Zgodnie z danymi przekazanymi przez GUS, w 2022 r. oddano do użytkowania prawie 240 tys. mieszkań, tj. 1,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2021. Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii jest to ogromny sukces rządu, jednak należy zwrócić uwagę na jeden istotny aspekt, a mianowicie deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni ok. 91 tys. mieszkań. Dzięki sławetnym już "Patodeweloperom" wybudowano 98,4 proc. nowo oddanych mieszkań. Tym samym rządowy program mieszkaniowy nie sprostał wymaganiom rynku, bowiem budownictwo spółdzielcze, komunalne i społeczne oddało do użytkowania zaledwie 3,8 tys. mieszkań.
Powyższe dane w sposób bardzo jasny przedstawiają obraz polskiej rzeczywistości mieszkaniowej, gdzie za całą podaż mieszkań odpowiada rynek prywatny, bowiem państwowe mechanizmy okazały się być nieudolne. Obecnie szacujemy, że na rynku brakuje nawet 2 mln mieszkań, coraz bardziej odczuwamy deficyt działek pod zabudowę mieszkaniową, a koszty budowy są porównywalne z wartością działek. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na spadek rentowności działalności deweloperskiej, a także na samych nabywców mieszkań.
Kolejnym ryzykownym rozwiązaniem ministerstwa jest wprowadzenie zbyt krótkiego vacatio legis Rozporządzenia. Zgodnie z projektem, akt ten ma wejść w życie po upływie zaledwie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. Biorąc pod uwagę okres jaki jest niezbędny do prawidłowego zbadania gruntu i zakończenia procesu uzyskiwania decyzji, wprowadzenie tak krótkiego okresu jest zamachem na zasadę wolności budowlanej oraz naruszeniem konstytucyjnej ochrony prawa własności. Obecnie może się okazać, że wiele zakupionych gruntów nie będzie można zabudowane, bowiem planowane przedsięwzięcie okaże się niezgodne z projektowanymi wskaźnikami. Zdaniem Ministerstwa zmiana przepisów Rozporządzenia ma uzdrowić rynek z "patologicznych" działań deweloperów. Jeśli zapowiadana nowelizacja Rozporządzenia rzeczywiście wejdzie w życie, to zamiast być kołem ratunkowym dla nabywców mieszkań, okaże się swoistą kulą u nogi, która po raz kolejny doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości.
Odnosząc się do wzrostu cen mieszkań nie sposób nie wspomnieć o rządowym programie “Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który działa od 1 lipca tego roku. Wydaje się, że założenia przyjęte w tym programie są jasne, a przede wszystkim - pozwalają wziąć kredyt tym nabywcom mieszkań, którzy nie kwalifikowali się do niego ze względu na niskie dochody lub brak zabezpieczenia. Nic bardziej mylnego, ponieważ rządowa pomoc trwa tylko przez 10 lat, a po tym okresie kredytobiorcę będą obowiązywać warunki rynkowe.
Kolejne zagrożenie dla potencjalnego kredytobiorcy związane jest z tym, że Bezpieczny kredyt 2 procent nie oznacza, że takie będzie oprocentowanie pozyskanych środków. Wskazujemy, że należy jeszcze doliczyć koszty ubezpieczenia, ewentualne gwarancje BGK, jak również opłaty na rzecz banku. Z różnych analiz i kalkulacji wynika, że w większości bankach stopa oprocentowania wynosi nie 2 proc, lecz ok. 5 proc.
