Osoby, które sprzedają mieszkanie czy dom przed upływem pięciu lat od końca roku ich nabycia czy wybudowania, zasadniczo muszą rozliczyć się z fiskusem. PIT to 19 proc. dochodu, czyli przychodu minus koszty. O tym, ile i czy w ogóle się należy, decyduje więc m.in. wysokość kosztów odpłatnego zbycia. W precedensowym wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że można do nich zaliczyć też wydatki o charakterze subiektywnym, np. spłatę hipoteki obciążającej nieruchomość.

Profiskalne podejście

Sprawa dotyczyła podatnika, od którego fiskus zażądał ponad 40 tys. zł PIT od sprzedaży nieruchomości. Była to działka z rozpoczętą budową domu i garażu, którą otrzymał w darowiźnie. Przed upływem pięciu lat postanowił ten prezent sprzedać za 250 tys. zł. Ponieważ nieruchomość była obciążona hipoteką w związku z kredytem zaciągniętym przez darczyńcę, znacząca część ceny – zgodnie z umową – trafiła bezpośrednio na spłatę długu. Podatnik był przekonany, że nie jest nic winien fiskusowi, bo tyle, ile wynosiła cena, przeznaczył na własne cele mieszkaniowe, tj. dwie działki, i ma prawo do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czytaj też:

Spłata hipoteki po sprzedaży mieszkania z podatkiem PIT

CIT: Spłata hipotek od nabytych nieruchomości nie jest kosztem

Spłata kredytu na zakup mieszkania nie jest kosztem przy jego zbyciu

Fiskus uznał, że podatnik nabył je z własnych środków, bo większość pieniędzy ze sprzedaży trafiła przecież do banku jako spłata hipoteki.

To zaważyło też na zakresie zwolnienia. Zdaniem fiskusa spłata zadłużenia poprzedniego właściciela to nie własne cele mieszkaniowe sprzedającego.

Nie tylko drobiazgi

Podatnik zaskarżył decyzję i wygrał. Warszawski WSA zgodził się co prawda, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego zbywaną nieruchomość nie może być zaliczona do kosztów z jej sprzedaży ani do kosztów odpłatnego zbycia. Ale jego zdaniem nie jest tak, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość bezwzględnie nie zmniejsza przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. WSA uznał, że wydatki umożliwiające zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą ograniczać się wyłącznie do tych obiektywnych, które z mocy prawa wiążą się z każdą transakcją, jak PCC czy taksa notarialna itp. Konieczne i niezbędne koszty odpłatnego zbycia mogą mieć też charakter subiektywny, tj. z perspektywy stron warunkują zawarcie umowy, są uzasadnione i racjonalne. Może być to np. – powszechne w obrocie – przeznaczenie części lub całości umówionej ceny na spłatę hipoteki na zbywanej nieruchomości. WSA nie zgodził się, że akceptowalnym w orzecznictwie kosztem zbycia nieruchomości są ogłoszenia w prasie, koszt pośrednika czy wyceny, ale już nie postanowienia umowne, które generują znaczne koszty i istotnie przekładają się na faktyczne wynagrodzenie. Wyrok nie jest prawomocny.

Sygnatura akt: III SA/Wa 948/20

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Michał Dec, radca prawny, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Wyrok WSA w Warszawie jest jak najbardziej słuszny, chociaż stanowisko pozwalające na zmniejszenie przychodu o kwotę spłaconego długu zaciągniętego przez poprzedniego właściciela (darczyńcę) może budzić kontrowersje. Przyjęcie jednak innego rozstrzygnięcia prowadziłoby do niedopuszczalnej sytuacji, w której wartość faktycznie uzyskanego przysporzenia przez sprzedającego byłaby niższa niż wartość zapłaconego podatku. Sprzedawana nieruchomość była bowiem obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty przez darczyńcę, odpowiadającą 85 proc. wartości nieruchomości, a zatem jej czysta wartość odpowiadała zaledwie 15 proc. ceny sprzedaży. Sąd orzekł, że przychodem dla sprzedającego nie może być cena sprzedaży, bo w większości została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego przez poprzedniego właściciela. Niestety spraw, w których fiskus próbuje nałożyć PIT pomimo braku realnego przysporzenia, jest więcej i dobrze, że sądy mają odwagę orzekać na korzyść podatników.