Zatem już teraz Decyzje WZ będą wydawane na nowych zasadach, ale do 31 grudnia 2025 r. będą wydawane, nawet jeżeli w danej gminie nie będzie obowiązywał plan ogólny. Natomiast od 1 stycznia 2026 r. Inwestor uzyska Decyzję WZ wyłącznie wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, który będzie przewidywał dla danej działki obszary uzupełnienia zabudowy. Przy czym Projekt przewiduje od tego wyjątki, i nie będzie to dotyczyło m.in. inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego lub budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie. Jednocześnie podkreślamy, że jeśli gmina w planie ogólnym ustali gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, Inwestor będzie musiał wypełnić również i te wymogi.

Na uwagę zasługuje fakt, iż zgodnie z nowelizowaną ustawą, jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do dnia 1 stycznia 2026 r. nie będzie miała możliwości wydawania nowych Decyzji WZ aż do czasu jego uchwalenia. Inwestycje będzie można realizować jedynie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.

Zgodnie z danymi przekazanymi przez GUS, w 2022 r. oddano do użytkowania prawie 240 tys. mieszkań, tj. 1,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2021. Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii jest to ogromny sukces rządu, jednak należy zwrócić uwagę na jeden istotny aspekt, a mianowicie deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni ok. 91 tys. mieszkań. Dzięki sławetnym już "Patodeweloperom" wybudowano 98,4 proc. nowo oddanych mieszkań. Tym samym rządowy program mieszkaniowy nie sprostał wymaganiom rynku, bowiem budownictwo spółdzielcze, komunalne i społeczne oddało do użytkowania zaledwie 3,8 tys. mieszkań.

Pozostało 90% artykułu
Rynek nieruchomości
Kredyt "Na start" się oddala. To dobrze, zwłaszcza dla kupujących
Rynek nieruchomości
Kredyt „Na start” najwcześniej od 2025 roku – wynika z deklaracji ministra
Rynek nieruchomości
Idylliczne szwedzkie miasteczko sprzedaje ziemię za 38 groszy
Rynek nieruchomości
Rodzina Berlusconiego sprzedaje jego słynną willę na Sardynii. Cena zwala z nóg
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Rynek nieruchomości
Korekta na kursach deweloperów zgodna z trendem na giełdzie