Rażąco niekorzystna zamiana lokalu to wyzysk

[b]Z wyroku Sądu Najwyższego (sygn. V CSK 387/09)[/b] wynika, że sąd powinien w takiej sytuacji przede wszystkim podwyższyć zaniżoną należność, a dopiero gdyby to było nadmiernie utrudnione, unieważnić umowę.

W sprawie tej chodzi o umowę zamiany mieszkań. Mieszkanie Wiesławy Ł., osoby starszej o bardzo skromnych dochodach, było dla niej zbyt drogie w utrzymaniu. Ma ono powierzchnię 47,7 mkw. Składa się z dwu pokoi, kuchni i łazienki. Jest to mieszkanie spółdzielcze o statusie lokatorskim.

[srodtytul]Pośpieszna transakcja [/srodtytul]

Wiesława Ł. zaczęła szukać kogoś, kto zamieniłby się z nią na mniejsze lokum. Trafiła do firmy zarządzającej nieruchomościami prywatnych właścicieli. Sprawą zainteresowała się pracująca w niej Anna S. Jej syn Grzegorz S., najemca mieszkania o pow. 31,60 m, chętnie zamieniłby je na większe. Oboje zaczęli usilnie zabiegać o szybkie finalizowanie zamiany. Zaoferowali pomoc w załatwieniu formalności. Matka Grzegorza S. nawet sfałszowała podpis Wiesławy Ł. na jednym z dokumentów potrzebnych do zamiany. Niebawem doszło do podpisania umowy. Wiesława Ł., nie orientując się w wartości swego wkładu mieszkaniowego, przelała go na Grzegorza S. Według spółdzielni jego wartość przekraczała 70 tys. zł, z tym że zostawiając lokum spółdzielni, Wiesława Ł. otrzymałaby 35 tys. zł. Tymczasem od Grzegorza S. miała otrzymać tylko 18 tys. zł dopłaty.

Nim się obejrzała, Grzegorz S. spakował jej rzeczy i przeprowadził do swego mieszkania.

[srodtytul]Zamienił stryjek... [/srodtytul]

Wiesława Ł. poczuła się oszukana. Jej mieszkanie miało wszystkie wygody, gaz, centralne ogrzewanie. Było czyste i zadbane. W zamienionym zaś mieszkaniu gazu nie ma, a ogrzewane jest piecami na węgiel. Z uzgodnionej kwoty na mieszkanie dostała tylko 8 tys. zł.

W tym stanie rzeczy zdecydowała się na wniesienie sprawy o unieważnienie umowy zamiany i eksmisję nieuczciwego kontrahenta. Tłumaczyła, że Grzegorz S. [b]wykorzystał jej niedoświadczenie i brak orientacji, że wprowadził ją w błąd co do stanu technicznego mieszkania. [/b]

Sąd I instancji oba żądania pechowej kobiety oddalił. Przyjął, że jako podstawę unieważnienia umowy powołuje się ona błąd. Art. 88 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] pozwala na uchylenie się od skutków swego oświadczenia woli w razie błędu co do treści czynności prawnej. Zasadniczo przy umowach błąd ten musi być wywołany przez kontrahenta, chociażby bez jego winy. Sąd uznał, że o błędzie w rozumieniu tego przepisu nie można tu mówić. Sąd II instancji uchylił jednak ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Tym razem sąd I instancji jako ewentualną podstawę unieważnienia umowy rozważył sprzeczność z prawem i zasadami współżycia społecznego. Takiej sprzeczności się jednak nie dopatrzył.

Gdy wskutek apelacji Wiesławy Ł. [b]sprawa ponownie znalazła się w sądzie II instancji, ten umowę zamiany unieważnił. Jako podstawę przyjął art. 388 k.c. o tzw. wyzysku. [/b]Świadczyła o nim nieekwiwalentność transakcji i okoliczności zrealizowania umowy.

W skardze kasacyjnej Grzegorz S. zarzucił naruszenie art. 388 k.c. Sąd Najwyższy zgodził się z tym zarzutem, choć uznał, że stanowi on właściwą podstawę prawną do uwzględnienia żądań Wiesławy Ł. Sprawa wróciła do ponownego rozpoznania. Uwagi tego sądu uszło – tłumaczył sędzia Antoni Górski – że art. 388 k.c. daje priorytet przywróceniu ekwiwalentności transakcji. Dopiero gdyby to było nadmiernie utrudnione, można unieważnić umowę. Sąd II instancji musi więc zastanowić się, jaka dopłata ową ekwiwalentność zamiany mogłaby zapewnić.

[ramka]

[b]Zwiększenie albo unieważnienie [/b]

Możliwości uchylenia skutków wyzysku wskazane zostały w art. 388 k.c. Chodzi o sytuację, gdy jedna ze stron umowy, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, otrzymuje rażąco więcej, niż sama daje. Przepis ten pozwala tej drugiej, pokrzywdzonej stronie żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia świadczenia jej należnego, a gdyby jedno i drugie było nadmiernie utrudnione – żądać unieważnienia umowy. [/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i]