Antyczni Rzymianie, twórcy nie tylko wspaniałych budowli do dnia dzisiejszego zachwycających swym niezwykłym rozmachem i harmonią, ale dla prawnika, przede wszystkim architekci i budowniczowie wspaniałego gmachu prawa cywilnego, znali jeden rodzaj nieruchomości. Chodziło o grunty. Wszystko co na nich zbudowano lub zasadzono, dzieliło los prawny gruntu. A więc nie stanowiło odrębnej od gruntu rzeczy i należało do właściciela gruntu. Juryści rzymscy opisali to – znaną każdemu współczesnemu prawnikowi -– łacińską paremią „superficies solo cedit" (część składowa przypada do ziemi/gruntu). Takie podejście nie kłóciło się ze zdrowym rozsądkiem. Było więc powszechnie zrozumiałe.
Od czasów rzymskich sporo się w tej materii zmieniło i skomplikowało, a zdrowy rozsądek nierzadko musiał ustąpić miejsca wyrafinowanemu i coraz bardziej przewrotnemu opisowi rzeczywistości.
Czytaj też: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - prawdziwe powody kłopotów
Szczególnie dużo zamieszania wprowadzili na tym obszarze prawodawcy tzw. realnego socjalizmu. Można wręcz przypisać im prawdziwą rewolucję w tej materii. Do znanego katalogu nieruchomości dopisali (poprzez wyrwanie z własności gruntu) samodzielną własność budynku, a poszli nawet dalej i z budynku wyrwali osobne lokale. W efekcie pojawiły się trzy kategorie nieruchomości: znane Rzymianom grunty, a dodatkowo nieznane im „odrębne budynki" i „lokale". A wszystko za sprawą nowego „wynalazku", jakim było prawo użytkowania wieczystego. Czyli prawo korzystania z cudzego gruntu przez czas wieczysty (99 lat) i zabudowania go.
Te „nowe" nieruchomości nie są jednak jurydycznie takie same jak nieruchomość gruntowa. Inaczej niż w pełni samoistna własność gruntu zarówno własność lokalu, jak i budynku są powiązane z czasowym jedynie prawem do gruntu. Czyli użytkowaniem wieczystym. Rodzi to praktycznie kłopotliwe zależności obu praw i liczne nieporozumienia. Z jednej strony istnieje pokusa, aby te „nowe nieruchomości" traktować jako „pełną oderwaną od gruntu własność", z drugiej, nie pozwala na to ich konstrukcyjne uzależnienie od prawa własności gruntu służącego przecież innemu podmiotowi.
Tego właśnie problemu dotyka rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego z 13 marca 2020 r. (sygn. III CZP 65/19) szeroko już komentowane medialnie. Sąd uznał, że: „Zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku". Na uzasadnienie uchwały przyjdzie poczekać. Nie wiadomo zatem, jakie były konkretne argumenty i motywy sądu. Brzmienie tezy pozwala już teraz wyrazić aprobatę dla kierunku rozstrzygnięcia.
Koślawe remedium na brak mieszkań
Użytkowanie wieczyste, mimo jego niemal definitywnego usunięcia z polskiego porządku prawa cywilnego (vide ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z 20 lipca 2018 r., DzU poz. 1716), sprawia ciągle, i zapewne jeszcze przez całe lata będzie sprawiać, problemy interpretacyjne porównywalne z antycznym węzłem gordyjskim. Doświadczonego prawnika nie może to specjalnie dziwić. Dziś już jednak mało kto wie (a dotyczy to niestety również młodszych, wykształconych po 1990 roku, prawników), jakie były źródła tej stojącej w rozkroku pomiędzy własnością (dominium) a prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena) hybrydy ustawowej. Nie od rzeczy będzie zatem w kilku zdaniach sprawę przypomnieć.
