Tak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Warszawie, który może okazać się przełomem w sporach podatników z fiskusem o ważne zwolnienie z PIT. Potwierdza bowiem, że w orzecznictwie samego Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) znów nie ma jednomyślności w podejściu do problemu umów deweloperskich w kontekście ulgi mieszkaniowej.
Czy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania lub domu?
W sprawie chodziło o zasady opodatkowania obowiązujące w Polsce przy sprzedaży nieruchomości w obrocie prywatnym. Co do zasady zgodnie z ustawą o PIT, jeśli odpłatne zbycie mieszkania czy domu następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku ich nabycia, ewentualnie wybudowania, transakcja jest opodatkowana. Ustawodawca przewidział jednak pewną furtkę, która pozwala na ograniczenie, a nawet uniknięcie podatku. To tzw. ulga mieszkaniowa, czyli zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, które, mówiąc najprościej, premiuje podatników wydających pieniądze z opodatkowanej sprzedaży jednego lokum na inne.
Z tej opcji chciał skorzystać podatnik w spornym przypadku. We wniosku o interpretację wyjaśnił, że w styczniu 2018 r. kupił udział we współwłasności działki zabudowanej domem jednorodzinnym. Mieszkał w nim do lipca 2020 r., gdy postanowił sprzedać swoje udziały w nieruchomości za 646 tys. zł. Ponieważ od czasu zakupu do sprzedaży nie minęło jeszcze 5 lat zasadniczo musiał rozliczyć się z fiskusem. W złożonym w związku z tym PIT-39 zadeklarował jednak zwolnienie.
Czytaj więcej
Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie, które może uratować tysiące podatników przed utratą zwolnienia z PIT od sprzedaży nieruchomości.
Mężczyzna tłumaczył, że już w sierpniu 2020 r. podpisał umowę rezerwacyjną, a następnie notarialną deweloperską na zakup mieszkania z komórką w nowej inwestycji za cenę 700 tys. zł. Zgodnie z harmonogramem prace budowlane miały zakończyć się w sierpniu 2021 r. Termin uzyskania przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku określono na 30 listopada 2021 r., a zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego ustalono do 31 maja 2022 r. Wnioskodawca podkreślił, że do września 2020 r. wpłacił na wskazane przez dewelopera konto ok. 630 tys. zł. W wyniku rozliczenia końcowego otrzymał fakturę z października 2022 r. potwierdzającą łączne wpłaty na blisko 700 tys. zł.
Schody zaczęły się, gdy w tym samym czasie okazało się, że Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) odmówiło stwierdzenia samodzielności części lokali objętych inwestycją. Wskazało, że każdy z nich nie realizuje samodzielnie programu funkcjonalnego dla hotelu. To oznaczało, że deweloper w ogóle nie może rozpocząć zawierania aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali, także co do tych, których samodzielność potwierdzono. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy o własności lokali niezbędne do tego jest posiadanie zaświadczeń o samodzielności wszystkich. Od tego czasu trwa spór pomiędzy deweloperem a urzędnikami. Podatnik był jednak przekonany, że ma prawo do ulgi mieszkaniowej, bo całą kwotę z opodatkowanej sprzedaży działki z domem przeznaczył przecież na własne cele mieszkaniowe w 3-letnim terminie z ustawy o PIT.
Czytaj więcej
Państwo czasem traci zaufanie obywateli, gdy po swojemu rozumie przyznane tymże obywatelom ułatwienia. Na szczęście reputację państwa ratują sądy.
Czy wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe daje ulgę w PIT?
Fiskus ze swojego zysku rezygnować ani myślał. Jego zdaniem brak notarialnej umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło opodatkowane zbycie, przekreśla prawo do ulgi. Urzędnicy zasłonili się zwłaszcza dodanym od 1 stycznia 2019 r. art. 21 ust. 25a ustawy o PIT. Zgodnie z nim wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c ustawy o PIT – obejmujące m.in. nabycie lokalu mieszkalnego – uznaje się za poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem 3-letniego terminu nastąpiło nabycie własności. Tymczasem, jak tłumaczył fiskus, umowa deweloperska nie przenosi własności nieruchomości. I trzeba odnotować jedno. To, że zmiana wprowadzona przez ustawodawcę od 2019 r. przełożyła się niekorzystnie na sytuację podatników zawierających umowy z deweloperami, NSA potwierdził w wyroku z 17 grudnia 2025 r. (II FSK 421/23). O czym informowaliśmy na naszych łamach. Nie przełożyło się to jednak na sytuację w spornej sprawie, bo podatnik i tak ją wygrał. Warszawski WSA w niedawnym wyroku z 25 marca 2026 r. nie zgodził się, że sytuacja, w której znalazł się deweloper miałaby rozstrzygać o podatkowym położeniu podatnika, który sam zastosował się do postanowień umowy deweloperskiej. Uznał, że zaistniały spór pomiędzy deweloperem a Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego nie może wpływać na sytuację prawną podatnika.
