Użytkowanie wieczyste na raty - jakie oprocentowanie

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości znajduje swoją podstawę w uchwalonej przez Sejm ustawie z 29 lipca 2005 r. Akt ten w sposób jednoznaczny określa grupę podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie – mogą to być osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości,  właściciele lokali znajdujących się na terenie nieruchomości wspólnej, objętej prawem użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe, będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Ustawa jednak nie pozostawia  organowi swobody w zakresie podjęcia decyzji o przekształceniu, bowiem w sytuacji, gdy wniosek został złożony prawidłowo przez uprawniony podmiot organ jest zobligowany orzec o przekształceniu. Jednak niekiedy wnioskodawcę, który ubiegał się o rozłożenie opłaty na raty, spotyka w treści decyzji niemiła niespodzianka. Orzekając o przekształceniu organ ustala oprocentowanie rozłożonej na raty, nieuiszczonej części opłaty na poziomie 16%, zamiast przewidzianych w art. 4 ust. 4 przywołanej ustawy 4,25% (stopa redyskonta weksli od 10.01.2013 r.), powołując się przy tym na zgodę na wyższe oprocentowanie, wydaną w formie zarządzenia wojewody lub uchwały organu stanowiącego, zgodnie z art. 4 ust. 5 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Zgoda na zastosowanie oprocentowania innego niż ustawowe

Należy rozróżnić tutaj dwie możliwości. Po pierwsze należy wyróżnić sytuację, w której zgoda została wydana w formie aktu generalnego, w oderwaniu od konkretnej sprawy.  Zdarza się to stosunkowo często, choć z jednoznacznie sformułowanych przepisów ustawy nie wynika prawo do wydawania aktu generalnego. Ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości bowiem w tym zakresie odwołuje się w art. 4 ust. 17 do przepisu z art. 11 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego wyrażenie zgody następuje w formie indywidualnego aktu, wydanego na konkretny wniosek organu właściwego w sprawach decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i do tego też organu zgoda jest skierowana. Jednocześnie, akt generalny w tym zakresie może powodować naruszenie zasady instancyjności, bowiem wiąże organ właściwy, w sprawach decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, co do wysokości oprocentowania. Tym samym, uchwalenie aktu generalnego w powyższym zakresie stanowi naruszenie przepisów prawa i wobec tego zasadne jest odwołanie od takiej decyzji, z uwagi na niezastosowanie trybu wyrażenia zgody przewidzianego ustawą o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Drugi przypadek dotyczy sytuacji, w której zgoda na zastosowanie wyższego oprocentowania została wyrażona na wniosek właściwego organu w indywidualnej i konkretnej sprawie, zgodnie z procedurą przewidzianą w ustawie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości pozostającej  w związku z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Pozostaje jednak pytanie, czy organ ma prawo ustalić oprocentowanie wyższe niż ustawowe w oparciu o przedmiotową zgodę.

Możliwość ustalenia oprocentowania wyższego niż ustawowe

Przy ustaleniu oprocentowania dochodzi często do wydania decyzji budzących poważne wątpliwości, a na podstawie których oprocentowanie nieuiszczonej części opłaty wynosi kilkanaście procent w skali roku. W takiej sytuacji, przy rozłożeniu na 20 rat rocznych, sama wysokość odsetek stanowić może nawet 150% wartości opłaty za przekształcenie.

W związku z powyższym należy się zastanowić, czy dopuszczalne jest ukształtowanie oprocentowania w wysokości większej niż ustawowa?

Po pierwsze, zgodnie z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 6 k.p.a., organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach przepisów prawa. Jednocześnie, podkreślenia wymaga fakt, że w hierarchii aktów prawnych to ustawa zajmuje szczególne, nadrzędne miejsce. W związku z tym, w zakresie uregulowanym przez daną ustawę, wszelkie akty niżej rangi muszą być z nią zgodne.

Po drugie, wobec nieustalonej, jednoznacznej wykładni przepisu art. 4 ust. 5 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, na podstawie którego możliwe jest zastosowanie oprocentowania innego niż ustawowe, należy posiłkować się przepisem w brzmieniu analogicznym. I tak, w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano możliwość ustalenia oprocentowania innego niż ustawowe dla rat niespłaconej części ceny nieruchomości zbytej w trybie bezprzetargowym, na podstawie zgody w formie zarządzenia wojewody lub uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego. Przepis ten w zasadzie odpowiada konstrukcji omawianej niniejszym artykułem, wobec czego zasadne jest zastosowanie wykładni per analogiam. Wobec tego, jak zauważa Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (I OSK 579/2009), (...) Wójt (burmistrz, prezydent miasta) projektując w umowie stawkę oprocentowania odmienną od narzuconej przepisem art. 70 ust. 3 u.g.n. obowiązany będzie wykazać radzie szereg indywidualnych względów podmiotowych (warunki osobiste, sytuacja ekonomiczna) nabywcy oraz przedmiotowych (stan, rodzaj zbywanej nieruchomości), tak aby przekonać radę do ukształtowania sytuacji prawnej gminy mniej korzystnie, aniżeli przewiduje to ustawa (art. 70 ust. 3 u.g.n.). Odmowa wyrażenia zgody przez radę oznacza nakaz zastosowania przez wójta stawki oprocentowania określonej w art. 70 ust. 3 u.g.n. – tj. oprocentowania w wysokości stopy redyskonta weksli.

Powyższe orzeczenie, a także zasady wykładni systemowej, w związku również z obowiązkiem organów administracji publicznej do działania na podstawie i w granicach prawa, wskazują jednoznacznie, że ustalenie stawki oprocentowania innej niż ustawowa jest możliwe tylko do górnej granicy oprocentowania wyrażonej w przepisach ustawy.

Z uwagi na powyższe należy zatem dojść do wniosku, że w intencji Ustawodawcy przepisy ustawy miały stanowić o możliwości indywidualnie uzasadnionego ustalenia mniej korzystnej dla Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stopy oprocentowania, w wymiarze do wysokości oprocentowania ustawowego określonego w wysokości stopy oprocentowania redyskonta weksli.

Co robić, kiedy organ ustali oprocentowanie wyższe niż ustawowe?

Należy pamiętać, że każda decyzja administracyjna orzekająca o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, podlega zaskarżeniu w drodze odwołania. Na złożenie odwołania przewidziany jest termin 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W powyższej sprawie, zgodnie z art. 3 ust. 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, odwołanie należy złożyć do właściwego wojewody za pośrednictwem organu wydającego decyzję o przekształceniu.