Jedna sprzedaż nieruchomości - dwie stawki podatku

Czasem bowiem otrzymaną kwotę trzebaodpowiednio podzielić i opodatkować według innych zasad. Mimo że jest to jedna transakcja.

Z czego się biorą te komplikacje? Z tego, że od sprzedaży nieruchomości kupionych do końca 2006 r. należy odprowadzić podatek według zasad obowiązujących w tym roku, czyli co do zasady 10 proc. od przychodu. Za to zbywając nieruchomość nabytą po tej dacie, trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego 19 proc. od dochodu. Problemem jest np. sytuacja, gdy w 2006 r. podatnik stał się współwłaścicielem działki z domem, w 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności, a w 2008 r. zamierza ją sprzedać. Powstaje wtedy pytanie: według jakich zasad zapłacić podatek? Jest niezmiernie ważne także dlatego, że od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się ulgi, z których mogą korzystać podatnicy.

– Analiza przepisów przejściowych wprowadzających zmianę zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości wskazuje, że w pewnych sytuacjach konieczne będzie rozliczenie jednej transakcji według dwóch zupełnie różnych zasad. Tak będzie np., gdy ktoś w 2006 r. stał się współwłaścicielem nieruchomości, a po tej dacie doszło do odpłatnego zniesienia współwłasności – mówi Marek Kolibski, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy.

10 proc. wynosi stawka dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. Podatek obliczany jest od przychodu

Zauważa przy tym, że podobnym problemem zajmowały się już sądy administracyjne przy okazji rozstrzygania zasad obliczania pięcioletniego terminu, po którym sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Wtedy uznały, że odpłatne zniesienie współwłasności jest nabyciem nieruchomości. Jeśli natomiast następuje ono w ramach posiadanych udziałów, to nie jest ono istotne podatkowo. Wtedy przyjmuje się, że nabycie nieruchomości nastąpiło w momencie, gdy dana osoba stała się współwłaścicielem. Wydaje się, że takie same zasady należy zastosować w tym wypadku.

– Jeżeli podatnik przed 1 stycznia 2007 r. stał się współwłaścicielem nieruchomości, a później otrzymał pozostałe udziały np. w darowiźnie, to po ewentualnej sprzedaży rozliczenie podatku dochodowego nie będzie łatwe. Trzeba będzie bowiem analizować tę transakcję, uwzględniając zarówno przepisy obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r., jak i obecne – mówi Jadwiga Chorązka, doradca podatkowy w PricewaterhouseCoopers.

19 proc. wynosi stawka dla nieruchomości kupionych po 31 grudnia 2006 r. Podatek obliczany jest od dochodu

Tłumaczy też, że zasady te bardzo się różnią: inna jest podstawa obliczania podatku oraz jego stawka. Zmianie uległy także ulgi, z których można skorzystać. Wreszcie inne są deklaracje, które należy złożyć, oraz terminy zapłaty podatku. Wszystko to powoduje, że stosunkowo łatwo popełnić błąd.

Marek Kolibski zauważa, że przy tego rodzaju transakcjach powstaną liczne wątpliwości i problemy praktyczne. Po pierwsze podatnik nabywa udział w nieruchomości, a sprzedaje już całą nieruchomość. Tymczasem z czytanych dosłownie przepisów przejściowych wynika, że w takiej sytuacji stare zasady dotyczą udziału nabytego przed 1 stycznia 2007 r. To nie koniec problemów. Powstaje bowiem pytanie: jak urzędy skarbowe potraktują sytuację, gdy podatnik w 2008 r. sprzeda np. 90 proc. udziału w takiej nieruchomości? Czy będą wymagały podziału osiągniętego dochodu w proporcji do wartości udziałów odpowiednio nabytych do końca 2006 r. i 2007 r.? Niestety nie ma szczegółowych regulacji, a to powoduje, że trudno jednoznacznie odpowiedzieć na te pytania.

Sprzedającym nieruchomości kupione przed 1 stycznia 2007 r. przysługuje wiele ulg. Zwolnione od podatku dochodowego są m.in. przychody w części wydatkowanej nie później niż dwa lata od dnia sprzedaży na:

- nabycie w Polsce domu, mieszkania, a także gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem lub lokalem,