Czytaj więcej
Samo wydatkowanie pieniędzy z opodatkowanej sprzedaży nieruchomości na umowę deweloperską nie daje prawa do tzw. ulgi mieszkaniowej. Obecnie koniec...
Jak zauważył sąd, podatnik ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez dokonywanie wpłat według harmonogramu. I jest uprawniony do powołania się na datę nabycia własnego lokalu mieszkalnego określoną w umowie deweloperskiej wykonanej przez podatnika, jeśli termin ten nie został dochowany przez dewelopera z przyczyn, które pozostawały poza sferą uprawnień i obowiązków podatnika. Tym samym nieprawidłowo, tzn. z opóźnieniem, wykonana przez dewelopera umowa zdaniem WSA nie kształtuje sytuacji prawnej podatnika z punktu widzenia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Co istotne WSA odniósł się też do orzecznictwa. Przypomniał, że problem umów deweloperskich był wielokrotnie przesądzany w orzecznictwie NSA, a pogląd, że kwoty wpłacone w ramach umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, do którego wprost nie odnosi się zaś nowy art. 21 ust. 25a ustawy o PIT. Przy czym, jak podkreślił WSA, to, że wcześniejszy pogląd nie przestał być aktualny po wprowadzeniu od 1 stycznia 2019 r. art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, NSA przesądził w wyroku z 14 października 2025 r. (III FSK 377/25). Zdaniem WSA z istoty rozwiązania z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że podstawową okolicznością decydującą o uldze jest przeznaczenie środków ze sprzedaży nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane własne cele mieszkaniowe. Takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT wydatek poniesiony na nabycie własnego lokalu mieszkalnego. A ten w okolicznościach sprawy został przez skarżącego zrealizowany. Wyrok nie jest prawomocny.
Sygnatura akt: III SA/Wa 2709/25
Robert Krasnodębski
radca prawny, doradca podatkowy
Komentowany wyrok WSA jest bardzo ważny, bo choć dotyczy konkretnego podatnika, potwierdza, że w orzecznictwie NSA znów pojawiło się rozbieżne podejście do skutków wprowadzonej od 2019 r. zmiany w uldze mieszkaniowej. Sprawa jest więc otwarta, a argumentów przemawiających za linią korzystną dla podatników jest więcej. Analizując bowiem rodzaje wydatków, których poniesienie na własne cele mieszkaniowe uprawnia podatnika do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, dostrzec można niespójność czy wręcz niesprawiedliwość podatkową. W przypadku osób nabywających mieszkanie u dewelopera, system od 2019 r. faktycznie przerzuca jego ryzyko biznesowe na podatnika. Choć przecież sytuacja osoby samodzielnej budującej własny dom nie różni się zasadniczo od tej, która kupuje mieszkanie u dewelopera. Podatnik, który chce skorzystać z ulgi ponosi te same wydatki, w tym samym czasie wyznaczonym 3-letnim terminem, z taką samą intencją zaspokojenia swojego celu mieszkaniowego. Tymczasem tylko ewentualny poślizg z oddaniem mieszkania przez dewelopera powoduje utratę preferencji. To klasyczna pułapka. Prawodawca nie bierze bowiem pod uwagę, że na opóźnienia dewelopera, proces wydawania decyzji administracyjnych czy terminy w sądach wieczystoksięgowych podatnik nie ma żadnego wpływu. Interpretacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w związku z ust. 26 tego artykułu nie może abstrahować od tego, że ulga mieszkaniowa wprowadzona została, by wspierać realny wysiłek finansowy nakierowany na własny dach nad głową. Uzależnienie możliwości skorzystania z niej od sprawności gospodarczej czy administracyjnej podmiotów trzecich, wypacza jej cel.