W powojennej rzeczywistości dotkliwego braku mieszkań oraz w warunkach nowego „socjalistycznego porządku" zabraniającego zbywania gruntów państwowych (czyli oddawania ich w prywatne ręce) próbowano pogodzić wodę z ogniem. Nie oddając własności gruntów (gdyż z powodów nowej ideologii było to wykluczone), chciano zachęcić obywateli do budowania domów na ziemi państwowej, a więc na gruncie cudzym. Eufemizmem będzie stwierdzenie, że było to bardzo trudne. Wystarczy zważyć na to, że również w prawie polskim zasadą było (i jest przecież do dzisiaj), że superficies solo cedit (vide art. 48 k.c.). A zatem w uproszczeniu: nieważne, kto buduje, ważne natomiast, czyj jest grunt. Gdyż to do jego właściciela będzie należała budowla.
Oczywiście, stworzenie odpowiedniej figury prawnej „godzącej niemożliwe do pogodzenia" nie mogło się odbyć bez zapłaty wysokiej „ceny jurydycznej". Ceny, która w całej rozciągłości zaczyna być widoczna dopiero dzisiaj.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
W poszukiwaniu rozwiązania zdecydowano się na złamanie zasady superficies solo cedit i wymyślono użytkowanie wieczyste. Ostateczny kształt nadano mu w 1961 r. Pozwolono na wieczyste (w praktyce oznaczające cztery generacje) korzystanie z gruntu państwowego, a do tego dodano przekonującą „błyskotkę". Wzniesiony przez użytkownika budynek będzie stanowił jego własność! Stworzono w ten sposób nowy rodzaj immobilium. Oderwaną od gruntu nieruchomość budynkową. Odtąd, wbrew naturalnej logice, budynek mógł mieć innego właściciela niż grunt, na którym bez wątpienia solidnie stał.
Od tego był już tylko krok do wydarcia z budynków odrębnej własności lokali mieszkalnych, a zatem stworzenia kolejnego typu nieruchomości. Mianowicie lokalowej.
Oba rodzaje nieruchomości powiązano z prawem do gruntu. Nieruchomość budynkowa zakotwiczona została w użytkowaniu wieczystym. Może istnieć tylko tak długo, jak długo jej właścicielowi służy użytkowanie wieczyste gruntu. Gdy ono gaśnie, wygasa także odrębna własność.
Nieruchomość lokalowa natomiast może być powiązana albo z udziałem we współwłasności gruntu (i ten wariant w zasadzie nie rodzi problemów praktycznych), albo – jeśli grunt, na którym posadowiony jest budynek, został oddany w użytkowanie wieczyste – powiązana będzie z udziałem w tym czasowym prawie. Także w tym przypadku zachodzi łączność i wzajemne uzależnienie między czasowym prawem do gruntu a odrębną własnością lokalu.
Stworzone prima facie atrakcyjne figury prawne (do tego stopnia, że pobudziły skutecznie prywatne budownictwo) są jednak tylko imitacją prawdziwej własności. Niestety, wielu beneficjentów tego nie dostrzegło i traktowało je przez lata jak najprawdziwszy „oryginał". Jednak, jak to z imitacją, odkrycie tego faktu rodzi – niekiedy bardzo bolesne – rozczarowanie.
Trochę tak jest dziś z użytkowaniem wieczystym i powiązaną z nim odrębną własnością budynku lub lokalu. Okazuje się, że już sam charakter więzi pomiędzy nieruchomością (budynkową lub lokalową) a prawem do gruntu jest wysoce niejasny. Gdy przyjrzeć mu się bliżej, ten swoisty tandem dwóch praw zaczyna dramatycznie trzeszczeć. Nie bez powodu Sąd Najwyższy głowił się nad tym ostatnio dwukrotnie. Raz z zadowalającym, raz ze słabym efektem.
Własność ruiny albo pogorzeliska
Sprawa, z którą zmierzył się ostatnio Sąd Najwyższy, stanowiła wyzwanie. Chodziło, w ogólnych zarysach o to, że lokal – będący odrębną od gruntu (i budynku) nieruchomością – został zburzony. A zatem nieruchomość budynkowa de facto przestała istnieć. A przynajmniej przedmiot tego (odrębnego od gruntu) prawa własności zanikł. Dalej istniało natomiast związane z tym prawem użytkowanie wieczyste gruntu.
