Własność gruntu obejmuje zatem własność tego wszystkiego, co się na gruncie znajduje, a także tego, co się znajduje nad i pod jego powierzchnią. Do części składowych gruntu w szczególności należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zasady wynikające z tych przepisów mają moc bezwzględnie obowiązującą dla uczestników obrotu gospodarczego i nie można od nich odstąpić w drodze umowy. To oznacza, że właściciel gruntu i podmiot budujący na nim budynek nie mogli ustalić w umowie, że wniesiony bez prawa do gruntu budynek będzie wyłącznie własnością budującego, a grunt pozostanie wyłącznie własnością dotychczasowego jego właściciela. Zatem budynek wybudowany przez budującego na cudzym gruncie jest własnością właściciela gruntu.
W obrocie gospodarczym są tylko nieliczne wyjątki przewidujące odstępstwo od tej zasady. Zgodnie z przepisami k.c. odrębna od gruntu własność budynków ma miejsce jedynie w przypadku budynków wzniesionych przez wieczystego użytkownika na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciel gruntu ma podpisaną umowę na użytkowanie, która jest umową użyczenia. Należy podkreślić, że użytkowanie jest innym rodzajem prawa niż użyczenie. Użytkowanie, zgodnie z art. 252 k.c., jest ograniczonym prawem rzeczowym. Z kolei używanie, zgodnie z art. 710 k.c., jest prawem obligacyjnym (umową nazwaną), zgodnie z którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Potocznie użytkowanie i używanie bywają rozumiane jednakowo. Należy jednak pamiętać, że nie można ustanowić użytkowania na podstawie umowy użyczenia. Dla ustanowienia użytkowania niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Przedstawiony stan faktyczny wskazuje, że osoba, która wybudowała budynek na cudzym gruncie na podstawie umowy użyczenia, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz zależny nie ma prawa do władania rzeczą jak właściciel. Takie prawo przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu.
Fakt ten ma istotne znaczenie przy ustalaniu podatku od nieruchomości. W myśl ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (upol) podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne będące przede wszystkim właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych. Ustawa w żadnym z przepisów nie wymienia posiadacza zależnego jako podatnika. Istnieje wprawdzie wyjątek od tej zasady, ale nie będzie on miał zastosowania w przypadku opisanym przez czytelnika.
W orzecznictwie bardzo szeroko się podkreśla, że umowa cywilnoprawna (w tym umowa użyczenia) zawarta pomiędzy stronami nie może przenosić obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości pomiędzy stronami. Oznacza to, że zapis umowy zobowiązujący posiadacza budynku do uiszczania podatku od nieruchomości jest bezskuteczny. W świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 upol obowiązek podatkowy ciąży na właścicielu gruntu, a według art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 upol opodatkowaniu podlegają grunt oraz budynki na tym gruncie.
