Jak opodatkować najem lokalu wycofanego z firmy

W związku z chorobą żony, która pomagała mi w prowadzeniu firmy (jako osoba współpracująca), zamierzam ograniczyć działalność gospodarczą. Planuję więc wynająć jeden z dwu lokali użytkowych, w których ją prowadzę (figuruje on w ewidencji środków trwałych). Należy on do mnie i żony (własność hipoteczna). W jaki sposób należy opodatkować taki najem? – pyta czytelnik.

Przychody z najmu (także podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – a tak właśnie jest w opisanej w pytaniu sytuacji – należą do przychodów z tej działalności.

Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link]. Oznacza to, że przedsiębiorca rozliczający się z dochodów firmy na zasadach ogólnych (według skali albo 19-proc. stawką liniową) uwzględnia w księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych przychody z najmu lokalu użytkowego związanego z działalnością gospodarczą i koszty ich uzyskania.

To rozwiązanie pozwala na bieżąco ewentualne straty z działalności gospodarczej „rekompensować” dochodami z najmu czy dzierżawy (i na odwrót). W ciężar kosztów firmy czytelnik może oczywiście nadal zaliczać na dotychczasowych zasadach odpisy amortyzacyjne, podatek od nieruchomości, przypadającą od udziału w gruncie opłatę za użytkowanie wieczyste i inne wydatki związane z wynajmowanym lokalem.

[srodtytul]Przeniesienie do majątku prywatnego[/srodtytul]

W rachubę wchodzi jednak także inne rozwiązanie. Otóż można przed wynajęciem lokalu wyłączyć go z majątku firmy (wykreślić z wykazu środków trwałych). W ten sposób zostanie on przeniesiony do majątku niezwiązanego z prowadzeniem firmy. W takiej sytuacji wpływy z jego wynajmu będą traktowane tak samo jak np. wpływy z wynajmu domu lub mieszkania.

Wtedy czytelnik będzie miał możliwość wyboru formy opodatkowania. Może rozliczać się z dochodów z najmu według skali podatkowej, płacąc podatek od dochodu (różnicy między przychodem a kosztami). Ma też prawo wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, czyli płacić fiskusowi podatek od uzyskanego czynszu (bez uwzględniania kosztów) według stawki 8,5 proc.

Jeśli lokal zostanie wyłączony z majątku firmy, to przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych wpływy z najmu są odrębnym od przychodów z działalności gospodarczej źródłem przychodów. W zeznaniu rocznym są więc wykazywane i rozliczane oddzielnie.

[srodtytul]Małżonkowie mają wybór[/srodtytul]

Jeśli lokal jest przedmiotem wspólnej własności małżonków, to zasadniczo przy opodatkowaniu dochodów z jego wynajmu na zasadach ogólnych podatnikami będą oboje małżonkowie. Ale uwaga! Mogą oni – jeśli łączy ich wspólność majątkowa małżeńska – zadecydować o opodatkowaniu całości dochodów z najmu czy dzierżawy majątku objętego tą wspólnością wyłącznie u jednego z nich.

Warunkiem takiego rozliczenia jest złożenie w urzędzie skarbowym pisemnego oświadczenia najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany został pierwszy w roku podatkowym dochód z tego źródła osiągnięty przez jednego z małżonków (trzeba je więc ponawiać w latach następnych). Jest to wybór na cały dany rok.

Obowiązuje przy zapłacie zaliczek na ten rok, a także przy składaniu zeznania podatkowego. Słowem ten małżonek, który płacił zaliczki, wykaże ten dochód jako własny w zeznaniu rocznym.

[srodtytul]Według skali...[/srodtytul]

Przy opodatkowaniu dochodu z najmu czy dzierżawy na zasadach ogólnych zaliczki miesięczne płaci się od dochodów rzeczywiście uzyskanych (nie będzie ich, jeśli najemca zalega z zapłatą). Ustala się je według zasad wskazanych w art. 44 ust. 3 ustawy o PIT.

Płaci się je do 20 dnia miesiąca następnego za miesiąc poprzedni. Wyjątkiem jest zaliczka za grudzień. Trzeba ją wpłacić do 20 grudnia (w wysokości zaliczki za listopad).

[srodtytul]...lub ryczałtem[/srodtytul]

Opodatkowanie ryczałtem może być nie tylko korzystniejsze, ale mniej kłopotliwe. Można bowiem zdecydować się na płacenie go od wpływów z najmu nie za okresy miesięczne, ale kwartalne, tj. do 20 dnia miesiąca następującego po danym kwartale kalendarzowym, a za IV kwartał – w zeznaniu rocznym.