Ile powinien wynosić zadatek? Zależy to od woli stron. W praktyce dochodziło jednak do sporów na tym tle, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądowe.
Są orzeczenia, które mówią, że zadatek może wynieść maksymalnie 10 proc., a jeżeli jest wyższy – to resztę kwoty uważa się za zaliczkę. Są jednak i takie, które mówią, że dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę ceny całego świadczenia.
Uwaga! Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 21 maja 2005 r. (sygn. V CK 577/04) zatrzymać zadatek lub żądać dwukrotnie wyższej sumy można jedynie wówczas, gdy odpowiedzialność za niewykonanie umowy ponosi wyłącznie druga strona. Wynika to z art. 394 § 4 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Gdyby zaś strona uprawniona doznała szkody spowodowanej niewykonaniem umowy przez stonę przeciwną, to zatrzymany zadatek albo jego dwukrotnie wyższa suma zalicza się do odszkodowania mającego naprawić szkodę (wyrok SN z 7 marca 1979 r., sygn. III RN 308/78).
Może tak być wówczas, gdy np. nie doszło do sprzedaży lokalu, na skutek czego stało się niemożliwe nabycie drugiego lokum. Pieniądze ze sprzedaży miały bowiem wystarczyć na
wkład własny wymagany w wypadku kredytu bankowego. W rezultacie dana osoba nie dość, że nie kupiła nowego mieszkania i straciła zadatek (bo zawarła już umowę przedwstępną na jego nabycie z inną osobą), to jeszcze doszło do rozwiązania umowy kredytowej i zainteresowana musi ponosić z tego tytułu koszty. Na panewce spaliły też jej plany związane ze zmianą szkoły dziecka czy zmiany pracy na lepszą.
