PIT: czy mozna ograniczyć podatek od sprzedaży nieruchomości

Część osób, które w 2018 r. sfinalizowały odpłatne zbycie domu czy mieszkania, musi rozliczyć się z fiskusem.

Publikacja: 05.04.2019 08:16

PIT: czy mozna ograniczyć podatek od sprzedaży nieruchomości

Foto: 123RF

Kilka lat temu zmodyfikowany został nie tylko sposób wyliczenia podatku od opodatkowanej sprzedaży nieruchomości w obrocie prywatnym, ale także jego rozliczenia z fiskusem. Obecnie osoba, która finalizuje transakcję odpłatnego zbycia domu czy mieszkania, ma obowiązek rozliczenia jej do 30 kwietnia następnego roku. Służy do tego osobny formularz PIT-39.

W Polsce nie każde jednak odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej podlega PIT. Zależy to od tego, ile czasu upłynęło od nabycia (wybudowania) do odpłatnego zbycia nieruchomości (w większości przypadków sprzedaży).

Czytaj także: Sprzedaż mieszkania a ulga w PIT: co ze spłatą kredytu na zakup innej nieruchomości

Zasada jest taka, że opodatkowane jest odpłatne zbycie, które zostało sfinalizowane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia. Warto wspomnieć tu o dwóch kwestiach. Pierwsza – że termin liczy się nie od zakupu czy nabycia w spadku, ale od końca roku nabycia. Na przykład, jeśli podatnik kupił mieszkanie w styczniu, to termin, po którym może sprzedać je bez PIT, będzie wynosił prawie sześć lat. U podatnika, który nabył lokum pod koniec roku, np. w grudniu, termin ten wyniesie pięć lat i kilka (kilkanaście) dni. To ważne, bo błąd w obliczeniach może dużo kosztować.

Drugą kwestią jest, co decyduje o dacie nabycia. Dla nieruchomości będzie to data z aktu notarialnego przenoszącego własność. Taka forma umowy jest wymagana przez kodeks cywilny do ważności transakcji. Datą wybudowania będzie zaś dzień, w którym dom został formalnie oddany do użytku.

Jeśli odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, co do zasady podatnik musi się liczyć z koniecznością odprowadzenia 19 proc. PIT. Podstawą opodatkowania nie jest cała kwota, ale dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami. W znakomitej większości przypadków głównym kosztem będzie cena zapłacona za nieruchomość przy nabyciu, a także m.in. koszty okołotransakcyjne oraz odpisy amortyzacyjne. Większość podatników zapłaci 19 proc. jedynie od zysku pomniejszonego o koszty okołotransakcyjne. Sprawa komplikuje się dla osób, które zbywane lokum dostały za darmo, np. w darowiźnie czy spadku. Wtedy bowiem nie ma wyjściowej ceny nabycia.

Zaniżanie ceny to jednak zły pomysł. Jeśli nie ma do tego podstaw faktycznych, np. technicznych, fiskus ma stosowne mechanizmy, żeby ją urealnić. Lepszym sposobem na uniknięcie podatku jest skorzystanie ze zwolnienia. Przysługuje ono osobom, które pieniądze przeznaczą w odpowiednim czasie na własne potrzeby mieszkaniowe.

Zwolnienie pozwala w ogóle nie zapłacić PIT albo znacząco go zmniejszyć. Chęć skorzystania ze zwolnienia deklaruje się w samym PIT-39 w części D. Dokumentów potwierdzających wydatki premiowane zwolnieniem nie przesyła się do urzędu. Należy je przechowywać na wypadek kontroli – do przedawnienia. Gdy nie ma sposobu, żeby uniknąć opodatkowania, termin do wpłaty PIT mija 30 kwietnia.