Właściciele mieszkań do wynajęcia, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, coraz częściej wymagają dołączenia do umowy o najmie okazjonalnym notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wyprowadzce pod wskazany adres, gdy ona wygaśnie. I to niezależnie od tego, czy umowa ma formę aktu notarialnego czy nie. Każda bowiem skutkuje zobowiązaniem podatnika do uiszczenia podatku, aktualnie w formie ryczałtu.
Do tej pory skarbówka dowiadywała się o tym, że umowa najmu ma skutek podatkowy w wyniku zgłoszenia przez właściciela mieszkania. Jeżeli go nie było, mógł spokojnie unikać podatku. Nowelizacja ordynacji podatkowej i zapowiedź nowych obowiązków nakładanych na notariuszy zaniepokoiła właśnie tę część podatników.
Czytaj więcej
Niezależnie czy wynajmujemy mieszkanie komuś, czy od kogoś, ostatnią rzeczą, o jakiej marzymy są kłopoty. A tak się składa, że te kochają nieruchomości. Niewypłacalny najemca, wścibski właściciel, amator uboju rytualnego na środku salonu – scenariuszy jest jak w dobrym tasiemcu kryminalnym - czyli bez liku. I ciągle coś nowego może zaskoczyć. A chodzi o tyto, żeby nas nie zaskakiwało.
– Czy przy okazji notariusze nie będą musieli także raportować oświadczeń do umów najmu, które co do zasady generują obowiązek podatkowy? – pyta czytelniczka z Gdańska.
Zgodnie z art. 84a § 1 pkt 1d ordynacji podatkowej notariusze mają obowiązek przekazywania szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacji o sporządzonym akcie notarialnym obejmującym „inne zdarzenia mogące spowodować powstanie zobowiązania podatkowego niewymienione w lit. a–c”.
– Oznacza to, że na notariuszy nałożono teraz obowiązek dokonywania oceny, czy czynność objęta aktem notarialnym „może” spowodować powstanie zobowiązania podatkowego. Ponieważ nie przesądzono, o jakie zobowiązanie chodzi, może to być dowolne zobowiązanie podatkowe, powstające na gruncie dowolnego podatku – wyjaśnia „Rzeczpospolitej” Jowita Pustuł, radczyni prawna, doradca podatkowy i adiunkt w Zakładzie Prawa Finansowego Uniwersytetu Jagiellońskiego.
Czytaj więcej
Notariusze będą umieszczać w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych elektroniczne wypisy od części sporządzanych przez siebie aktów.
Notariusze zapytani o to, jak będą interpretowali ten obowiązek, zapewniają, że wprawdzie muszą teraz wysyłać wypisy aktów notarialnych, które powodują powstanie obowiązku podatkowego, oraz wypisy aktu poświadczenia dziedziczenia, ale jeżeli umowa najmu nie będzie miała formy aktu notarialnego, to nie będzie takiej potrzeby. Dlaczego? Ponieważ w wyniku podpisania oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie powstaje żaden obowiązek podatkowy. Obowiązek ten powstanie w umowie najmu tylko wtedy, gdy sama umowa będzie miała formę notarialną. Jeżeli więc zostanie podpisana między stronami zwykła umowa, to fiskus sam z siebie się o niej nie dowie.
Jak wyjaśnia radca prawny Michał Kijewski, wspólnik w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy, zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 19a ust. 6 oraz art. 19g ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), ustawodawca do żadnej z istniejących form najmu nie przewidział obowiązku zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego.
– Jak nie ma aktu, to ten przepis nie może być stosowany – podkreśla także mec. Pustuł.
Aby jednak umowa najmu okazjonalnego była egzekwowalna, należy bez wyjątków zgłosić ją do urzędu skarbowego właściwego dla siedziby wynajmującego, w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
– W przeciwnym wypadku przekształci się w standardową umowę najmu, a właściciel straci prawa wynikające ze złożonych przez najemcę oświadczeń – przypomina Natalia Chermer, CEO Black Whale.
Umowa najmu okazjonalnego przy zamiarze niepłacenia podatku nie ma zatem sensu.