Sąd musiał rozważyć, na ile mocno oba prawa są ze sobą powiązane, a w szczególności, czy związek ten jest nierozerwalny. Czyli orzec o tym, czy prawo użytkowania wieczystego gruntu (a ściślej udział we współużytkowaniu wieczystym) może nadal trwać, czy też – wobec zburzenia lokalu – również ono gaśnie. Przesądził, że użytkowanie wieczyste gruntu nie gaśnie po zburzeniu budynku. Tyle wynika z opublikowanej już tezy. Więcej na razie nie wiemy. Znane jedynie ustne motywy, przekazywane mniej lub bardziej wiernie w mediach, niewiele zdradzają.
Teoretycznie istnieją dwie możliwości uzasadnienia stanowiska Sądu Najwyższego. Mianowicie, albo uznał, że więź nie jest na tyle silna, aby po zgaśnięciu odrębnej własności lokalu podobny los obowiązkowo spotykał użytkowanie wieczyste (ściślej: udział w nim). Albo też przyjął, że jest „wręcz przeciwnie". A więc, że „spojenie" jest do tego stopnia mocne, że „nic", tj. ani jedno, ani drugie prawo, nie gaśnie.
Chociaż pierwszej, teoretycznie możliwej ewentualności uzasadnienia tezy sformułowanej przez Sąd Najwyższy nie można nie wspomnieć, to jednak trzeba ją zdecydowanie odrzucić. Aż nadto wiele oczywistych argumentów przemawia przeciwko traktowaniu obu praw jako w pełni niezależnych bytów. Wystarczy obserwacja, że użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie dla prawidłowego korzystania z lokalu. Zdecydowanie wątpliwe jest, aby sąd chciał podążyć w tym kierunku.
Druga ewentualność to przyjęcie, że w tym swoistym tandemie składającym się z: własności samodzielnego lokalu (odrębnej od gruntu nieruchomości) oraz prawa do gruntu, z którym lokal jest związany, nie chodzi o dwa prawa, ale o jedno z dwóch złożone. A zatem, że albo wygasa cały tandem, albo trwa on w całości dalej mimo zburzenia lokalu. Tertium non datur!
W ramach pierwszego „podwariantu" można byłoby twierdzić, że skoro już nie istnieje lokal (co skutkuje wygaśnięciem jego odrębnej od gruntu własności, na zasadzie „nie ma przedmiotu, nie ma prawa do niego"), to automatycznie gasnąć musi ustanowione właśnie dla jego prawnego „wyodrębnienia" prawo do gruntu (udział w użytkowaniu wieczystym). Jasne jest, że tę możliwość sąd ewidentnie i w pełni trafnie wykluczył. Przyjął przecież, że użytkowanie nadal trwa.
Za drugim „podwariantem", a więc na rzecz twierdzenia, że „tandem" nie wygasa, przemawia zdecydowanie więcej poważnych argumentów. W szczególności potrzeba uwzględnienia zamiaru odbudowy lokalu (czego nie daje pierwsza interpretacja, uzależniając „przyszłość" od ewentualnej takiej czy innej woli właściciela gruntu). Nie bez znaczenia jest także konstatacja, że intencją stron umowy (właściciela gruntu i kandydata na właściciela nieruchomości lokalowej) było ustanowienie prawa na 99 lat. A te przecież nie upłynęły!
Banalna może wydać się refleksja, mimo to trzeba ją w tym miejscu uczynić, że przywołane kłopoty interpretacyjne nie zaistniałyby, gdyby onegdaj nie naruszono zasady superficies solo cedit. A w szczególności gdyby nie stworzono mało klarownej, albo wprost „mętnej", relacji pomiędzy ewidentnie czasowym jedynie użytkowaniem wieczystym a pozornie pełną własnością lokalu. Ale tak właśnie jest. Przecież gdyby grunt był własny „sprawy zburzonego lokalu" nie byłoby. Podobnie nie byłoby jej wówczas, gdyby „lokal" skonstruowany był – w klarowny sposób – jedynie jako część prawa użytkowania wieczystego, nie zaś – jak to się stało – odrębna od niego własność.
A tak, słyszymy dziś pogrobowy chichot prawodawcy PRL-owskiego, dla którego istotny był jedynie „początek (czyli uruchomienie budownictwa), nie zaś „koniec" (który miał przecież nadejść dopiero za 99 lat).
