Sposób na nierzetelnego najemcę

[i][b]Rozmowa z Aleksandrą Dalecką, adwokat w Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy:[/b][/i]

[b]RZ: W jakich sytuacjach można uznać, że najemca jest kłopotliwy, czyli z powodu jakich zachowań rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Najczęstsze są z pewnością problemy z regulowaniem czynszu i innych opłat. Żeby stwierdzić, jakie uprawnienia przysługują wynajmującemu w takiej sytuacji, trzeba przede wszystkim ustalić, czy do naszej umowy stosuje się zapisy [link=http://]ustawy z 21 czerwca 2001 roku [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=B82C315FD8A1DAF184D4220E1434E2CF?id=176767]o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[/link] [/link](dalej ustawa).

Ustawa ta cieszy się złą sławą wśród wynajmujących, ponieważ de facto dość mocno ogranicza prawa właścicielskie do lokalu w imię ochrony lokatora, czyli również najemcy. Łatwiej ma wynajmujący lokal, z którego sam przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, gdyż wówczas ustawę stosuje się do jego umowy jedynie w zakresie niektórych przepisów, w tym jednak zastosowanie znajdują przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu, tj. art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1 – 3 ustawy.

Możliwość wypowiedzenia takiego najmu zawężona jest wyłącznie do przypadków przewidzianych ustawą. W umowie z najemcą nie możemy zatem wprowadzić innych przesłanek dla wypowiedzenia przez wynajmującego.

Ponieważ ustawa milczy na temat przesłanek wypowiedzenia najmu przez najemcę, nic nie stoi na przeszkodzie, aby na podstawie art. 673 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2143728D996246B8A17D79B10F8BB03B?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] zastrzec w umowie najmu możliwość takiego wypowiedzenia dla określonego przez strony katalogu przyczyn.

[b] Kiedy można wypowiedzieć umowę, jeśli wynajmujemy lokal okazjonalnie?[/b]

Wtedy gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przy czym wypowiedzenie może być wyłącznie dokonane miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Oto przykład: jeśli nasz lokator zacznie zalegać z zapłatą czynszu z tytułu umowy najmu, musimy odczekać, aż zaległości osiągną poziom trzech czynszów. Wtedy wyznaczamy mu dodatkowy miesięczny termin do uregulowania należności. Zakładając, że przezorny najemca może regulować czynsz w części lub płacić zaległości w odpowiedniej wysokości tak, aby uniknąć przekroczenia wymaganego przez ustawę poziomu trzech czynszów, osiągnięcie tegoż poziomu może nigdy nie nastąpić. Nawet jeśli wymagany poziom zostanie osiągnięty, może nas czekać jeszcze długotrwały proces eksmisyjny, a następnie egzekucja komornicza. W mojej ocenie trudno tu mówić o wyważeniu praw właściciela w stosunku do ochrony najemcy.

[b]Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?[/b]

Wypowiedzenie pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca uchyla się od odbioru za pokwitowaniem wypowiedzenia, możemy mu je wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Nieodebranie awizowanej przesyłki nie ma wpływu na skuteczność doręczenia, gdyż wystarczy, że najemca miał możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia o wypowiedzeniu. Po upływie terminu wypowiedzenia w przypadku nieopuszczenia lokalu przez najemcę należy wszcząć procedurę sądową o eksmisję lokatora, a następnie procedurę komorniczą.

[b] Co zrobić, gdy lokator – pomimo pisemnego upomnienia – nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem?[/b]

Jeśli tak jest, a do tego lokator zaniedbuje obowiązki, dopuszcza do powstania szkód lub w sposób uporczywy zakłóca porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez naszej pisemnej zgody. W tych przypadkach najemcy pozbędziemy się wcześniej, gdyż wystarczy, iż wypowiedzenie złoży się miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Pamiętajmy, by zgromadzić dowody demolowania lokalu przez najemcę, tak aby później nie mógł on podważać skuteczności wypowiedzenia. Pomocnym może być tu art. 10 ustawy, który umożliwia w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody wejście właścicielowi do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, ewentualnie straży pożarnej.

[b]Jeśli najemca dał wynajmującemu kaucję, np. w wysokości dwóch kolejnych czynszów, kiedy wynajmujący może uznać je za czynsz? Ile musi mu najemca nie płacić, jak to zrobić formalnie?[/b]

Należy znów stwierdzić, czy mamy do czynienia z mniej sformalizowanym najmem okazjonalnym, czy też z najmem podlegającym w całości ustawie. W tym pierwszym wypadku odpowiedź zależy od tego, co mamy zapisane w umowie, która powinna precyzować, na jaki cel otrzymaliśmy kaucję (zabezpieczenie czynszu, dopłaty wynikającej z pomiaru liczników po zakończeniu stosunku najmu, szkody wyrządzone przez najemcę itd.).

Jeżeli z umowy z najemcą nie wynika taka możliwość, zaliczenie kaucji na poczet czynszu będzie możliwe tylko wtedy, gdy najemca wyrazi na to zgodę. W przypadku najmów chronionych ustawą kaucja dotyczy należności z tytułu najmu lokalu (a więc i niezapłaconego czynszu), ale przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wynajmujący nie może zatem skonsumować kaucji wcześniej.

Pamiętajmy również, iż zgodnie z art. 670 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D8806EADAF945580F7DF6C245DD82F43?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi nabywca zalega dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu, np. przedmioty urządzenia domowego, pościel, codzienne ubrania itd. Prawo to jednak wygaśnie, jeżeli rzeczy zostaną z przedmiotu najmu usunięte, czemu wynajmujący może się sprzeciwić. W przypadku najmu lokali ustawowe prawo zastawu na podstawie art. 686 kodeksu cywilnego rozszerzone jest także na ruchomości podlegające zajęciu, należące do członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.