Po terminie
W pewnym sensie odwrotną sytuacją, tj. wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego (wobec upływu terminu, na który było ustanowione) i znaczeniem tego faktu dla bytu odrębnej własności lokalu, zajmował się Sąd Najwyższy przed dwoma laty. Wtedy, tj. w orzeczeniu z 25 sierpnia 2017 r. (sygn. III CZP 11/17), sąd prima facie orzekł identycznie. Uznał mianowicie, że odrębna własność lokalu nie gaśnie mimo wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Wbrew pozorom oba judykaty nie tylko nie były identyczne, ale wręcz przeciwnie.
Orzeczenie sprzed dwóch lat, mimo towarzyszącej mu powagi składu siedmiu sędziów, zdecydowanie nie było trafne. Wywołało spore zamieszanie, ale też konstatację, że sąd próbował zastąpić prawodawcę. Przecież – mocą swej władzy sądowniczej – sąd usiłował przyznać „ponad głową" właściciela gruntu i jego kosztem „trwałe" (a więc nieograniczone czasowo) prawo własności uprawnionemu do lokalu.
Uchwała Sądu Najwyższego, pozwalająca na dalsze trwanie odrębnej własności lokalu „zawieszonego" po wygaśnięciu użytkowania wieczystego już prawdziwie „w powietrzu", przede wszystkim godziła w konstytucyjnie chronione prawo własności właściciela gruntu, „na siłę" wydzierając mu jego fragment. Czyli de facto wywłaszczając go na rzecz właściciela odrębnego od gruntu lokalu. Z czasowego jedynie ograniczenia prawa własności gruntu uczyniła ograniczenie odtąd już bezterminowe. To jednak, a przy tym w granicach konstytucyjnie wyznaczonych, zastrzeżone zostało dla prawodawcy.
Szczęśliwie ustawodawca niemal w tym samym czasie zareagował i użytkowanie wieczyste w zasadzie usunął z polskiego systemu prawa cywilnego, przekształcając je w pełne prawo własności (vide przywołana już ustawa z 20 lipca 2018 r.). Osadził w ten sposób własność odrębnego lokalu na trwałym fundamencie zgodnym z zasadą superficies solo cedit. Właściciel lokalu jest odtąd również właścicielem (a przynajmniej współwłaścicielem) gruntu, na którym jest on zbudowany (a precyzyjnie: na którym stoi budynek wraz z lokalem).
Wydawało się zatem, że węzeł gordyjski został ostatecznie przecięty. W zasadzie tak. Przynajmniej na przyszłość. Ale, co pokazuje najnowsze orzeczenie, pozostały jednak liczne zaszłości.
Wstydliwa prawda
Użytkowanie wieczyste od początku stanowiło konstrukcyjny wygibas albo też znaną z obszaru science fiction tzw. figurę niemożliwą (czyli odwzorowaną na płaszczyźnie bryłę, która zaprzeczając prawom geometrii, w rzeczywistości trójwymiarowej istnieć nie może). Miało, oczywiście, pewne zalety. Zarówno dla właściciela gruntu, jak i dla użytkownika. Własnością jednak nigdy nie było! Mimo że w zasadzie tak właśnie zostało przez prawodawcę czasów realnego socjalizmu opakowane.
W istocie powiązana z nim odrębna własność budynku oraz ewentualnie własność samodzielnego lokalu mogła być interpretowana co najwyżej jako własność czasowa. Ta jednak, jak przez lata utrzymywały autorytety prawa cywilnego w podręcznikach prawa rzeczowego, w prawie polskim nie istniała. Sprzedawano więc swego rodzaju ułudę, żeby nie powiedzieć oszustwo. Beneficjenci zaś uwierzyli. Tym większy dziś problem i tym większe rozgoryczenie, gdy prawda, w niesprzyjających okolicznościach, wychodzi z całą ostrością na jaw. Oczywiście, gdyby nie interwencja prawodawcy, mogło być gorzej.
Autor jest profesorem
na Uniwersytecie Mikołaja
Kopernika w Toruniu
w Katedrze Prawa Cywilnego
